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    Quel futur pour l’immobilier Français ? L’Avis expert de Vincent Pavanello



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    Dans cette vidéo, explorez les perspectives de l’immobilier français avec l’avis expert de Vincent Pavanello. Découvrez les tendances émergentes, les défis à venir, et les opportunités à saisir dans ce secteur en constante évolution.

    Vincent Pavanello, expert reconnu en immobilier, partage son analyse approfondie des facteurs économiques, sociaux, et technologiques qui influenceront le marché immobilier en France. Vous apprendrez comment ces éléments pourraient transformer le paysage immobilier et quelles stratégies adopter pour rester compétitif.

    Que vous soyez investisseur, professionnel de l’immobilier, ou simplement intéressé par le futur de ce secteur, cette vidéo vous fournira des insights précieux et des prévisions éclairées.

    00:00:00 Introduction
    00:01:10 Présentation de Vincent Pavanello
    00:05:05 Investir à l’étranger
    00:10:40 Comment Vincent organise son temps ?
    00:14:20 Comment Vincent gère ses business ?
    00:17:40 Analyse du marché immo en 2023
    00:28:50 Quelles sources d’informations Vincent conseille-il ?
    00:35:25 Vie pro / Vie perso
    00:37:30 Le futur de l’immobilier
    00:48:40 La bonne répartition immo
    00:51:00 Petit jeu de l’immo

    ——————– DISCLAIMER ——————–
    Je ne suis pas conseillé en investissement, les éléments pédagogiques de cette vidéo sont tirés d’une expérience personnelle. Tout investissement comporte des risques, n’investissez que de l’argent dont vous n’avez pas besoin pour vivre.

    ▬▬▬▬▬▬▬▬▬ MES RESEAUX SOCIAUX ▬▬▬▬▬▬▬▬▬
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    quand tu travailles beaucoup je sais pas comment tu peux gérer une de TR même une boîte faire un peu de contenu par ailleurs voir tes potes tous les soirs et avoir une famille c’est impossible si vous faites quelque chose dans l’immobilier et que vous avez l’impression de faire un truc exceptionnellement différent de ce que tous les autres font c’est plutôt mauvais S et pour moi c’est ce qui est fascinant dans ce secteur immobilier et qui doit donner envie à beaucoup de gens d’investir dans l’immobilier en réalité c’est que on quadruple les taux les prix bougent pas tu vois aller boire une pinte avec un pote tu vois un soir de semaine genre ça m’est pas arrivé depuis 15 ans et ça m’arrivera jamais et moi la fin stage mon patron qui était dans l’immobilier on en parlera j’imagine il m’a dit est-ce que tu veux retourner à l’école ou faire le tour des grandes capitales européennes avec moi pour essayer de voir où est-ce que je peux investir mon argent dans les 10 dernières années les gens qui ont gagné de l’argent dans l’immobilier c’est les gens qui ont acheté le plus de choses avec l’optique de lesevendre quand les taux seraient plus bas celui qui va gagner de l’argent dans les 10 prochaines années c’est celui qui va et ben bienvenue à tous les amis nouvelle interview aujourd’hui avec un invité assez spécial Vincent bienvenue salut Timothé salut à trop bien en tout cas de t’avoir sur le sur la chaîne aujourd’hui on a plein de choses à voir on va parler d’ di on va parler d’IMO est-ce que tu peux pour les gens qui te connaissent pas te présenter brièvement est- ce que tu fais dans la vie un peu ton parcours dans les grandes lignes yes je m’appelle Vincent P vanello je viens de Saint-Étienne je suis arrivé à Paris il y a presque 10 ans pile puisque c’était en en 2014 en août 2014 pour faire une école de commerce parmi les les trois parisiennes à vous de deviner à vous de deviner laquelle ce n’est pas très important puisque je ne l’ai pas terminé j’en suis parti avant d’être diplômé c’est pas un conseil que je donne mais c’est mon expérience à moi et pour le dire en un mot entre la prière et 2è année de l’école de commerce que j’ai faite il faut faire un stage de 3 mois et moi à la fin de mon stage mon patron qui était dans l’immobilier on en parlera j’imagine il m’a dit est-ce que tu veux retourner à l’école ou faire le tour des grandes capitales européennes avec moi pour essayer de voir où est-ce que je peux investir mon argent et donc j’ai dit bah écoute je vais je vais vous suivre parce que je vous voyais et je le vois toujours d’ailleurs ce ce monsieur je le vois toujours je le vois toujours et je le vous vois toujours OK et j’ai dit ok donc j’ai appelé l’école en disant que je serai pas là cette année ni l’année prochaine et donc pendant 2 ans on a fait des opérations immobilières avec les fonds propres de la personne pour qui je travaillais au Portugal en Espagne en Italie en République tchèque on a même regardé des marchés encore plus exotiques en Amérique du Sud ou ou en Afrique donc c’est là que j’ai beaucoup appris si tu veux sur l’immobilier et quand je suis revenu en France parce que j’étais beaucoup du coup dans ces géographies là jusqu’à fin 2016 on va dire en 2015 16 17 je me suis dit que je voulais travailler dans l’immobilier parce que j’aimais bien cette matière bah multidisciplinaire tu vois pour faire l’immobilier faut savoir un peu compter transversal savoir un peu comprendre les politiques pour avoir des permis il faut savoir vendre il faut savoir un minimum de technique pour que le bâtiment il s’effondre pas et j’ai bien aimé ce côté multidisciplinaire et donc depuis 2017 je suis entrepreneur à mon compte il y a différentes activités uniquement dans le secteur immobilier dans lequel je connais pas mal de gens en tout cas j’ai rencontré des centaines des centaines de de dirigeants partout en France et un peu ailleurs dans dans le monde et donc ça m’a permis d’avoir peut-être une vision parfois assez fine des des tendances de fond ouais pu novovatrice du coup je on essaiei tu sais quand tu arrives dans un secteur tu as des gens qui sont là depuis 30 ans qui gagnent bien leur vie et donc qu’est-ce que tu peux leur apporter un peu vieillissant carrément et moi je me suis dit j’aime bien écrire j’ai qu’à écrire sur les nouvelles tendances du secteur par définition com elles sont nouvelles peut-être qu’il y a des professionnels qui seront intéressés à les découvrir et c’est comme ça que que je me suis lancé dans l’immobilier en étant une sorte d’observateur des nouvelles tendances de l’immobilier et si je dois faire un tout petit teasing la nouvelle tendance de l’immobilier en France c’est à peu près la nouvelle tendance de l’immobilier aux États-Unis il y a un an donc tu regardes ce qui se passe ailleurs et tu dis ça va venir en France ça a été ça mon mon travail pendant longtemps OK et ce ce monsieur du coup que tu as trouvé en stage tu tu l’as trouvé comment il prenait des stagiaires en fait de mon école chaque été donc c’était vraiment je pense que j’étais le 10e ou le 8e mais FAM office ouais c’est qui avait fait fortune en en en en introduisant en bourse au Nasdaq une entreprise de la tech dans les années 80 ok qui faisait des cartes qui ouvraent des portes sans contact à l’époque c’était c’était révolutionnaire et qui a réinvesti une grosse partie de sa plusvalue dans des opérations de promotion immobilière ou dans l’investissement immobilier mais à des montants à c’est important pour pour un privé et donc voilà qui av pas forcément une équipe très structurée c’était un peu un One manch ouais donc ça é combien les par exemple tu partais en Pologne pour 10 personnes en Pologne 10 personnes au Portugal et 10 personnes à Paris et 10 personnes à Paris et dans les autres pays on trouva un partenaire local ça d’ailleurs un premier bon conseil qu’on peut donner nous soit on avait une équipe et on faisait de la promotion immobilière en direct donc nos équipes trouvaient les terrains on construisait on vendait et dans les pays où on avait des bonnes convictions on disait ça mais on avit pas d’équipe on trouvait un partenaire local on finançait au opération par opération on refusait d’ailleurs plein d’opérations évidemment et donc c’était ça le modèle et c’est un sujet peut-être qu’on abordera mais je pense que l’immobilier est de plus en plus un métier local lequel il faut avoir des partenaires et donc aujourd’hui aller acheter un actif en Roumanie sans avoir un Roumain qui m’aide à déchiffrer un petit peu bah vous êtes sûr d’acheter le terrain que aucun roumain voulait acheter ouais grosso modo c’est ça c’est assez rare qu’on gagne de l’argent quand on a ce ce genre de de contrainte donc voilà ce qu’on faisait à l’époque et c’était assez passionnant ok trops bien du coup pour rebondir sur ce que tu disais pour toi aujourd’hui est-ce que ça aurait un intérêt pour un investisseur qui regarde cette émission par exemple de se dire bah tiens j’ai acheté un appart deux appart en France ça tourne bien est-ce que je me diversifierai pas en investissant je sais pas à Bali en Arabie Saoudite en Suisse en Allemagne je connais mal Bali mais je connais bien l’Arabie Saoudite et et la Suisse et quelques autres géographie j’inviterai d’abord à la prudence ok on investit toujours mal quand on investit avec une contrainte de temps ouais tu sais il y a en France système qui s’appelle l’OBT 150 TER grossomdo c’est si tu vends une entreprise tu as 2 ans pour investir une part de ton de plusvalue en échange d’une déduction fiscale j’ai toujours trouvé que ce genre de mécanisme était en fait ené des cadeaux empoisonnés etestisement la plus grande force d’un investisseur et c’est le cas de beaucoup de gens qui nous regardent c’est qu’ils sont pas obligés d’investir exactement et ça c’est votre plus grand atout c’estd que vous avez le choix d’attendre ou de faire ça doit vous rendre beaucoup plus sélectif alors faut pas tomber dans le je fais jamais parce que là du coup vous aurez tué votre avantage pour rien mais vous devez être beaucoup plus sélectif que le fond d’investissement qui est obligé de déployer le gars qui vient vendre sa boîte qui est obligé de déployer et cetera donc je dirais aux gens qui nous écoutent un de manière générale et encore plus à l’étranger soyez prudent deuxièmement euh soyez un peu parano c’estd que vous êtes le dernier arrivé dans la salle ouais je crois que tu veux me faire un jeu après avec le poker vous êtes le dernier arrivé à la table bon l’idée que les autres se sont coaliser pour vous la faire à l’envers elles on fait déjà plus de parties ils sont chauds elle est pas nulle elle est pas nul nul donc soyez ultra vigilant prenez pas un conseil mais prenez-en deux voyez pas un agent immobilier mais voyez- en 10 allez pas visiter un bien mais visiter 10 je pense que moins tu connais en fait ton ton marché et plus tu dois passer du temps à labourer et à te renseigner à lire des avis contradictoires sur le marché tu vois si on prend l’Arabie Saoudite il y a à peu près autant de gens qui disent que c’est une énorme bulle que de gens qui disent que les fondamentaux économiques sont très solides je fais plutôt partie de la deuxième d’ailleurs famille je pense qu’il y a plein de d’opportunités ok donc davantage de vigilance un peu de paranoïa même c’est un bon bonne qualité d’ entrepreneur et d’investisseur et après une fois que vous avez votre conviction il faut y aller et par contre pour résumer en une phrase diversifier son portefeuille dans différentes géographies c’est une bonne idée ouais par contre on investit avec plus de sélectivité là où on connait pas que là où on connait ouais bien sûr bien sûr qu’est-ce qui t’a fait au moment du coup où tu as fait en stage et puis après un emploi je suppose qu’est-ce qui t’a fait basculer tu étais dans l’opérationnel à l’époque dans les projets et après tu t’es dit bah moi mon mon domaine ça va plutôt être l’analyse que l’opérationnel entre guillemets c’est quoi qui t’a fait dire moi mon tlésion ça m’intéresse plus par contre de savoir comment on les monte partout dans le monde et quelle est la meilleure manière de le faire ça ça m’intéresse c’est le hasard écoute écoute j’aimais bien écrire tu vois en prép c vraiment mon truc j’adoré l’économie donc je me suis dit essayons de d’écrire sur les nouvelles tendances de secteur j’aiécris notamment un livre en 2017 qui s’appelle l’immobilier demainok qu’on avit vendu à 10000 exemplaires en France qui est très bien tu sais que 95 % des livres vendent moins de 500 exemplaires en France donc 10000 c’était pas mal euh ouais ça m’a toujours intéressé d’avoir ce regard extérieur après je au fur et à mesure j’ai commencé à moi-même prendre le manche dans différentes activités mais mais cétait c’est l’histoire l’historique pourquoi moins opérationnel et pourquoi peut-être plus entrepreneur aussi à un moment donné ça pourrait être une de tes question moi je crois beaucoup qu’on qu’on évolue par miméthtisme je sais pas si tu te rappelles de ça quand tu étais à l’école moi je me souviens de beaucoup de gens qui me disaient faut pas vouloir ressembler à un tel pas vouloir ressembler à un tel et je trouve que parfois c’est pas le pire des moteurs tu vois de se dire j’ai rencontré quelqu’un sa façon de vivre ses valeurs son train de vie bah j’aimerais bien être comme lui dans 10 ans dans 20 ans ouais ça veut pas dire je vais tout faire comme lui mais je trouve que c’est pas un mauvais moteur et moi c’était le cas j’ai rencontré plein d’entrepreneurs de gens que je trouvais fascinant et je me suis dit bah gen je veux cette vie là donc là aussi pour gens qui nous écoutent et qui parfois se font des nud à la tête avec des gens qui font du développement personnel à de balles en le disant faut choisir ta voix que personne n’ jamais pris réinventer la roue à chaque coin de rue pas dans l’immobiler je pense non mais c’est clair mais nulle part franchement non si vous trouvez quelqu’un et garçon fille don vous avez le droit de vous inspirer et et de répliquer au contraire enfin je veux dire je pense que Jobs il voulait être Bill Gates ou Bill Gates il voulait être Steve Jobs je pense que ça et une référence plus plus plus franco-fançaise Victor hgo avait dit je veuxis être château brillant ou rien oui je CIS que ça lu a pas trop trop mal réussi je crois pas qu’il y a des gens qui disent tu as pas de personnalité Victor Hugo tu vois tu t’es pas fait ta voix tout seul non donc cé un peu ça mon parc TR un concept je sais pas si tu connais le concept des neuros de miroir tu as dû déjà entendre grosso modo c’est ça s’est découvert dans une expérience C il me semble c’éta à New York où grosso modo on faisait des imageries cérébrales de densité c’est-à-dire qu’on voit les zones du cerveau qui s’activent et les scientifiques fruitent du hasard ils avaient un gorille dans une salle un autre gorille dans une autre salle ils rentent de pause puis vois qu’il y a un gorille qui est en train de manger une banane et l’autre qui est en train de le regarder il regarde l’écran et ils se disent c’est les mêmes zones du cerveau qui s’active à l’époque c’était complètement impossible c’estàd qu’un gorille en train de manger une banan et l’autre en train de le regarder pas du tout le même mouvement c’était impossible que les mêmes aires cérébrales s’activent et c’est grâce à ce qu’on appelle les NeuroD miroir d’où derrière ce qui a développé Jim Ron qui était un motivateur un coach motivateur américain qui dit nous sommes la somme des cinq personnes qu’on fréquente le plus tu vois et il faut l’assumer il faut l’assumer exactement et d’ailleurs je pense il y a beaucoup de personnes dans l’immobilier moi en général j’ai tendance à dire si vous faites quelque chose dans l’immobilier et que vous avez l’impression de faire un truc exceptionnellement différent de ce que tous les autres font c’est plutôt mauvais signe c’est vrai dans la vie tu vois je veux dire à un moment donné faut faut voilà ça vous empêche pas de le faire à votre SAU et de le faire avec votre personnalité évidemment mais ouais il y a quand même des business qui ont déjà été éprouvés qui sont matures faut juste les appliquer avec un peu plus plus de discipline un peu plus de rigueur pere un peu plus de talent parfois que les autres et vous allez très bien gagner votre vie aujourd’hui toi tu as plusieurs activités différent du coup comment est-ce que tu organises un peu ton temps est-ce que tu te dis bah le matin je bosse sur ça l’prè je bosse sur ça c’est un peu au feeling en fonction des rendez-vous des mythes que tu vas avoir pouri mon groupe il s’appelle RET conseil vous trouvez rien sur Internet parce que il y a pas d’existence en tant que tel c’est que les filiales qui ont qui ont des existences donc en gros dans le groupe tu vas retrouver bah une activité de conseil de conférenciers de de consultants que j’ai beaucoup fait pour pas mal de dirigeants que tu fais moins que je fais l’activité de conférence qui repart très fort mais je pense qu’en 2017 et 2022 j’étais le plus gros conférencier imo en France en présentiel en volume ok j’en ai fait une centaine par an pendant pendant 5 ans ouais donc c’était assez intense pourre gr Liv not le en fait le livre c’est un objet culturel très respecté en France fa mux écrire un mauvais livre qu’un bon rapport c’est vraiment parce que le livre c’est une couverture tu l’offres tout le monde et puis comme personne ne lit oui c’est vrai tu peux vraiment écrire n’importe quoi c’est pas le cas le livre était quand même je pense assez qualitatif mais donc beaucoup beaucoup de conférences j’ai une boî qui s’appelle real estech donc qui la fusion de Real Estate et Tech qui un club de dirigeants que j’ai monté en 2017 dans lequel il y a une soantaine de dirigeant qui Grosso paye un abonnement à l’année pouririt à un nombre de services dont le principal étant d’être invité au dîner que j’organise les mardis soirs puce que chez moi éta venu tu es venu une fois sont reçu quasiment tous les vendredis soir une quinzaine de dirigeants et dirigeantes de meilleur niveau he les numéros un des boîtes euh des principales entreprises du secteur donc ça c’est real estake j’ai une entreprise qui s’appelle la maison des mandataires où là j’ai 40 réseau agents immobiliers client qui payent pour être visible sur mon média parce que j’ai la plus grosse newslter des agents immobiliers en France j’ai une chaîne Youtube aussi qui s’appelle maison démataire alors B2 hein pas du tout qui s’adresse pas du tout au grand public mais qui est aussi très suivi euh j’ai un petit groupe une petite activité qui fait de la renégociation d’assurance emprunteur on a une centaine de commerciaux qui font qui font ça le marché c’est ouvert sa depuis un an et demi et puis ma dernière entreprise mais qui me prend beaucoup de temps c’est Mister Ia don on parlera peut-être mais qui part d’un d’une conviction très simple chat GPT et les autres outils di générat vont entraîner une révolution des tâches du quotidien pour le dire autrement c’est un nouvel outil de bureautique et donc il faut former les gens à l’utiliser et donc n on des entreprises de formation en présentiel à ces outils di générative et on est on est devenu en 6 mois on a 35 même presque 40 collaborateurs dans l’entreprise et on est devenu en 6 mois le plus gros organisme de formation du secteur la transaction immobilière c’est sûr peut-être même du secteur immobilier parce que on a une grosse grosse croissance voilà et donc j’ai répondu à je réponds à ta question pardon ouais bien sûr euh qu’est-ce qui c’est c’est je la pose vraiment tu vois donc comme quoi je je suis pas en mode robot est-ce que tu as une méthodo pour t’organiser euh j’ai envie de dire je vais au plus urgent et puis jusqu’à ce que tout soit urgentation euh bah je travaille énormément tu vois moi j’ai une organisation de vie alors je sais pas si c’est réplicable tu vois mais je la partage tu as des gens qui prévoient des temps de travail et puis les reste il disent je verrai ce que je fais moi je fais tout l’inverse j’ai quelques moments où je sais que j’ai pas travailler genre le vendredi soir je sors souvent noté dans ton agenda et tout le reste du temps je n’ai rien de plus intéressant à faire qu’à travailler mais mon plaisir tu vois je me lève le samedi je sais pas à 9h du match j’ai bien dormi et tout j’ai j’ai il y a rien qui me fait plus envie que d’aller travailler ok j’ai pas je me dis pas je pourrais être en train de faire am muser en train de faire un golf en train de faire un machin voilà par contre je peux me dire tiens je vais faire un golf samedi prochain BL 3h et donc tu en fait beaucoup quand même quand tu travailles pas mal donc donc un j’ai plus urg de j’essaie de travailler beaucoup et après j’essaie de sentir tu vois et c’est ce qui est bien dans les groupes un peu diversifiés toi je sais que tu as plusieurs activités où est-ce qu’il y a la grosse trac tu vois ex moi j’ai beaucoup fait dans les années 19 20 2 d’accompagnement de promoteurs qui voulent immobilier qui voulent grandir qui voulaient racheter des confrères qui voulait se développer qui voulait lever des fonds j’ai beaucoup travaillé làdessus aujourd’hui la promotion immobilière elle est plutôt en train de dire on sauve ce qui peut être sauvé et donc j’ai ma boîte dans l’ en train d’exploser donc je passe beaucoup de temps là-dessus voilà mais est-ce que tu pilotes tout ça toi-même est-ce que tu as une assistante de direction pour j’ai pas d’assistant ou d’assistante par contre dans les six entreprises j’en ai qure où il y a un CE ah quand même qui gère au quotidien euh moi j’ai Real estch en direct ouais et mon activité de conseil propre et de consultant tout le reste est géré par au moins une personne référente en qui j’ai confiance donc ça ça aide quand même aussi beaucoup qui est salarié ou qui a de l’quity euh qui ont tous de l’quiti je crois ouais ou en tout cas qui sont intéressés au résultat d’une façon ou d’une autre c’est c’est la même chose et et voilà ça fonctionne bien après quand on raconte comme ça deux remarques que je me ferais si je voyais cette vidéo ouais la première c’est l’impression que tout est super cohérent il a monté son groupe non en fait la vérité c’est que là je parle des C trucs qui ont réussi mais il y a plein de trucs qui ont raté les CIN entreprises elles ont mis plein de temps à être mature il y en a qui ont perdu de l’argent pendant certaines années et puis deuxièmement sur l’organisation des journées on a l’impression que là aussi c’est très cadré ben non mon quotidien c’est régler des problèmes m’engueuler avec des collaborateurs pas trop souvent pas comprendre ce que les clients veulent avoir des clients qui me payent pas enfin tu vois c’est comme tout le monde comme partout quoi bah ouais et bah faut le dire aux gens qui veulent entreprendre c’est c’est aussi ça quand même mais c’est ce qui r le truc super challenging et intéressant mais voilà donc là on fait un business de formation par exemple tu vois en ce moment sur mysteria tous les lundis et tous les jeudis parce que c’est lundi mardi jeudi vendredi nos formation on fait je sais pas 10 15 sessions partout en France bah la probabilité que tu es une salle où il y a pas la lumière parce qu’il y a pas d’élec la probabilité que tu es deux mecs qui trouvent pas la salle la probabité que tu es un formateur qui soit malade bah plus tu as du volume plus ça augmente exaement ce fait que lundi matin et le Jeudi matin c’est pas trop le moment de m’appeler pour m’ montrer une mauvaise nouvelle parce que je suis déjà assez en stress sur que tout se passe bien voilà donc c’est ça mon quotidien et donc ça pourquoi tu t’es jamais posé la question moi j’avoue que je me la suis posé je me la pose encore de dire bah je prends du staff administratif dide et je vistilise pas vraiment la boîte comme étant moi qui pilote et puis j’ai mes collaborateurs qui bossent mais plutôt un bras droit un bras gauche alors il y a plusieurs raisons d’abord peut-être que j’ai tort tu vois j’ai j’ai j’ai assez peu d’expérience notamment tu vois moi avoir des salariés un peu en nombre ça fait 1 an donc je suis très modeste et très ble duoup beaucoup plus avec voilà mais avant beaucoup moins euh j’ai souvenir d’un banquier d’affaires avec qui j’avais déjeuné il il y a 4 5 ans et qui m’avait dit bah tu vois ce soir j’ai un dîner prévu avec ma femme dans l’agenda OK et j’ai dit ah il y a un événement spécial il dit non non on prévoit des dîners avec ma femme dans l’agenda puisqu’on a des assistants et desassistants respectifs qui colent des trucs dans les créneaux vides moi c’est pareil voilà et donc je me suis dit attends comment je peux rester maîre de mon agenda moi personne n’a accès à mon agenda au sens tout le monde a mon calendly avec mes créneaux que j’ai donné ouais mais personne peut mettre un rendez-vous dans mon agenda écoute je je je j trouve un certain confort peut-être que j’ per un peu en efficacité mais voilà je sais que voilà demain soir je vais à Lyon c’est moiême qui a choisi mon hôtel comme un grand qui choisi mes billets comme un grand c’est toi qui ouais ok je voilà après parce que j’aime bien aussi quelques endroits mais je ça je suis pas prêt à le déléguer et puis dans une journée c’est bien d’avoir un petit quart d’heure où tu regardes les hôtels de Lyon tu dis tiens où est-ce que je vais aller je connais pas ouais faut pas être obsédé par ça je pense ouais ok ok trop bien si on on remonte un petit peu dans le temps avant d’avancer loin dans le futur marché Mobil en 2023 pas mal de nouveautés pas mal de choses qui ont changé si tu devouais nous faire un petit recap assez concis de ton analyse à toi perso ouais l’analyse tu l’ fais souvent sur ta chaîne je vais la je vais la refaire en la formulant un peu différemment bah le fait nouveau c’est le niveau des taux hein de toute façon c’est ce qui s’est vraiment passé je redonne juste de trois chiffres entre 2021 et 2022 aux États-Unis on est passé de taux si on prend moi je prends toujours le taux à 20 ans de l’âcheteur moyen dans un pays tu vois ok euh il était à 2,7 % beaucoup plus élevé les taux aux États-Unis même avant la hausse des taux 2,7 c’était le taux le plus bas depuis la création des États-Unis et pas mal de taux variables en plus aux États-Unis alors moins beaucoup moins que dans le cycle d’avant mais encore encore pas mal mais en plus effectivement avec du taux variable en partie donc 2,7 on est à 7,2 8 mois plus tard donc le choc il est absolument massif en France vous connaissez les chiffres on est passé d’ 1 à 4 ou d’un et demi à 4 et demi bon c’est des chocs qui sont massifs et qui sont comment dire même dans les d’économie de macroéconomie on avait jamais imaginé qu’on puisse multip par 4 les taux et pourquoi on l’a fait c’est intéressant un pour lutter contre l’inflation et de puisquon s’est rendu compte que en augmentant les taux on nabîmait pas la croissance pas trop la croissance par que toujours un arbitrage c’est la courbe de Philip un chaage inflation c’est gros si je lter contre l’inflation faut que je fasse augmenter le chauvage ok parce que plus il chômage moins il va salariale et donc plus plus une désinflation des salaires et donc moins d’inflation à l’inverse et à l’inverse si je veux faire baisser le chômage je vais faire plein d’ publi plein de relance je vais augmenter l’inflationas un équilibre de moins en moins vrai dans les 50 dernières années mais qui explique encore beaucoup qu’elle la courbe de phix entre le chômage et et l’inflation donc nous on a voulu faire baisser l’inflation et on se rendu compte que la courbe de phéliix ne se réalisait pas que le chômage était pas en train d’exploser et donc les banques centrales ils s’en sont donné à cœur joie et quand tu fais ça et c’est ce qu’on a vu en 2022 et 2023 bah tu as des conséquences très différentes sur l’immobilier dit commercial et l’immobilier dis résidentiel ouais l’immobilier commercial c’est un actif financier hyper liquide au sens une classe d’actif extrêmement bien structurée et une classe d’actif extrêmement bien structuré quand tu augmentes les taux ça fait baisser la valeur des actifs oui pour une raison très simple c’est que avant moi j’allais acheter ton centre commercial que tu as à me vendre Timothé je te disais bah je veux 4 % ou 5 % de rendement parce que j’estime que le sans risque est à deux il faut que tu me files trois points de plus parce que ton centre commercial il est un peu vieillissant et je sais qu’il y a deux locataires qui payent pas depuis 3 mois bah en fait quand les taux s ris sont à 5 le même centre commercial il a toujours les mêmes avantages et les mêmes inconvénients mais moi il me faut toujours mes deux à tris points d’écart par rapport au sans risque donc je vais te demander 7 ou H8 et ouais et un actif qui à rendement on dire toutes chose égal par ailleurs qui un jour vaut 5 et lendemain vaut 8 il a perdu 40 % de sa valeur et donc moi ce que je dis c’est que tous les mtres carrés de bureau dans le monde valent 40 % de moins que ce qui va là il y a 2 ans ce qui veut dire aux États-Unis 2000 milliards de valeurs qui s’est envolé en en un an et demi c’est mass économiquement un jeu mathématique ouais un jeu mathématique et dont le nombre d’actifs qui sort de cette logique est hyper faible ou alors oui l’actif incroyable dans le Triangle d’Or à Paris loué par LVMH avec un loyer de dingue et avec un architecte de fou passécom et c’est 001 % des mè carrés dont on parle là le gros des mètres carrés il répond à une logique très financière quand les taux baissent quand les taux augmentent les prix baissent et ça c’est une règle de base en économie ça c’est ce qui s’est passé dans l’économie et dans l’immobilier commercial bureau commerce logistique logistique a eu des corrections extrêmement forte de de valeur et beaucoup de gens qui qui perdent beaucoup d’argent et en immobilier on s’end dette donc grosso on a on met 20 % de fond propres et 80 % de dette pour acheter de l’immobilier qu’est-ce qui se passe si l’actif il perd 20 % c’est pas énorme de dire je per 20 % ouais bah vous avez tout perdu votre écouti vous la prenez vous la mettez à la poubelle donc c’est super quand ça monte parce que le le mec qui a apporté les fonds propres il chope plus de la plusvalue par rapport à la banque qui récupère rien oui ENF il y a contrepartie à ça faut jamais trop l’oublier c’est que en cas de baisse bah la banque va se rémunérer avant donc elle va dire ah tu l’as vendu 82 l’actif qu’on a acheté 100 c’est dommage tu me dois 80 i donc il te reste 2 donc tuas perdu 18 et donc ça c’est ce qu’on voit beaucoup donc aujourd’hui qu’est-ce qui se passe les gros propriétair il rendent les clés aux banques en disant bah le prix de l’actif égal le prix de la dette voilà Monsieur le banquier je vous rends les clés et puis moi je vais faire autre chose c’est quand même ça qui se passe aux étatunis comment les banques réagissent avec ça enfin qu’est-ce qu’elles font avec tous ces mètres carrés elles ont deux choix soit elles disent euh ok je prends l’actif ouais elles le porent elles ont un petit rendement quand même dessus donc c’est pas zéro elles espèrent des jours meilleurs voilà soit elles disent benah NON je je les veux pas je les refuse et donc elle réchlonne la dette et ça les met dans une position de faiblesse mais parfois elles sont obligées de de le faire donc c’était un peu ce qui sétait passé déjà en 2008 dans le résidentiel et tu vois j’étais hier avec des notaires en Bretagne et pour moi c’est ce qui est fascinant ce secteur immobilier et qui doit donner envie à beaucoup de gens d’investir dans l’immobilier en réalité c’est que on quadruple les taux les prix bougent pas mais ce qui est très contreintuitif quand même parce que l’acheteur il a pas le même pouvoir d’achat mais bien sûr bon pourquoi est-ce qu’il y a cette telle telle résilience plusieurs raisons qui expliquent ça et en Bretagne il m’expliquait qu’à bres par exemple les prix n’ont pas bougé d’un cmre alors ils augmentent un peu moins qu’ils augmenté par le passé il y a une forme d’atterrissage ouais il y a aucune baisse et Bress c’est pas la ville de 3000 habitants c’est une vraie ville capitale régionale et cetera quoi en tout cas une ville une ville important je pense qu’il y a plusieurs explications la première c’est que l’investisseur et le propriétaire résidentiel c’est pas du tout le même que le propriétaire bureau ouis le propriétaire bureau c’est un assureur un institutionnel lui il dit pourquoi j’irais acheter du bureau à 3 et5i % de rendement alors que le sans risque allemand quand je prête à l’État allemand ça me rapporte TR ouais et l’ qui dit bah ton bureau je te l’achète mais à 4 et demi c’est mon exemple du du centre commercial là où dans le résidentiel comme je dis parfois les gens il lisent pas le Wall Street Journal tous les matins en disant cette année est-ce que j’achète une petite maison pour ma famille ou est-ce que j’investis sur le 10 ans ou le 20 ans au Japon et et c’est normal ça n’aurait aucun sens de rag comme ça donc comme ils le font pas bah en fait ils arbitrent beaucoup moins et donc oui ça coûte un peu plus cher oui la mensualité augmentée oui ça fait pas plaisir et oui il y a des sacrifices qui sont fait par ailleurs si les prix résisté c’est que les gens ils ont moins dépensé par ailleurs en restaurant en vacances en cinéma en tout ce que tu veux mais ils font pas cet arbitrage au quotidien on va dire financier parce qu’ils ont pas forcément la la possibilité deuxièmement on le voit il ils arbitra je dit je l’ai dit un petit peu l’immobilier au détriment du reste nous on raisonne toujours en immobilier en toute chose égale par ailleurs si les mensualités augmentent de 300 € bah tous les gens qui avaient pas 300 € de plus à mettre en mensualité vont pas faire l’acquisition c’est ça sauf que si ce raisonnement était juste les prix n’aurit jamais augmenté en France or les prix augmentent depuis 30 ans pour une raison simple et et et dont il faut se désoler je dis je constate quelque chose sans évidemment dire que c’est bien c’est que la part des du budget consacré au logement na fait qu’augmenter pendant tout ce temps al il y a une limite c’est le 100 % ouais que les Français pourront pas dépenser 101 % de leur revenus dans l’immobilier dans l’immobilier mais on est très loin de ça à peu près la moitié si on prend des 50 % des grandes moyenne mais on était à 25 il y a quelques années et donc 20 ou 30 ans et donc les Français font ce choixl ça c’est une des deuxième raison à mon avis de de l’explication et puis la troisème peut-être la plus structurante la crise et la hausse des taux pardon est arrivée dans l’immobilier de bureau en même temps qu’un vrai challenge d’usage lié au télétravail ok grosso merdo vous avez de moins en moins de gens qui vont dans les bureaux je peux te raconter une petite année anecdote d’une foncière parisienne très connue une des plus grosses qui soit qui est côté en bourse dont le patron a décidé sur dans laquelle le patron a décidé de faire visiter les actifs aux administrateurs pour ceux qui connaissent pas un administrateur je le suis aussi dans quelquesunes de mes fonctions c’est quelqu’un qui siège au conseil d’administration ok qui est payé pour ça ouais qui est plus ou moins pertinent et qui connaît plus ou moins bien la réalité de la boîte et du coup pourquoi est-ce que les actionnaires décident que ce mec là siège au conseil d’administration c’est pas t les actionnaires parfois c’est le dirigeant qui choisit he tu sais en France il y a beaucoup de ce qu’onelleadministrateurs indépendant qui sont pas vraiment représentatif représentant d’un actionnaire on pour en parler mais c’est un vrai VI de gouvernance de beaucoup de no entreprises c’est une question de de responsabilité collective si jamais j’ai fait une connerie je pourrais dire que mon conseil l’ validé ouais ok ah c’est pas plus compliqué que ça je caricature un peu et je me tire un peu une Bier parce que bien sûr parfois il des discussions stratégiques intéressantes mais voilà et donc le propriétaire cette foncière le patron de cette foncière dit je vais faire visiter mon des sites de de bureau à mes à mes administrateurs et par un jeu de contrainte d’agenda la visite est fixée un vendredi matin ils ont dû faire quatre actifs pour rencontrer une personne les gens qui ont fait cette visite sont pour certains indépendants pour certains représentants de grands fonds de pension américains en l’occurrence aussi Canadiens on parle de milliards d’euros tu en visit un où il y a personne de où il y a personne trù il y a personne qu’est-ce que tu dis quand tu reviens dans ton bord à Montréal à New York mer le bureau les gars on va on va vers des heures très difficiles et donc la la ha des tau est arrivé à un moment dans le bureau où on se posait des vraies questions sur est-ce qu’on a pas trop de mètres carré de bureau et si on prend l’Île-de-France il y a 55 millions de mèes carrés de bureau il y en a auas 15 ou 20 millions de trop ça fait mal par rapport à la demande par rapport à la demande et peutêre même le la demande anticipée des 10 ans à venir tu vois on on voit pas le rebond tout de suite ça veut dire qu’il en reste quand même 30 millions donc il y a encore de l’immobilier de bureau à faire mais ça veut dire que c’est challenging à l’inverse la hausse des taux dans le résidentiel elle arrive à un moment donné où le secteur ridentiel il y a une un déséquilibre énorme entre l’offre et la demande où il y a beaucoup plus de demand COF notamment les métropoles les villes moyennes un peu dynamique et donc bah ce déséquilibre il est moins fort avec la hausse des taux mais il existe toujours et c’est pour ça que les prix se maintiennent ok à la fin tu vois on fait pas de la la de la mathématique appliquée on fait un de base offre demande ok il y a des gens qui sont prê à m’acheter mon truc oui bon benah ok il y a un prix qui qui se définit donc la stabilité des prix et la résilence des prix c’est quand même la grande surprise du chef alors moi je l’ai écrit depuis 2 ans donc même 3 ans donc sur ce coup là on avait eu raison mais mais ça a surpris beaucoup de gens pour SIG au Conseil l’administration d’une d’une boîte de promotion immobilière un fond et cetera est-ce que c’est via le réseau est-ce que c’est comment est-ce que toi par exemple parce que je suppose que ça t’apporte de la data de la donnée qui est super intéressante surtout pour tes activités à toi faut les deux c’est bien de voir les boîtes d’en haut quand tu es conseilles tu vois la boîte vraiment d’ haut tu parles PDG et il te raconte un peu comment il dirige sa boîte c’est super intéressant parce que tu comprends ses contraintes mais si tu as que ça tu es très tu perds très vite en pertinence vra moi je dis le secteur immobilier c’est l’agent immobilier qui fait TR ventes par an au fin fond de la Creuse ou de la Haute Loire pour prendre l’endroit d’ù je viens et c’est alin taravela le patron de Altara cOGIM pour moi qui est le le GO tu vois de notre industrie c’est vrai de très loin ok ENIT le secteur c’est ces deux garsl et moi je moi je parle à ces deux gars-là OK et je pense que ça c’est mon grand atout ok parce que pour le coup j’ai des signaux faibles à droite comme à gauche qui me servent à mieux comprendre l’industrie et donc je pense notamment que les conseils d’administration où on m’a gentiment convié c’était pour ça en disant bah je me balade partout en France à l’étranger j’apporte des choses qui qui savent pas je qui ont moins vu qui ont pas eu le temps de voir tu sais faut toujours être modeste moi je dis toujours en début de conférence je vais pas vous apprendre des choses que vous connaissez pas je vais juste vous vous donner à voir des choses que vous avez pas eu le temps de lire pas eu le temps de regarder parce que vous êtes pris par l’opérationnel tu peux pas être promoteur immobilier de déposer deux permis par semaine et puis lire le Financial Time c’est pas possible bah il y en a qui font l’un a qui font l’autre il a un modèle économique pour que l’un partage avec l’autre sa compétence tu vois c’est c’est comme ça que je vois mon rôle ok quelqu’un qui regarde cette vidéo qui fait un petit peu d’invest invement immobiliier en tout cas qui veut en faire et qui veut avoir une sorte de vision assez large rentrer dans un avis d’expert quelle source donc il me semble que tuas une newsletter qui est qui est publique tout le monde peut s’inscrire sur internet mis à part cette newsletter là qui fait déjà un très joli résumé de ce qu’il y a à savoir c’est tous les mardis si je dis pas de Bou tous les mardis matin newsletter realestch on peut s’asscrire sur le site realestch.eu c’est ça exact est-ce que tu aurais d’autres sources que tu consirer à quelqu’un de novice qui a pas des énormes connaissances en économie qui veut simplement avoir une vision peu large de ce qui se passe en France il y a plein de sources que je déconseillerais déjà ok non mais la presse généraliste est par définition assez mal équipée pour couvrir ces sujets là quoi je veux dire pigiste qui souvent rencontre pas les opérateurs et se base sur des grandes tendances et c’est pour ça que la même press généraliste qui disait que les prix baissaient ou allit baisser ou était à deux doigts de baisser ou demain serait la catastrophe en 2023 disent maintenant bon ben en fait en fait c’est ri passé donc faut se méfier quand même de ça les sources qu’est-ce que je te citerais et et tu vas voir où je vais t’amener euh je te citerai peut-être trois types de sources ok d’abord des sources euh très données très data ouais par ex non mais tu vois l’INC il sort des trucs incroyables sur le logement ok tu vois tu veux investir demain dans le dans le logement senior tu as 15 études de Linc qui te montre dans quel département la population vieillir va vieillir dans quelle population elle va rajunir ouais grossomardo elle va rajunir dans les métropoles elle va vieillir en dehors hyper basique donc ça peut te donner des des idées on t’explique les villes qui qui qui se peuplent et les villes qui se dépeuplent enfin tu as la donnée et la donnée il y a un côté tu vois c’est c’est blanc ou noir et c’est très bien pour fa une conviction avant même que la donnée elle soit retraitée analysée par d’utres donc ça je dirais la donné là tu as plein d’observatoires divers varies même la FNAIM tu vois en fait plein plein plein de d’observatoires donc moi je pense que la donnée deuxièmement la presse étrangère moi tu vois je dis beaucoup tu vois dans des des sites alors tuas les Bloomberg Financial Time Wall Street Journal qui sont très très bien pour sentir les nouvelles tendances du marché tu peux tous les jours toutes les semaines ouais ouais je suis vraiment un gros gros lecteur de ces de ces sourcesl et puis euh et puis sur des médias spécialisés tu as Inman qui est spécialisé par exemple sur tout l’écosystème des agents immobiliers aux US tu as propre modo qui est spécialisé sur les tendances de fond de l’investissement et de la tech dans l’immobilier tu as pas mal de trucs comme ça tu as une tu as une qui s’appelle brief case qui est pas mal aussi et quelques mecs sur Twitter aussi à suivre qui sont qui sont pas mal ça c’est la deuxième source et la troisème source elle va peut-être te surprendre mais juste parler aux gens en fait c’est il faut pas aller dans des événements immobiliers euh en se disant je vais devenir enfin je sais pas comment je sais pas dans quel mindset les gens ils font mais en tout cas moi si je devais aller dans un événement immobilier ça m”est arrivé de l’en faire longtemps maisant un peu moi sauf quand je suis speaker ce qui me prend TR soir par semaine déjà quasiment faire parler les gens ouais tu vois dire j’étais avec des notaires boton je veux qu’ m’explique c’est quoi les nouvelles tendances du notariat c’est quoi qu’est-ce qui se passe sur le marché qui se passe pas ailleurs qu’est-ce que tu vois la question que je pose tout le temps dans mes dîners c’est qu’est-ce que vous avez vu que les autres n’ont pas vu signau faible tout le temps je pose cette question tous mes dîners c’est qu’est-ce que tu as vu sur le marché que tu penses que les autres de la T n’ont pas vu ou ont moins vu ou ont vu différemment et ça veut pas dire que autres sont con ça veut dire voilà et donc donc il faut parler aux gens faut les faut ouais je pense que tu as des argents immobiliers qui te regardent et des professionnels de l’immobilier il faut faut prendre un petit- dééjeuner ou un déjeuner avec son courtier en financement tous les mois il faut voir son diagnostiqueur il faut sentir le marché fautire parler les gens et rien ne vaut sur un marché local une connaissance des 10 15 personnes qui compent et qui tous les mois te raconte un peu des choses il y a je sais pas peut-être 15 jours sur une vidéo courte sur Youtube euh enfin sur tous les médias médias court TikTok insta et cetera et je dis que moi pour le relationnel que j’ai avec mes partenaires je suis très vieille France donc un peu comme toi je vais faire des petites soirées chez moi et surtout par exemple j’ai invité mon banquier mes banquiers à manger et quand j’ai dit ça j’ai eu plein de gens dans les commentaires en disant mais c’est n’importe quoi mais on peut pas manger avec un banquier et en fait moi si tu veux ça me paraît super naturel alors je pense aussi parce que je viens d’un milieu qui est pas défavorisé qui est pas aisé mais qui est classe moyenne supérieure donc j’ai jamais eu l’image du banquier comme quelqu’un d’intouchable tout comme le tout bip quelqu’un d’intouchable le notaire quelqu’un d’intouchable donc donc j’ai peut-être pas cette distance qu’une grande partie des gens vont avoir par le statut la manière de parler on aime dire des mots compliqués pour pas se faire comprendre et cetera et je pense que c’estis comme tu disais une des manières les plus pertinentes en fait d’avoir de l’info et surtout tu disais tout à l’heure en local à fond et et nouer des relations business tu vois moi je pense que tu euh dans le business en tout cas ce que d’ailleurs ce que je trouve très bien parce que c’est une forme de maritocratie on travaille jamais avec toi parce que tu es le copain euh parce que parce que tu es le copain du gars c’est que je travaille pas avec toi parce que tu es mon pote par exemple de nous Timothé pr on se conna depuis quelqu quelques temps tu vois et tout bon si demain j’ai un sujet j’ai besoin d’un conférencier j’ai besoin de quelqu’un qui va venir éclairer un sujet je vais pas te prendre toi parce que tu es mon pote on se connait par contre entre toi et deux personnes de profil proche qui me ferait à peu près la même offre je vais prendre celui que je connaisve qui je m’entends mieux pourquoi parce que j’ai envie moimême de passer un moment sauf que des moments dans la vie où on est en concurrence avec deux trois autres personnes qui nous sont proches il y en a tout le temps oui c’est clair non mais et donc c’est làdessus qu’il faut penser dire il va son bte c’est juste que quand il aura à faire un choix entre quelqu’un comme moi qui a été sympa qui l’a invité à bouffer etvec qui a une relation qui a été faite de confiance et quelqu’un d’extérieur B il me choisira et moi j’ai toujours fait comme ça tu vois et ok ça j’ai dû être déçu deux ou trois fois j’ai dû l’oublier et tant mieux mais mais dans l’ensemble de mon business c’est toujours comme ça j’ai toujours doné des relations et avec une approche aussi tu vois si on donne quelques conseils que moi j’ai jamais donné en en vidéo pour en faire quelques-unes aussi comme toi euh il y a une forme d’assèise sacerdose dans l’entrepreneuriat qui que l’EN jeu n’est pas tellement ce que vous voulez faire et de ce que vous aimez faire par moi j’adorais aller au restaurant Les midi ouais et boire un petit coup avec mes clients mais j’adorais ça dans les années 17 18 19 ok maistenant ça me fait chier à mort c’est vrai parce que j’ai fait tous les restos de Paris que je bois plus d’alcool le midi que que les gars je les connais tous parce que mine de rien on on finit par répéter un peu la même chose de temps en temps machin machin bon mais ça c’est ça c’est dans mon meilleur des monde et donc moi je propose pas naturellement forcément d’aller gêner mais si je sais que ça fait plaisir à un partenaire à d’important pour moi je le fais oui ce que moi je veux faire n’a pas d’importance je m’adapte à mon client tu vois c’est c’est lui qui a raison c’est lui qui c’est avec lui que je ve faire du business et donc je suis amené à le faire et c’est c’est très bien aussi mais là aussi il faut sortir du truc enfin entrepreneur c’est des contraintes quoi tu vois le seul gars qui a raison c’est tu vois hier j’ai fait un dîner chez moi qui s’est pas très bien passé j’étais pas très content tu vois du du chef ça me s peu arrivé pour la bouffe même que d’habitude et à la fin chef m’explique c’était quasiment moi qui qui éta en tort tu vois et je dis que en fait j’avais par définition raison puisque j’étais le client ou et je lui ai dit tous les gens qui sontour la la table c’est mes clients et il me diraiit la même chose si moi je faisais une mauvaise prestation tu vois donc ça c’est aussi un truc qui est très dur dans l’entrepreneur et très ouais roof quoi c’est c’est c’est gross Mo c’est c’est le client qui a toujours raison faut faire le job faut faire le job voilà exactement donc tu fais pas vraiment de différence je crois que tu disais un peu ça tout à l’heure tu l’as dit dans un autre podcast avec deux amis qu’on a en commun que il y a pas vraiment de différence entre vie perso vie pro chez toi c’est un truc qui te parle moi je sais que quand je le dis en général on prend pour un demeurer ouais alors peu de différence tu peux inviter un partenaire en soirée à saintrope ouais totalement il y a même la moitié de des gens qui sont qui sont avec moi à sainttrop ou ailleurs c’est souvent des clients j’essaie au-delà de mon cas personnel qui est pas très intéressant mais qu’est-ce que les gens peuvent en retirer tu vois je pense que essayer de nouer des relations fortes avec ses clients et et de sympathie c’est mieux parce que ça rend le quotidien beaucoup plus agréable ok tu as les 15 minutes du début du rendez-vous tu vas parler un peu d’autrre choses donc ça rend quand même le quotidien plus agréable ça crée des relations de de long terme et puis de fait c’est peut-être plus comme ça le deuxième conseil que je donnerai quand tu travailles beaucoup je sais pas comment tu peux gérer une de TR même une boîte euh faire un peu de contenu par ailleurs euh voir tes potes tous les soirs et et avoir une famille c’est impossible donc tu fais des choix voilàou et moi mes choix les uns et les autres se reconnaîtront peut-être moi j’ai trois meilleurs potes à Paris don mon frère quatre j’ai pas d’autres potes à Paris au som merdo j’ai m potes d’enfant SaintÉtienne que je vois deux fois par an et je les adore mais tu vois c’est le le deal quoi voilà et gros le r temps je travaille et donc comme je veux une vie où on s’amuse un peu quand même ben j’essaie de nouer des relations tu vois d’amitié de sympa où on peut se dire que bah on va dîner on bosse pendant 1 heure pendant le dîner et après on à boire un coup c’est plus plus cool quoi donc c’est un peu ça aussi qui a amené le le sujet mais oui enfin voilà je truc que j’avais dit un jour qui avais marqué tu vois aller boire une pinte avec un pote tu vois un soir de semaine genre ça m’est pas arrivé depuis 15 ans OK et ça m’arrivera jamais parce que alors que pourtant tu aimes bien sortir ouais mais tu vois tu faut faire des choix quoi tu vois c’est c’est c le temps il est pas extensible à l’infini et j’ai plein d’ambition plein de trucs à faire par contre oui de dire tiens vendredi j’ai trois potes mais j’ai aussi trois clients et donc on lit utile à l’agréable et là on se prend une bière ou deux ou trois d’ailleurs ça c’est ok tu vois mais consacrer une heure de relation sociale ouais pas ton objectif en tout cas ouais ouais voilà ok ok donc ça c’était les tendances un peu fortes de l’année dernière maintenant quelqu’un qui dirait ok 20 j’ai bien compris ce que tu veux dire mais moi j’aimerais me diriger vers là où je pense que le marché va se diriger pour les 2 3 5 10 prochaines années on a parlé dia tout à l’heure est-ce que tu penses que c’est l’avenir du secteur de l’immobilier est-ce que tu penses que la promotion dans le U c’est fini que maintenant c’est la rénovation de l’ancien il y a beaucoup de logements en vacan ENF il y a tout un tas de de sujets c’est quoi ton avis sur donner quelques conseils sur le futur en tant qu’investisseur puis après plus pour les professionnels de l’immobilier c’est là qu’on parlera davantage éventuellement d’ et parce que je pense que c’est très transformant au sens chat GPT du terme très Ia générative moi si j’étais un investisseur tu vois si j’avais de la argent à investir dans l’immobilier c’est pas totalement théorique en plus qu’est-ce que je regarderais que j’aurais moins regardé dans les années à venir ouais euh je regarderai d’abord des classes d’actifs sur lequel les acheteurs naturels sont plus là par exemple le petit bureau de province ok petit bureau de province à transformer ou à garder en l’état ok petite galerie commerciale de province ça cé des actifs qui étaient achetés par les SCPI exact qui achète des trucs à partir de 1 million 2 million 3 millions d’euros donc c’est des montants accessible même si bien sûr ça reste des grands montants pour prière instant bon ces acheteurs là ils sont plus là parce que les SCP ell collectent beaucoup moins ouais mais à marché c’est qu c’est c’est il y un qui par il un qui arrive B oui je je des vase communiquant parce qu’il y a toujours une famille qui a décidé d’arbitrer de vendre ton petit immeuble de bureau de 300 m²r à angoulem parce que ils veulent faire autre chose bah eux c’est le moment d’aller les voir et de leur faire une offre plus agressive donc moi je regarderai déjà des classes d’actifs et des géographies dans lesquelles les institutionnels sont partis et vrablement pour pour un peu longtemps ça c’est les classes d’actifes que j’aime bien dans le logement j’aime beaucoup la classe d’active de la maison indiv indiduel ok je sais que c’est contreintuitif et que ça a plein de problèmes euh il y a un marché locatif de la maison individuelle notamment lié au divorce pour le faire simplement et tu viens de la campagne comme moi tu sais que que un des grands enjeux quand tu as été en couple en maison c’est que après il y a les deux parties et souvent malheureusement comme il y a encore beaucoup d’inégalité salariale dans notre pays les femmes n’ont plus les moyens de rester propriétair seul en maison c’est ça et le retour en appartement il est très dur socialement ouais voilà on s’en met faut touour dire aux gens que on se remet tout mais mais mais c’est pas l’idéal bon et donc c la voie pour ces gens c’est de devenir locataire en maison individuelle et donc il y a une grosse demande sous-jacante de location en maison individuelle qui est pas du tout toi tu tapes maison à louer à Saint-Étienne il y en a h quoi il y a pas de marché quoi bon donc je pense qu’il y a une vraie prime et l’avantage que vous allez avoir il est un vous allez avoir des locataires qui sont plutôt des familles plutôt que la colleue d’é studi qui a plein d’avantages mais qui a aussi des inconvénients donc des gens qui vont rester plus longtemps qui vont faire plus attention au bien ça c’est montré dans des stats aux États-Unis très très clairement deuxièmement vous êtes sur un actif rare par excellence vous savez qu’il y a la zan la zéro artificialisation net qui est une loi qui amène les opérateur immobilier à artificialiser de moins en moins de sol or quand on fait de la maison individuelle comme c’est de la construction horizontale et ben on artificialise beaucoup on va donc construire dans ce pays de moins en moins de maisons individuelles jusqu’à ne plus en construire du tout à horizon 10 ou 15 ans bon c’est ça aujourd’hui le le scénario le plus crédible par un phénomène de rareté hyper basique ce qui est rare et ch cher et donc la maison individuelle elle va vraisablement se valoriser un peu plus que l’appartement puisque dans les zones denses c’est là qu’on va construire un peu davantage qu’on va surélever qu’on va aller faire la transformation bureau logement donc il y aura un peu plus de nouveaux logements dans ces dans ces régions là donc moi je regarderai aussi les maisons individuelles comme classe d’actif sur lesquel il peut avoir des rendements très très corrects et je pense que c’est un truc à à creuser vraiment pour pour vous euh je regarderai tout ce qui est de l’immobilier densifié alors euh c’est du T3 que je transforme en 2 T2 par exemple en fait moi tu vois une de ouais une de mes testes c’est comme il y a plus de demandes que d’offre et qu’on construit plus de logement dans le pays gros mero même de la maison individuelle on en on va réduire les surfaces on va réduire les surfaces autrement dit on va davantage occuper les mètres carrés déjà construit donc la renao et ça va jusqu’à des gens qui achètent des campings pour les mettre en location longue durée je sais pour les étudiants ce qui est un symptôme très très très inquiétant de la crise du logement mais est- qui d’un point de vue business montre que qu’il y a unintérêt tu vois tu es venu chez moi tu as vu mon appartement audessus ils sont h 8 h dans les trois appartements au-dessus h personnes la même surface que moi où je suis tout seul Mo c’est bureau il y a un peu de place mais mais 8 8 8 c’est de la colocque et ça c’est un modèle économique qui marche très bien ils ont 11 m²r c’est des jeunes ils sont dans le centre de Paris ils sont contents il puis 1000 balles je dis pas que je serai ravi que mes enfants quand j’en aurais il reste 5 ans de leur vie là-dedans mais de dire que c’est pendant 1 an pour la dernière année d’école ou pour la première annéeère c’est très supportable on l’a tous fait et honnêtement on en est pas mort non plus donc j’ime bien l’idée de la d’ l’immobilier contraint et du rés entiel un peu densifié là il y a plein de classes d’actifs intéressant à regarder et on peut le faire à partir d’un T4 qu’on transforme et donc ça peut être très abordable là-dessus petite astuce dans l’astuce pourquoi pas acheter des T4 et des T5 au promoteurs qui n’arrivent pas du tout à les vendre en ce moment ok moi aujourd’hui si j’avais un peu plus de temps et et des moyens peut-être encore encore supérieurs j’ppis les promoteurs et je ton T5 je te l’ acheté à la moitié du prix affiché et tu penses que ça passerait je pense que dans certaines régions les T4 et les T5 deviennent des tels problèmes de commercialisation qu’ sont prêts à faire beaucoup beaucoup beaucoup de sacrifice parce que la classe qui a acheté ses appartements aujourd’hui c’est elle qui a le plus perdu un elle a quitté les centr-eville exact les familles ont quitté tu vois le centrreville de Paris ont quitté il faut toujours être un peu nuancé oui ont progressivement été de plus en plus nombreux à à quitter la métropole alors T5 pour voilà euh ça a pas été aménagé comme de la coloc donc il y a un peu plus de travaux à faire or le promoteur il est déjà planté sur le projet il va pas envie d’ remettre lui-même et puis bah on l’ ça a été démontré hein le là où la commercialisation c’est plus tu montes en prix plus la commercialisation va freiné sauf quand tu arrives quand tu retournes sur le haut de gamme tu vois qu’est-ce qu’on pourrait si on prend un prix du logement prenons pas Paris prenons Lyon tu vois une ville normale à 100000 € ça continue à vendre après comme avant à 200000 € ça se vend un peu moins bien qu’avant à 300000 400000 € ça sent beaucoup moins bien qu’avant et quand tu repasses sur le million ou les 2 millions d’euros là ça ça se vend toujours bien ouis mais tu as une sorte de un gap une fourchette ouais qui plutôt du euh gamme moyenne plus plus quand même on va dire tu vois voilà et ça ça souffre à mort ouais mais alors le T4 T5 làdedans qui à fond dans ces prix là bah lui il est invendable donc par sil est invendable c’est qu’on peut l’acheter pas cher exactement je regarderis ça voilà qu’est-ce que qu’est-ce qu’on regarde j’aime bien tu vois c’est l’endroit où on est aujourd’hui aussi c’est c’est te dire moi j’aime bien l’idée de en fonction de de mettre une activité à l’intérieur ouais en fait à la fin des fins notre métier c’est de trouver des usages avec des mètres carrés voilà et l’immobilier il y en a partout tu vois je veux dire il y a on par d’un business de salle d’escalade tu poses trois questions et tu comprends que c’est un business immobilier et ben bien sûr j’ai besoin d’une bonne localisation ah immobilier avec un nombre de M Carr minimum ah immobilier et par contre de la hauteur voilà ah oui donc je peux pas le faire n’importe où OK et et puis un peu de règles de de RP de machincurité exécité et tu dis ok donc tu as besoin en fait d’un cahier décharge immobilier sur lequel après tu vas faire ta tomouille qui consiste à mettre un M d’escalade et à vendre au 10 balles de l’heure ton truc d’escalade j’en sa ouais et donc des besoins immobiliers il y en a plein plein plein dans nos vies tu vois et et c’est V que un des nouveaux besoins alors que sûrement une liche bien sûr mais c’est dire il y a de plus en plus de gens qui font du contenu vidéo voilà et donc bah louer des espaces adaptés pour faire comme tu l’as fait aujourd’hui pour pour te faire des vidéos ça me paraît des usages plutôt de des usages de demain que des usages des usages d’hier et donc acheter des surface dont l’usage historique n’est plus adapté pas ici je vais prendre un truc tout con peut-être que ici c’était les écuries des Chau tu vois non mais tu vois bon il y a plus de chevaux à Paris bon bah donc on en faitien bah non on va peut-être en faire autre chose et donc ça aussi ok tu vois et et et et c’est peut-être d’ailleurs le message de fond que je voulais dire c’est dans les 10 dernières années les gens qui ont gagné de l’argent dans l’immobilier c’est les gens qui ont acheté le plus de choses avec l’optique de les vendre quand les taux seraient plus bas les mecs qui ont gagné le plus d’argent dans immobilier c’est les mecs qui ont acheté des des immeubles de bureau à 5 % de rendement qui les ont vendu à 3 et demi parce que la BCE a baissé ses taux entreetemps exactement ça demande pas une finesse d’analyse et une intelligence tellement supérieure à la moyenne ouais celui qui va gagner de l’argent dans les 10 prochaines années c’est celui qui va voir ce que les autres ont pas vu celui qui va comprendre l’usage que les autres ont pas compris au fond bah le vrai métier de l’immobilier capacité à anticiper les tendances un peu plus que va faire le marché tu crois à cette rue là parce que tu sais que cette rue elle se développer alors que lesautres n’y croient pas tu vas acheter ici tu vas gagner de l’argent tu penses qu’il y a la place pour un commerce de de proximité ici alors que grossoo les gens sont plutôt dans le doute dans l’athlentisme tu vas le faire et tu vas gagner de l’argent si tes prévisions se révèlent juste ouis et moi toujours une question de Paris c’est une Paris mais je trouve ça super enthousiasm de se dire que c’est le plus malin qui va devenir le plus riche et pas le plus riche qui va devenir encore plus riche ouais par que c’était quand même ça dans les dernières années bien sûr donc ça ça rebat beaucoup les cartes ok trop bien j’ai eu une expérience il y a pas longtemps peut-être ça va te parler avec un mec qui a une boîte de d’entretien qui fait l’entretien de des principaux logements de l’opaque en Bourgon francter ronab qui une grosse grosse boîte que exactement lui il fait que l’entretien de T ces logements là donc c’est une boîte de rénovation il a des ouvriers voà je sais plus combien ça fait de chiffre d’affaires mais plus de 50 million d’EOS de Chi d’affair ça tourne bien et ce mec là un jour il rachète un club de basket assez connu et puis par fruit du hasard fruit de relation je le rencontre puis on discute un peu business cétait il y a peut-être 3 ans donc j’avais déjà une soixantaine de lob obilier j’avais déjà deux trois boîtes qui tournent un petit peu ça se passait bien et il me dit bah écoute moi aujourd’hui voilà ça tourne bien j’achète des restaurants moi pour moi le restaurant dans l’image de parents profession libérale et tout c’est les salariés c’est danger c’est c’est les gens il vont piquer dans la caisse c’est c’est vraiment le pire business même si j’ai toujours eu un goal dans ma vie je pense d’ouvrir un restaurant un jour c’est le pire business à faire il me dit mais non pas du tout parce que moi c’est juste pour payer le loyer je dis comment ça pour payer le loyer dis-moi ce qui m’intéresse dans les meilleurs restaurants à Dijon à baone à à villefran sursonne à Lyon à Besançon et cetera dans des villes de taille un peu intermédiaire c’est l’emplacement il me dit et moi faire de la bouffe je m’en fous tout ce que je veux c’est que ce soit à peu près à l’équilibre pouvoir payer un directeur général qui s’en occupe et moi ma mensualité de crédit elle est payée je fais ça pendant une dizaine d’années et au bout de 10 an j’ai l’emplacement non c’est très juste je mets un tout petite nuance à ce que tu dis c’estd que l’idée de voir tout business comme un business à sousjant immobilier c’est intéressant il faut pas aller jusqu’à dire et d’ailleurs tu l’as bien même toi dit il faut quand même que ce soit à l’équilibre il faut quand même qu’ que la structure puisse payer le loyer bien sûr tu vois et c’est pour c’est pour ça que moi je je me suis pris la tête avec mon frère il y a 3 jours qui me disait que McDo était un business immobilier que immobilier je sais que c’est la thèse du film de fondateur et tout ok bon ou non mais moi j’ai travaillé au McDo pendant 6 mois dans ma vie tu vois c’est avant tout une machine d’exploitation oui qui a atteint un niveau de productivité jamais vu dans l’histoire de l’humanité ouais c’est clair et c’est parce qu’ils ont cette efficacité là que par ailleurs ils sont en mesure de payer des gros loyer à des propriétaires qui gagnent très bien leur vie fine mais il faut jamais se tromper trop de combat tu vois il faut un truc qui qui structurellement et de manière dans l’exploitation est rentable pour que l’immobilier en bénéficie par contre ce qui est sûr c’est que l’immobilier peut en bénéficier énormément si tu te retrouves à être oui propriétaire des murs du truc qui marche bien du truc branché du truc truc qui va bien aujourd’hui euh nous au sein de la foncière familiale on a avec les les projets qui sont en cours 13 lots ouis on va avoir 80 habitations à peu près euh une vingtaine de locaux commerciaux et le reste en professionnel comme répartition pour transiter les futures crises du futur qu’est-ce qui te paraît toi est une bonne répartition de portefeuille entre le résidentiel le commercial bah d’immeubl et cetera galerie marchande comme on l’a vu et le professionnel de bureau ouais c’est une bonne question je pense qu’il faut faut il faut une majorité de résidentielle notamment pour la raison que que j’ai cité c’està-dire ça résiste à tout quoi de marché ça résiste à tout c’est c’est un marché sousoffreur structurellement en déficite on construit de moins en moins de logement enfin tu vois je veux dire moi je pense que c’est ouais un bon 50 quoi disons en tout cas au moins une moitié je pense que c’est très sage décision en plus tu as une vraie expertise làdans c’est que je sais aussi de faire une réponse adaptée à ce que tu sais faire parce que tu peux peut-être acheter 15 m Carr sur la lune mais comme tu l’as jamais fait c’est très théorique ce que je dirais quoi exement mais dans ce que tu sais faire et il faut absolument grader je dirais ça et après pour moi ton enjeu à toi on en avit parlé la dernière fois un c’est d’avoir un mix de patrimonial et de choses qui tournent ouais parce que c’est là que tu vas maximiser ton modèle et c’est vrai un peu de tout le monde le problème du pur patrimonial d’abord tu es limité puisque tu dois immobiliser pour une période longue à chaque fois que tu veux faire une nouvelle opération OK et que de fait c’est soit patrimonial soit une marche tout de suite mais c’est rarement les deux en même temps donc tu as un truc qui est très bien mais qui va rassurer les banquiers avec ce levier là tu devrais pouvoir créer une sorte plutôt de foncière de rotation où tuachètes pour un an ou 2 ans donc un mix entre de la propriété et du marchand de bien/ash promotion ça ça me paraît très intelligent et avec en plus des sorties qui peuvent être l’opération un peu fatiguée ou le 10è appartement des des tu vendu ne9u et pas le 10è B tu l’ achè avec ta foncière donc tu as des vraies synergies entre les deux ta foncière elle a un actif qui est un peu fatigué bah tu le fait rénover par ton la branche promotion qui du coup la ressort l’idée d’avoir un peu tu vois une machine à détenir et une machine à transformer ça j’aime bien cette idée je pense que c’est très adapté au monde dans lequel on vient ou et tu l’as dit on l’a dit comment on va moins construire de neuf assez durablement dans ce pays pour peut-être arriver à zéro logement de ne9uf en 2050 c’est tout à fait une thèse qui est possible même si je le souhaite pas bah ça veut dire qu’on va beaucoup rénover l’ancien a beaucoup réhabilité l’existant donc là ça demande des compétences un peu différentes donc pour moi c’est ça que tu devrais faire et ça vaut pour les gens qui nous écoutent aussi tu vois je dire c’est de manière général de manière générale ok trop bien pour faire une conclusion une bonne conclusion j’aimerais qu’on joue un petit jeu si tu es d’accord je crois que tu aimes bien le poker ouais ouais je jou un peu qu gross modo je vais te donner 10 questions ou 10 thèses tu as trois réponses possible première thèse c’est tapis ça veut dire je suis à fond à fond dans cette thèse deè thèse deuxè possibilité c’est check je dire j’attends j’attends 3 t je me couche c’est j’ai pas du tout pour moi c’est un cl une impasse numéro 1 investir dans l’immobilier français faut que j’explique pourquoi à chaque fois en une phrase d’abord ta réponse et puis après tuux plutôt tapis plutôt tapis euh parce que je pense que la France c’est le pays qui a les politiques du logement les plus absurdes ok de l’Union européenne qui vont amener donc à une production de logement neuf à peu près de zéro et donc une valorisation toute chos égal par ailleurs de ce qui a déjà été construit donc je pense que c’est pas mal de miser qu’on acheté en Californie tu Californie a fait tout ce qu’il ne faut pas faire en matière de politique du logement pendant 30 ans ouais les prix ont explosé il y a des SDF partout donc c’est c’est un drame social c’est très bien pour ceux qu’on investit ouais ok très bien numéro 2 à fond dans la location courte durée non je me couche je me couche pour des raisons qui qui qui vous voyez venir c’est que c’est un enfin on est en train de réguler un un peu plus chaque année tant que le truc est pas stabilisé l’équation économique elle peut trop bouger moi je dis toujours aux gens c’est c’est dur déjà quand il y a deux trois paramètres qui peuvent bouger tu vois mais s’il y en a 10 qui peuvent bouger je sais pas quelle sera ma fiscalité je sais pas quel sera mon prix de location je sais pas combien de nuit je pourrais louer on n’est pas des magiciens ou alors vous dites je fais un Paris mais dans C cas-là vous allez à la française des jeux c’est c’est pareil honnêtement là le cours durée dans les métropoles je serai beaucoup plus nuancé dans les villes moyennes ok où il y a beaucoup moins de règles de contraintes j’ai table d’Ô voilà mais dans les métropoles je me coucherai numéro 3 investir dans les terrains agricoles je connais mal je connais très très mal je sais que les volumes de transaction sont beaucoup plus bas que ce qu’ils ont été ce qui est une des raisons qu’on av parl ensemble de la crise des agriculteurs qui date du début de l’année 2024 j’ai envie enfin ouais pendant le pendant le S de Laure euh bah parce que comme on peut de moins en moins les artificialisés il valent de moins en moins cher c’est la retraite qui c’est ça c’est la retraite agriculteurs qui en vol par contre ceux et tu vois c’est aussi connaissance marché si vous savez que le maire va rendre constructible un terrain agricole c’est pas mal de l’acheter avant qu’il le devienne quoi ça peut être une bonne conjoncture investir dans l’immobilier au Moyen-Orient moi je passe beaucoup de temps à Dubaï à Riad c’est des pays que je connais bien ouais ouais j’y vais pas mal j’aime bien la vibe et puis j’ai rencontré pas mal de gens j’étais un gros salon notamment là encore à l’automne qui s’appelle City Skye à Riad vraiment le salon de la de l’immobilier de demain euh à la fin des fins l’immobilier augmente en valeur aussi toute chose égal par ailleurs là où les gens deviennent plus riches de manière générale ou de manière générale vaut mieux acheter dans la ville où les gens sont de plus en plus riches que dans la ville où les gens sont de plus en plus pauvres c’est un truc de base bon bah la région du monde qui devient de plus en plus riche c’est clairement le MoyenOrient donc il y a par définition des super investissement à faire en logement en hôtellerie en bureau donc ça je pense que c’est hyper bien je pense que l’Arabie Saoudite est un pays à part parce que c’est un vrai pays au sens il y a 40 millions d’habitants avec une vraie classe moyenne ce qui est pas le cas à Dubaï a que des expat un peu différent euh c’est un peu compliqué encore pour des Français d’investir en arabis saudit quand ce sera possible je pense que ce sont des investissementser avec des rendements qui sont beaucoup plus élevés que les rendements qu’on a qu’on a en France pour une raison simple les grands institutionnels ils vont pas vraiment il y a un peu moins de demande donc vous allez pouvoir des bons prix un bon prix égal un bon rendement ok donc tapis ouais TAPIS Tapis ok se lancer dans le restructuring d’entreprise en 2024 je je je je check et et et je tu as monté des boîtes j’en ai monté si dans ma vie euh mais un plus si on prend celles qui ont pas marché c’est vraiment dur ouais c’est honnêtement c’est je me dis toujours 3 ans plus tard quand si j’avais su qu’ tout ça est-ce que je l’aurais fait je pense que oui mais je me pose la question à chaque fois quand même donc partir de zéro pour avoir un truc qui marche c’est dur mais partir un truc qui marche pas pour transmer un truc qui marche je pense que c’est encore plus dur dur et donc pourquoi pas mais faites-vous peut-être déjà les armes pour moi pareil c’est tu vois c’est commencez par vendre vos journées à à 3 100 € la journée à des gens qu’on ont besoin et un jour vous aurez une boîte de gens que vous vendez 2000 € la journée ouais il y a pas de problème il y a pas de tu vois j’aime bien raconter ça aussi c’est c’est il y a pas de linéarité obligatoire dans dans l’entrepreneur je veux dire xaviniel à 40 ans il était pas milliardaire quoi ouais je veux dire voilà euh Drai Patrick Dr à 35 ans il était moins riche que moi ouais non mais tu vois je veux dire il y a pas de sujet quoi et c toi euh par contre il a eu une forme de patience et à un moment donné il a vu sa niche le seul truc c’est faites des trucsou faites des trucs tenter des trucs investis dans des trucs développer des compétenence voyez des clients et un jour vous allez trouver une brèche et vous dire là j’ai trouvé un truc où je vais peut-être de pouvoir gagner beaucoup beaucoup d’argent mais on parle pas de ça on part de qu’est-ce que je sais faire qu’est-ce que les gens ont besoin c’est quoi mon marché et ça je pense ça doit vous amener plutôt à créer des nouvelles boîtes dans un premier temps ouais que racheter les boîtes qui marchent pas je sais bien que tout le monde a l’impression que le patron d’avance c’est un abruti mais la vérité c’est que souvent on se rend compte qu’il était pas tant abruti que ça que juste le marché est difficile que les salaris sont infernal infno en j’en sa tu vois mais donc tu te couches je je je me couche ouais tu te couches ok développer une boîte avec beaucoup de salariés je check je pense qu’il y a de plus en plus de boîtes qu’on peut faire avec des modèles indépendants ok tu vois moi je conis des agents immobiliers par exemple tu vois la grande révolution des agents immobiliers c’est que des IAD des SAF des Capy France sont arrivés et dit et on dit ce qu’on faisait en salarié avec des avec des agences physiques on va le faire de chez soi avec des ouais c’est devenu la plus les plus groses boîes de l’immobilier quasiment en France donc ça je pense que c’est intéressant de se poser la question çaempêche pas que chez yad il y a 200 salariés au siège donc tu vois c’est pas du tout incompatible avec ça et après on en parle souvent je pense que c’est c’est comment tu les incentives et et et comment tu comprends et moi tu vois j’ai 35 salariés là sur Mister ya et je me pose la question tous les jours c’est moi c’est ma vie c’est mon ton quotidien ouais mais c’est mes trips tu vois c’est c’est mon destin c’est c’est vraiment tu vois je me je me c’est la boîte réussi c’est que j’ai réussi ma vie je tout en me disant que si elle plante je ferai autre chose que mais dans le moment où je suis en train de la faire tu vois je mets toutes mes trip toute mon énergie toutes mes nuit et tout et ça faut que j’arrive à comprendre que le salarié qui est là pour 3 ou 4 ans et qui fera autre chose il soit pas dans le même mindset ouais ça j’ai beaucoup de mal et ça mais si tu c pas ça tu es mort parce que nous il y en a TR quat S se reconnaissent très bien qui sont super dévoués machin mais mais il y en a d’autres qui sont des salariés normaux tu vois et c’est très bien il y a pas de problème ou et ça il faut accepter cette ce décalage là pour ça que c’est bien trava moi je avec mon frère tu vois qui est assci avec moi je sais que nous on est au moins deux à être aligné là-dessus et ça c’est vachement vachement important maintenant invite des gens qui ont des milliers de salariés depuis 15 ans il seront beaucoup plus pertinents que moi mais voilà ce que moi je vois tu vois au bout d’un an ok d’une boîte un peu structurée bon question suivante et un petit peu répondu travaill en famille ouais travaille en famille bien sûr je je fais tapis euh je ferai un petite nuance aussi toujours pour essayer d’apprend quelque chose c’est travailler en en famille dans les boîtes qui vont bien c’est facile ouais parce que travailler en famille des boîes qui mont mal et c’est le destin de plein de boîes d’aller mal toit définitivement soit un moment donné je pense que là c’est plus challenging donc nous on a un organ de gouvernance tu vois avec mon frère qui fait que si moment on en désaccord sur une décision on NME un compte un comité de trois personnes une personne n pas mon frère une personne n pas moi une personne né par nous deux et que c’est trois personnes qui prennent la décision à notre place elles sont déjà définies ces personnes non c’est au moment où on viendra il faudra qu’on se mette d’accord sur une personne et Chac t P d’associ c’est ça ah ouais et euh j’espère qu’on aura jamais à l’activer mais ça nous sera s en disant s’il y a une décision vraiment stratégique vendre la boîte ne pas la vendre faire une l de fond pas la faire de fond vir plein de plein plein de trucs où vraiment il y a un désaccord de fond qu’on arrive pas à résoudre c’est rare mais ça peut arriver on on a un organe de gouvernance ok dessiné pour ça un peu comme quand tapile av fait son arbitrage c’est exctement St modèle ok chacun nomme quelqu’un on nomme quelqu’un à deux et et ces gensl décident dans l’immobilier il vaut mieux faire moins mais seul ou plus mais avec beaucoup d’associés en fait tu vois c’est très bonne question dans laquelle je vais dire je check parce que c’est une question forcément nuancée c’est comme les gens qui me disent est-ce qu’on est plus riche en solopreneur ou en entreprise en fait il y a tellement de paramètres qui bougent non mais tu je veux dire je connais des solopreneurs qui mangent des cailloux je connais des solopreneurs qui gagnent tu les connais aussi des millions je connais des ches d’entreprisees qui ont 200 salariés qui mangent des cailloux et d’autres qui gagnent très bien vie la question ve rien dire pour moi la question c’est qu’est-ce que tu as envie de faire maintenant et qu’est-ce que le marché te renvoie comme information ok moi pendant des années le marché mes clients ils m’ont dit on veut travailler avec toi Vincent on aime ta vision du marché ton truc quand j’ai monté ma boîte dans l’a j’ai tout de suite compris qu’il y avait aucun problème que j’envoie mes formateurs oui bah j’ai structuré la boîte tu je veux dire je me suis pas fait des no à la tête en me disant quand j’aurais 30 ans là je vais développer une boîte avec des salariés alorsavant je tout seul non le business ten sais rien tu vois je vais sortir ce rendez-vous je vais croiser un mec qui va me dire bah moi je vais payer beaucoup plus mais jeux que toi qui fasse les formations puis je-être réfléchir à un autre tu vois faut se laisser porter par le marché quoi donc il y a pas de réponse absolue ok par contre oui commence pas vous vendre seul déjà c’est pas mal avant d’esser de vendre les autres c’est pas mal c’est un bon début quand on a de l’argent à placer dans la pierre il vaut mieux acheter cash qu’avec crédit là c’est pareil c’est tu faut comparer ton taux de rendement à ton taux d’intérêt c’est des truc très basique de microéconomie de base hein si tu t’achètes si tu achètes un truc qui rapporte 5 et que tu as une banque qui te prête à moins de 5 bah tu as un intérêt à avir la dette pour faire un effet de levier ouais donc ça c’est clair si la banque elle te prête à 5 pour acheter un truc qui rapporte 4 bah tu ton effet de levier il joue à à l’envers donc c’est c’est c’est c’est pas pas recommander et puis de manière générale et cette crise elle le montre très bien l’immobilier est un truc qui est cyclique pas trop sur les prix dans résidentiel mais sur les prix sur tout le reste et sur les volumes partout on fait un ti transaction en moins quand même dans l’immobilier résidentiel qu’on faisait en 2021 23 versus 21 et donc bah quand la crise arrive c’est quand même les plus endettés qui sont euh les plus en danger ouais et euh c’est pour ça et je pense que c’est la différence entre des gens qui sont arrivés à ton niveau et des gens qui en sont leur premier investissement c’est qu’à un moment donné tu penses plus juste en tu es plus un table excl oui oui tu Raon groupe H tu rest risque tu r réputation au niveau des banques et et donc il y a tout ça qui rentre en LG de compte et c’est beaucoup plus subtile bien sûr et donc des fois bah la banque elle va te dire que là tu es un peu au max de ton endettement si tu forces comme peut-être que tu vas avoir une dette de plus oui mais peê-être grillé pour pour ça faut senortir les choses voilà faut senortir les choses et et la dette faut jamais oublier la différence entre les fonds propres et la dette c’est que les fonds propres tu les rembourses si tu gagnes de l’argent dê tu le rembourses mme si l’argent ou et je sais qu’on sort de 10 ans de dettes pas cher donc qu’on est tous drogué à la dette moi j’ai pas d’euros de dette tu vois et c’est ce qui me fait maide aussi même dans mes boîtes euh ah ou zé ah ou locataire Z0 dette mais c’est un bon confort quand même quand la crise arrive quoi tu vois c’est c’est ok donc Patrick DRI pour le pas de cité qui a 60 milliards de dettes VO et qui dit qui semble beaucoup mieux avec 60 milliards de detes qu’avec les premiers 1 million avec ses actifs qu’il a en face ouais je crois qu’il disait ça il y a 2 ans je je je je suis convaincu je le connais pas du tout mais je suis convaincu qu’il dirait plus ça aujourd’hui ça mériterait un check 60 Milard il faut toujours essayer de moi moi je passionné d’économie tu vois j’adore regarder comprendre les business model des boîtes et j’invite tout le monde à le faire 60 milliards de dett il était endetté à 6 % en moyenne 5 % en moyenne ouais 5% gros Somo bon voilà bon donc ça lui coûtait 3 milliards et demi par an de d’intérêt voilà bon maintenant ils sont est à 10 ça lu coûte 7 milliards ça lui coûte plutôt plutôt 6 milliards par an ouais bon bah des business des business où d’une année à l’autre tes coûts finan prennent 3 milliards si tu veux c’est c’est presque son quoi donc donc c’est un sujet donc faut être vigilant dernière question de ce petit jeu du poker si je veux devenir riche et libre il faut que j’entreprenne dans le secteur de l’immobilier yes yes ça j’achète tapis je pense que je pense que c’est un super secteur dans le il y a plein de choses à faire faut que j’enprenne c’est clair et pour devenir riche serait quoi le conseil que je pourrais donner dans l’immobilier soit vous avez l’idée du siècle on a dit que c’était assez rare mais mais on peut toujours la chercher il y en a qui le font tu vois soit vous allez faire quelque chose queun autre fait mais avec plus de discipline plus de rigueur plus d’analyse plus de temps plus d’énergie plus de relationnel et là oui c’est c’est tu vois c’est war buffet il fait ce que font 50 aut fond aux États-Unis il achète des boîtes il les revend quand il a estimé qu’elles sont à leur maturité il le fait mieux oui il a des antennes que autres n’ont pas et donc c’est ça moi que je comme conseil c’est trouz votre voix ma voix c’est d’acheter des petits commerces DEP pied d’immeuble c’est un super class d’actif par exemple notamment dans les villes qui bénéficient du télétravail c’est là où les gens avant aller au bureau tous les jours du coup il y avait personne dans les commerces maintenant les gens vont au bureau qu’ jours par semaine donc en fait il y a 4 jours par semaine où il y a plus de gens dans les petit commmerces je pense que c’est une bonne classe d’actif à regarder trouvez votre niche et à un moment donné une fois que vousouz troué creusez là creusez là creusez là creusez là connaissez tous les agents immobiliers du coin qui font ça tous les brokers qui font ça tous les banquiers qui aiment bien ça tous les toute la partie prenante et devenez expert sur un truc et ça demande un peu de temps c pas trop à l’idée qu’on devient riche en en 6 mois tu vois dans ce secteur donc donc faut creuser mais oui oui on peut enfin pour des gens qui sont disciplinés un peu rigoureux et qui ont envie de travailler c’est un super secteur pour s’épanouir des choses de gros volume et pour infé constituer un beau patrimoine ça c’est exemple et y en a plein qui l’ont qui l’ont fait mais quand on s’est rencontré au dîner AC débrifé et tout toi le truc qui remonte quand on parle des gens comme toi ta connaissance de l’immobilier locale c’est très clair mais ça on peut pas la Challenger mais on se dit ouais c’est un gars qui est hyper méthodique hyper organisé hyper rigoureux pour moi c’est pour ça que tu réussis tu vois ouais dire plus par méthode que talent beaucoup plus par méthode que par talent et miser plus sur la méthode que sur le talent parce que le premier est à votre main et le deuxième est beaucoup plus incertain donc la méthode la méthode la méthode intervw de Jack braell où il dit ça ouais tu connais il dit je connais pas d’artiste le talent j’ai jamais vu ça n’existe pas et par contre je connais des gens qui tu à une tâche et quiess de faire un truc dans leur vie de le faire bien je pense que ça c’est un bon conseil qu’il faut qu’il faut répecter à l’envie donc conclusion de l’épisode on pourrait dire il vaut mieux être un excellent spécialiste qu’un généraliste moyen bah 100 fois 100 fois FO 100 fois et et ça parte tout le monde en plus vous formez maintenant en ligne enfin vous avez quand même plein de plein d’atout plus d’excuses mais voilà il faut faut être rigouré je finirai là-dessus tu vois nous on on fait beaucoup de formations il y a un peu pas de développement personnel mais dans nos formations sur l’A on essaie quand même de dire que ça va vous aider à vous émanciper et cetera donc il un peu de ça et euh et je me dis toujours c’est dur apprendre à quelqu’un à être rigoureux ouis c’est dur de devenir rigoureux c’est dur d’apprendre la rigueur mais c’est moins dur que d’apprendre le chinois et c’est moins dur que d’apprendre les les la physique la physique chimie appliqué ou là ou les ou les ou le quantique exactement et donc tout très relatif c’est dur de devirux quand on a jamais été c’est moins dur que d’apprendre le chinois donc c’est c’est à la parté de tous trop bien pour les gens qui veulent suivre tes aventures ce que tu fais tout ça ou est tu pe lindine très bien Vincent pavenello man jur restc tout ce qui est sujet c’est plutôt côté Mister Ia YouTube à une époque tu avais ouais on a fait quelques vidéos sur YouTube mais maintenant je je modestement je n’ai pas suivi mon propre conseil mais parce que pris par d’autres choses je viens dans les chaînes YouTube des gens qui m’invitent et de mes amis mais ouais non on écrit beaucoup de newsletter surt trop bien merci beaucoup merci à toi

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    8. @sofienemoqrich5764 on

      Je suis étudiant en 4année d’école d’ingénieur. Des septembre j’entame ma dernière année d’étude en alternance. Je suis très bien formé sur l’immobilier (video, livre …) et j’aimerais me lancer le plus tôt possible, dès 2025 si possible. Comment pourrais-je m’y prendre, par quoi me conseillerais vous de commencer ?
      Merci !!!

    9. @ericjouve9250 on

      C'est rassurant de voir qu'il y a une montée en gamme chez les infopreneurs, un dialogue entre un médecin de vingt de cinq qui explique la physiologie des neurones miroirs, et un spécialiste de l'immobilier citant Victor Hugo, notre pays n'est pas encore perdu en 2024

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