ImmoÉvolution : Qui suis-je ? Et comment pouvons-nous t’aider à passer au Next LEVEL ?

Salut à toi je suis ravi de te retrouver dans cette vidéo alors cette vidéo à qui elle s’adresse elle s’adresse à toi si aujourd’hui tu as réalisé déjà ton tes premier investissement immobilier mais que tu te rends compte que tu arrives pas encore à atteindre vraiment la

Liberté financière il va falloir que tu passes un cap pour y arriver reste bien jusqu’au bout parce que dans cette vidéo je vais te parler des trois principales erreurs que je vois chez la majorité des investisseurs qui comme toi ont envie d’aller chercher plus de résultats sur leur projets immobilier pour atteindre

Tes objets objectif il va falloir que tu franchisses une étape en terme de stratégie mais également en terme de taille de projet peut-être aussi que ton taux d’endettement aujourd’hui ben il se rapproche de sa limite et tu te rends compte que ça va te bloquer pour réaliser d’autres projets peut-être

Qu’aujourd’hui tu souhaites investir dans un immeuble de rapport ou dans un dans un autre gros projet mais que tu te rends compte que les travaux nécessaires sont beaucoup plus importants sur ce type de projet que ce que tu as fait par le passé peut-être que tu as peur de mal

Choisir les artisans de pas savoir chiffr très concrètement le projet et comment gérer du coup un aussi gros volume de travaux si tu veux vraiment atteindre ta liberté financière aujourd’hui il y a trois erreurs que tu dois absolument éviter de faire la première erreur c’est de faire des projets qui s’autofinancent ou des

Projets à faible cash flow viser trop long terme pour ta liberté financière c’est pas la bonne chose non seulement bah au niveau des bénéfices déjà tu vas être ricraac et en plus de ça ben ça vient grignoter ta capacité d’emprunt donc quand tu penses que dans 20 ans tu

Vas commencer à gagner de l’argent dessus parce qu’ plus de crédit la vérité c’est que tu vas te faire démonter par les impôts à ce moment-là il y aura plus de travaux à amortir il y aura plus d’intérêt à amortir dans l’immobilier si tu dois bien retenir une

Phrase c’est que l’État te prendra tout sauf si tu l’en empêches donc pour pouvoir atteindre ta liberté financière il va falloir enchaîner les projets et pour les enchaîner il faut que tu fasses du cash flow des bénéfices tous les mois deuxième erreur vraiment classique c’est

De se dire ok on va faire de la location courte durée atypique puisqueavec la location classique à l’année tu arrives peut-être pas à générer suffisamment de cash flow et ben tu dis que ça va être une bonne façon de pouvoir en faire seulement il y a plusieurs problématiques à ça les biens atypiques

C’est facile d’en acheter un et d’en rénover par contre c’est beaucoup plus dur à vendre la demande elle est vraiment faible sur ce genre de bien en plus de ça ben tu vas être complètement dépendant des changements de réglementation dans ton secteur peut-être que tu as déjà entendu parler

C’est la loi de compensation donc ça touche beaucoup de secteurs en France surtout les secteurs où il y a une forte tension locative donc c’est le cas à Bayonne c’est le cas à Bordeaux c’est le cas à Montpellier Paris Lyon dans plein d’autres villes et du jour au lendemain

Ces secteurs se sont vu refuser le droit d’exploiter des appartements en location courte durée à ce moment-là qu’est-ce qui se passe si 100 % de ta stratégie ben dépend de la location courte durée atypique même courte durée de façon générale et ben tu vas pas avoir d’autre

Choix que de revendre puisque si tu repasses en location classique à l’année et ben tu vas tout juste autofinancer voire perdre un petit peu d’argent ce sera plus intéressant la troisème erreur c’est que tu as peut-être pas encore intégré le réseau off market le réseau off market c’est un peu le réseau

Sous-terrain dans l’immobilier et si aujourd’hui tu cherches encore sur le boncoin et sur les sites comme ce loger tu trouveras rien d’intéressant sur ces sites pour comprendre le réseau of market il faut comprendre avant tout le cycle de mise en vente d’un bien pour donner un exemple prends ton voisin

Bernard dans ton immeuble il a envie de vendre son appartement la première chose qu’il va faire mais c’est en parler aux autres voisins en parler à ses à ses amis à sa famille une fois que ces personnesl ont décidé de pas l’acheter qu’est-ce qu’il fait Bernard et ben il

Va contacter José José qui est agent immobilier José il va venir visiter le bien il va faire une estimation il va prendre le mandat José il a des amis qui sont investisseurs et il a des contacts qui sont plus actifs que d’autres et qui priorise donc ce qu’il va faire c’est

Qu’il va prendre son téléphone il va les appeler en priorité pour leur proposer le bien si c’est vraiment une opportunité ensuite ensuite si seulement si c’est pas vendu à ce moment-là et ben il va le mettre sur le site de la l’agence et en dernière étape il va le

Mettre sur le bcoin et sur les sites comme ce loger donc tu l’as compris si aujourd’hui ta méthode de recherche c’est de chercher sur ces dernières étapes là ben le jeu il est complètement biaisé il te reste plus que liiette la vérité c’est que pour obtenir les biens

Que tu vois pas passer aujourd’hui ceux qui sont vraiment rentables il va falloir que tu courtcircuites tout et que tu passes directement par l’agent immobilier par ce fameux réseau off Market et c’est là que c’est le piège parce que peut-être qu’aujourd’hui tu as l’impression d’être déjà dans ce réseau

Market mais la vérité c’est que si aujourd’hui on t’envoie des biens idéal investisseur entre nous ça va jamais chercher plus de 7 8 % de rendement et c’est pas avec ça que tu vas atteindre ta liberté financière ce que tu dois viser c’est d’aller chercher au-delà des

10 % de rendement si tu as pas José qui t’appelle et qui te dit salut j’ai fait une visite ce matin il y a un bien que je vais rentrer en mandat si tu viens le visiter ce soir et que tu fais une offre ben déjà tu seras le premier et il peut

Être pour toi c’est que tu es pas encore dans le réseau off market le vrai sujet c’est qu’aujourd’hui tu as 90 % des connaissances parce que tu as déjà fait des projets immobiliers mais il reste encore un gap à franchir pour avoir les 10 % de connaissances qui vont te

Permettre d’avoir 90 % du résultat que tu n’as pas aujourd’hui B en fait la différence entre une personne qui pour un projet à 200000 € va faire 0 € de bénéfice tous les mois va s’autofinancer ou la personne qui va faire 500 € de

Cash flow par mois et ben ça va ça va être dans les détails mais tu te rends compte que les actions vont être quand même identiques les deux elles vont faire une étude de marché elles vont faire des visites elles vont négocier elles vont négocier pour obtenir un crédit aux meilleures conditions elles

Vont faire des travaux puis elles vont chercher les locataire et elles vont déclarer aux impôts ça va être vraiment dans les détails ça va être quoi les les critères exacts d’une ville dans laquelle l’immeuble de rapport va fonctionner autour de chez toi ou la location courte durée ou la colocation

Ça va être quoi les les plafonds en dessous desquels il faut pas aller ça réside dans ces détails là donc en fait il y a deux possibilités soit c’est que tu es pas vraiment rentrer dans le Off market soit c’est que tu pourrais optimiser de façon encore plus efficace

Le bien que tu as visité pour le faire passer de bonne affaire à excellente affaire le problème c’est que si tu n’es pas du bâtiment et que tu n’as jamais réalisé de travaux et ben choisir les meilleurs aménagements possibles les meilleurs matériaux et ben c’est compliqué parce que les artisans

Eux-mêmes ne cherchent pas forcément à te faire économiser ok donc quoi faire avec ces éléments aujourd’hui tu as déjà commencé à construire un début d’indépendance financière mais si tu veux être capable demain d’aller chercher les 1000 1500 2000 € par mois de bénéfice grâce à l’investissement immobilier pour devenir vraiment libre

Alors maintenant le point sur lequel tu dois te concentrer c’est de maîtriser ces 10 % de connaissance qui te manque et c’est ça qui va te permettre réellement de devenir libre et indépendant financièrement pour pouvoir voyager profiter plus de ta famille de tes proches peut-être quitter ton job et

Travailler dans un domaine qui te passionne vraiment sans avoir besoin de regarder ton compte en banque à la fin du mois pour savoir où tu en es alors pourquoi je peux t’aider pour ça aujourd’hui ben je suis à la tête d’un patrimoine d’un peu plus d’un 5 million

D’euros et euh j’avais 7 bien il y a quelques temps aujourd’hui j’en ai 5 parce que j’en ai revendu deux je fais un peu plus de 2000 € de cash flow net de charge net d’impôt de cash flow par mois et l’été je monte à un peu plus de

3000 € parce que je fais de la location courte durée j’ai j’ai diversifié un petit peu aujourd’hui les plusvalues que je réalise sur mes projets d’investissement pour donner un ord d’idée tu vois je suis vraiment transparent sur les chiffres c’est entre 45000 et 60000 € de plusvalue sur les

Sur les deux derniers biens que j’ai vendu mais ça a pas toujours été le cas parce que à la base ma moi je suis menuisier bon menuisier parce que j’ai été quand même médaillé deux fois à des concours d’un des meilleurs ouvriers de France donc le bon travail je sais ce

Que c’est le bon travail la bonne rénovation la bonne façon de faire mais j’étais un peu frustré par mon job parce que j’avais un petit salaire quand j’ai démarré ben j’étais pas forcément encouragé par ma famille par par mes proches sur ce genre de projet il y a

Personne autour de moi qui faisait ça donc je me suis retrouvé un petit peu tout seul et avant de de te parler tu vois de des réussites dont dont je te parle aujourd’hui mais il y a eu quand même une phase où j’ai énormément galéré j’ai fait beaucoup d’erreur tu vois si

Je peux te donner quelques exemples bah sur le premier investissement que j’ai fait je suis allé voir 25 banques pour obtenir mon premier financement j’ai eu 24 non avant d’obtenir un oui et c’est parce que Ben Martin il était pas forcément très à l’aise au début et

Cetera donc j’ai une phase une phase d’apprentissage où j’ai énormément essayé échoué ajusté essayé échoué ajusté pour au final ben arriver à une méthode que que je continue d’affiner encore au fil du temps aujourd’hui donc donc c’est vraiment c’est vraiment je te la fait un peu à l’américaine mais je te

Parle vraiment des erreurs que j’ai fait qui me permettent aujourd’hui d’avoir cette expertise et justement ben à un moment donné quand il s’agit d’investir et d’enchaîner les projets immobiliers souvent on se dit que le premier c’est le plus difficile ben moi j’ai plutôt eu de la difficulté sur les suivants parce

Que ben j’avais pris confiance un peu sur les premiers et il fallait que j’arrive à poser un cadre plus professionnel pour pas m’éparpiller sur les recherches aller chercher des projets plus ambitieux donc savoir me positionner sur des chos choses différentes et bah ça demande justement à prendre ces 10 % de de connaissance

Qui me manquaent dont je te parlais précédemment donc aujourd’hui ben vraiment l’intention c’est d’aider les personnes à passer cette étape là et de le faire en en explosant tous les plafonds en fait et pour ça on a créé un des écosystèmes les plus puissants on peut t’accompagner sur tes projets mais

Si demain tu as besoin de meubles et ben on peut t’aider à les fournir et même à les faire financer dans ton projet on a des agents immobiliers qui bossent pour nous qui permettent à nos clients de rentrer plus rapidement dans le réseau of market voilà on a vraiment construit

Tout ça et c’est en expansion je vais être honnête avec toi aujourd’hui si on a un tel niveau de réussite chez nos clients c’est notamment dû à l’ultra personnalisation qu’on a sur nos programmes d’accompagnement coup on a commencé en fin d’année l’année dernière AVeco évolution et on a commencé les

Visites un mois et demi après et on a signé le compromis dans la foulée alors du coup depuis début du séminaire là je se rends compte que les apports théoriques qu’on a pu avoir AVeco évolution permettent aussi d’ avancer un petit peu plus rapidement on se rend compte qu’on est enentour de plein

D’investisseurs qu’ on déjà investi dans plusieurs biens et et qui manque des petites il y a juste des petites choses qu’on a appris du coup grâce à Martin et Tony et qui permet de fructifier de pouvoir aller un petit peu plus vite dans dans dans les dans les étapes en

Fait qui pouvait qui pouvait manquer nous on a accompagné depuis janvier de cette année avec Tony et Martin premier résultat déjà c’est qu’on a remis à plat notre situation par rapport aux premiers investissements qu’on avait fait et là actuellement on est relancé pour repartir sur un nouvel investissement

Qui pour l’instant va porter bientôt ses fruits donc là-dessus ouais c’est top ouais on est en cours de visite et on avait besoin d’eux en fait pour vraiment se lancer dedans en fait parce que tout seul on y arrivait pas on avait pas la motivation et en fait avec eux ils nous

Ont donné la motivation pour qu’on pour qu’on puisse vraiment lancer d dans le bon sens vers j’ai rejoint l’accompagnement de Tony et Martin au départ pour faire marchant bien de l’achat revente et en fait avec ma compampagne on s’est complètement tourné d’un autre côté puis qu’on a été dans la

Location courte durée donc on s’est lancé avec ma compagne dans pas un mais deux bien on a trouvé deux studios à 100000 € les deux avec une rentabilité à 15 % voilà donc avec un cash flow de 500 € par mois environ par ce qui fait 6000

€ à l’année et en en plusvalue ça nous fait aussi 40000 € si on devit les revendre aujourd’hui moi je me rappelle quand je vous avais eu quand je vous avais eu en appel à ce moment-là il y avait une volonté d’être d’être plus indépendante je me rappelle notamment de

Notamment toi Lucy qui me parlait de devenir ta propre patronne vous avez vous aviez un peu envie de créer une stabilité financière un truc qui tourne un peu tout seul pour assurer un fond de roulement est-ce que vous pourriz nous nous présenter dans les dans les détails

En fait votre projet qu’est-ce que vous avez acheté un peu les chiffr là c’est un immeuble avec deux studios et un T2 les deux studios ils sont entièrement rénové ils sont au prix de 63500 et on se fait en cash flow euh meublé parce qu’on fait tout meubler euh

Avec une location courte durée pour le studio du bas qui sera en PMR donc pour tout ce qui est handicapé euh en cachtoi 970 € par mois euh fulgurant résultat fulgurant parce que on commence l’accompagnement euh en octobre début octobre confirmé ouais je crois ouaisouis c’est et donc là à partir de

Là moi ça va très vite parce que j’organise les visites la semaine d’après et dès la première journée de visite sur le terrain la c’était même la première visite je tombe sur en gros une pépite et je partage je partage du coup l’information avec l’équipe on se rend

Compte que c’est plutôt ce bien là qui était le plus potentiellement le plus intéressant et puis je me lance donc ça va très vite première visite de première journée de visite et puis puis BIM quoi alors ce bien donc c’est un bien qui coûte bon déjà al je l’achète à

117665 € donc là ça compr tout en fait là c’est le cou complet complet TR frais de notaire et cetera frais d’agence tout compris quoi donc avec une négociation puisque à la base il était à 75000 je parle du prix tout compris 75000 et j’ai réussi à descendre

Jusqu’à 65000 € oui bien sûr donc si je reste avec la configuration colocation location sous cette forme c’est 346 euros de cash flow mensuel et donc là je tiens pas en compte du coup la location courte durée qui va permettre de booster aussi la rentabilité de bien quoi mais aussi le

Fait qu’on vienne visiter les projets donc concrètement il y a plus de place pour l’erreur et notre engagement il est total bon entre nous l’immobilier virtuel c’est bien mais c’est quand même sur le terrain qu’on apprend le plus de choses je te laisse regarder ce petit extrait yes alors c’est parti pour la

Demi-journée d’immersion avec les membres du custom invest on va ils nous attendent ils sont à 2 minutes à pied on va aller les chercher et les emmener dans cet immeuble pour un peu les aider à à travailler l’œil sur les visites parce que c’est quelque chose d’hyper important let’s go ouais alors regarde

J’ai envite juste la caméra à montrer un peu la fissure donc on voit bien dans l’angle là-bas et surtout ici avec le mur qui est qui a l’air bomber donc la première chose qu’on peut se dire c’est OK est-ce que c’est la maison entière qui bouge ou non déjà c’est la première

Chose si c’est la quand on a une fissure comme ça là-bas là on le voit on le voit difficilement parce que elle tap pisserie devant mais on passe le doigt quand même dedans quoi on passe le doigt et là-haut il y a 2 cm on voit

Le mieux de l’autre côté encore donc la première chose c’est de se dire est-ce que c’est la baraque qui bouge et qui va tomber euh dans dans 10 ans de l’autre côté de la route ou est-ce que c’est juste un détail technique la première chose à savoir c’est le type de terrain

Sur lequel on est dans le bar c’est hyper argileux l’hiver ça gonfle l’été ça resserre donc il y a tous les bâtiments qui travaillent la maison ici elle doit elle a quel âge de la maison ici la baraque à 250 ans elle est encore debout alors déjà ça peut ça peut nous

Permettre de relativiser quand à la fissure ensuite pour aller vraiment dans le détail technique je vous regarde je vous invite juste à regarder ça la plainte la plainte je sais pas ce que vous en pensez mais moi elle m’a l’air de quand même avoir jamais bougé cette

Plainte vous la voyez et ça c’est juste le truc qui va vous permettre de vous rassurer parce que en fait on peut et on peut le voir aussi le mur en fait il sonne dur ici il est pas en train de cloquer de gonfler c’est véritablement

En fait il a été construit comme ça ça a été un raccord sûement il y a eu un moment donné un problème avec la fissure ils ont voulu réenduire refaire une partie du mur mais en fait c’est comme ça de base et c’est juste ça travaille et ça refissure parfois dans le temps

Donc pourquoi c’est pas problématique parce que dans le cas de cet immeuble on va faire on va refaire l’isolation extérieure rail en plau cloison plafond la fissure reste derrière on en parle plus et mes plaques de placau sont indépendantes du mur derrière donc ça ça vous permet de vous

Dire ok ce truc qui a fait fuir 80 % des gens qui ont visité et ben en fait c’est pas un problème et voici pourquoi et on est sur on est quand même sur une jonction de de M porteur donc ça c’est donc ça c’est un détail tout alors maintenant comment je fais

Pour éviter d’avoir des problèmes dans le temps qu’ a un autre bout de un autre bout qui tombe et CETA alors je suis pas l’AB de ça mais déjà ça peut être de de demander au maçons de remettre un coup de ciment ou de la mousse expansive pour

Qu’il y ait pas de morceau qui tombe derrière le placau numéro 1 mais surtout on va demander au maçons de venir mettre des agrafe métallique ici pour en fait unir les deux murs entre eux et même si ça travaille un peu on sait qu’on est safe et toute façon ce sera derrière les

Cloisons derrière l’isolation