Comment la connaissance et la valeur – environnementale, économique – du sol influencent-elles les politiques d’aménagement d’un territoire ? Comment est appréhendée la valeur d’un foncier aujourd’hui ? Quelles stratégies peut-on déployer pour préserver les sols et agir sur le foncier ?
A l’heure où certaines activités énergétiques ou agricoles se relocalisent sur le sol national, et où la « lutte des places » bat son plein au sein des villes, la concurrence pour l’usage des sols n’a jamais été aussi ardue.
Les sols ne sont pas seulement une source de valeur économique : ils offrent aussi une valeur écologique fondamentale. La trajectoire de sobriété foncière fixée par la Loi Climat et Résilience questionne les équilibres économiques et les modalités de financement traditionnels.
Élus, collectivités, aménageurs et promoteurs se sont donnés rendez-vous le 25 juin, au Hub des Territoires pour partager leurs pratiques et apporter des solutions concrètes.
Un événement animé par Sébastien Maire, Délégué Général de France Ville et Territoires Durables et Julien Meyrignac, rédacteur-en-chef de la revue Urbanisme et par Sébastien Maire, Délégué général de France Ville et territoires Durables.
En présence de :
* Jean Baptiste Blanc, Sénateur du Vaucluse
* Timothée Hubscher, Directeur Planification & Résilience des Territoires, CITADIA – Groupe SCET
* Katia Emerand, Directrice générale adjointe Stratégie territoriale, aménagement et habitat chez Communauté d’agglomération Pays Basque
* Karine Wawrynow, Directrice Espaces Naturels et Agricoles chez Sète agglopôle méditerranée
* Laurence LEGUIL, 2ème VP du bureau du Conseil Superieur du Notariat
* Arnaud Portier, Secrétaire général de l’association nationale des EPFL, Directeur de l’EPFL Pays basque
* Emmanuel de Soria, Directeur du Développement Arcade Vyv Promotion
Cet événement est le 2ème volet d’un cycle consacré à la sobriété foncière, coorganisé avec la Revue Urbanisme et France Villes & Territoires Durables
Le Hub des Territoires organise une série de 4 évènements consacrée à la sobriété foncière.
Nouveaux paradigmes de l’aménagement du territoire, connaissance et maîtrise de l’usage des sols, recyclage du foncier artificialisé, protection et restauration des sols… Chacun de ces événements abordera une thématique spécifique relative au foncier, en présence d’un panel d’experts et de représentants de collectivités.
Objectif ? Décrypter et comprendre les nouveaux enjeux du foncier, favoriser les échanges de bonnes pratiques et inspirer de nouvelles approches et solutions, afin de promouvoir une gestion éclairée, responsable et durable de nos ressources foncières.
bonjour à toutes et à tous je suis ravi de vous accueillir au hub des territoires avec Laurence rou la responsable de l’ingénierie territoriale à la direction du réseau de la banque des territoires moi-même je suis anne- Sophie inselin la responsable du hub voilà on est vraiment content de vous retrouver cet après-midi pour ce 2e épisode de notre cycle sur la sobriété foncière cet après-midi nous parlerons des sols de leur connaissance à la maîtrise de l’usage et de la valeur avant de de revenir sur le contenu de cet après-midi avec Laurence je voulais vous en dire un petit peu plus sur le dispositif h des territoires pour ceux qui n nous connaîtrait pas encore peut-être il y en a je sais que vous êtes plus de de 230 à vous être inscrit aujourd’hui donc peut-être certains d’entre vous ont assisté au premers épisode je m’excuse d’avance pour la redite sur mes propos le hub des territoire c’est un espace physique et digital comme il a été indiqué dans dans la vidéo que vous venez de voir et qui vise à à inspirer à conc isé à rassembler les acteurs de l’ensemble des écosystèmes de la banque des territoires donc c’est un dispositif très ouvert sur les acteurs les collectivités les entreprises publiques locales les organismes de de logement social et on y organise à la fois des temps de travail comme celui de cet après-midi mais aussi des ateliers sur une journée en mode plus collaboratif on a une programmation qui est assez conséquente vous n’hésitez pas à vous inscrire à notre newsletter si vous ne l’avez pas encore fait puisqu’on a on balaye un champ assez varié qui couvre l’ensemble des mesures pH donc du du plan stratégique de la banque des territoires et vous aurez accès à toute cette information sur la newsletter on a aussi sur le la plateforme de la banque des territoires les replay des événements publics qu’on organise ici donc vous pouvez retrouver le replay du premier événement qu’on a organisé le 14 mai der et puis vous aurez bien sûr celui d’aujourd’hui qui sera disponible dans quelques jours voilà je voulais aussi vous dire qu’on on avait mobilisé Johanne de moness de la société BICOM studio sur le le premier le premier épisode et elle a produit des planches graphiques qui permettent de synthétiser les débats qui ont eu lieu alors elles sont visibles ici en présentiel pour ceux qui qui sont là et tout au long de de l’après-midi elle va de nous nouveau nous aider à synthétiser ce qui va se dire je sais que le contenu est riche et ça sera intéressant de pouvoir suivre au fil de l’eau la manière dont elle va pouvoir le retranscrire je voulais aussi dernier petit mot remercier l’ensemble des intervenants et l’ensemble des partenaires qui ont contribué à la préparation et qui vont animer cet après-midi je pense en particulier à Julien mrigac le le rédacteur en chef de la revue Urbanisme et Sébastien mer le délégué général de franeville et territoire d’ voilà sans plus tarder je vais laisser la la parole à Laurence qui va vous en dire un petit peu plus sur le contenu merci Annesophie bonjour à toutes et à tous donc on est ravi de vous accueillir pour cette deuxème session donc on a monté avec Céline une session un cycle au service de la sobriété foncière dans ce hub et aujourd’hui c’est la deuxè session donc pour rappel pour ceux qui ne le savent pas encore on a travaillé de depuis 2 ans à la banque des territoires pour agir et accompagner les territoires dans leur trajectoire de sobriété foncière le mot trajectoire est un mot qui nous tient à cœur puisqu’on voit que il va falloir mettre en place des choses tranquillement et et dans le temps et pour ça nous avons conçu un plan qui vient d’être lancé et qui permet de d’accompagner les différents acteurs territoriaux à la fois en ingénierie pour monter des projets en mobilisant aussi des enveloppes de prêt avec des produits nouveaux notamment sur le foncier le long terme et puis en mobilisant des enveloppes et des capacités d’intervention en investissement en fond propre qui sont dédiés à la reconstruction de la ville sur la ville la renaturation et la préservation des sols la première session du 14 mai qui réunit différentes différents acteurs professionnels élus acteurs de terrain sont venus témoigner de l’importance de repenser nos modèle d’aménagement de l’impact qu’a sur le leur quotidien professionnel le la nouvelle donne de ne pas s’étaler euh deux axes majeurs la nécessité d’organiser et de repenser penser à long terme la gestion du foncier en déployant des plans d’action intégrés et puis utiliser les leviers existants qu’on a tendance parfois à oublier mais aussi inventer des nouveaux modèles euh de recyclage urbain et de renaturation des sols l’enjeu n’est pas d’oublier ce qui existe mais plutôt de compléter les outils et qui existent et de pouvoir les mobiliser pleinement alors pourquoi vous le savez la loi climat et résilience a fait entrer dans les politiques d’aménagement la la question de la préservation des fonctionnalité des sols quand on parle aménagement on pense souvent mobilisation du foncier mais pas du foncier en 3D et c’est un sujet qui est important et qui va pouvoir être aussi abordé aujourd’hui c’est de aussi dans le dans cette façon d’aménager réaménager ménager les territoires de regarder aussi ces sollds dans l’ensemble de leur fonctionnalité euh ce qui pose tout un tas de questions sur la définition de l’artificialisation des sols la façon dont on le traduit dans les documents de planification et la façon dont évidemment ça ça s’intègre ou ça impacte la valeur les modèles économique donc aujourd’hui justement le sujet il est de parler ensemble de cette question de valeur des sols alors la valeur qu’est-ce que c’est vous avez 5 heur non je plaésente valeur financière valeur environnementale comment on évalue le foncier aujourd’hui comment on fait et vous le savez pour les collectivités qui aménagent les promoteurs les aménageurs pour faire en sorte quand le prix de fond les EPF merci d’être là en tout cas chacun d’entre vous quand on a un prix de terrain qui est déjà si élevé à la base quels que soient les les travaux à réaliser qu’on arrive pas à sortir des produits abordables que je parle du logement ou la capacité à sortir des des zones industrielle par exemple comment on fait euh pour aborder cette valeur valeur actuelle nouvelle valeur à penser dans les bilans d’opérations où est-ce qu’on arrive à réguler là où il y a des éléments spéculatifs ou à l’inverse quand les marchés ne sont pas suffisamment actifs justement pour pouvoir sortir des opérations alors je je sais pas si je vous rassure mais en tout cas on n pas les clés euh on n pas toutes les solutions il y a des axesù beaucoup d’acteurs y réfléchissent et donc l’objectif aujourd’hui est d’en échanger dans les pratiques les questionnements qui sont qui sont ceux de de nos intervenants que je remercie euh donc il reste encore du chemin à parcourir le premier sujet c’est de d’en échanger de le dessiner et je vous rappelle aussi que les prochaines séquences seront le 19 septembre et le 17 octobre où on abordera davantage des questions de cas pratique des questions de projets concrets de recomposition euh de fonciers artificialisation artificialisé ou parallèlement de sujet de renaturation comment on regarde en tant que tel ses projets un grand merci à vous pour les an les animatrices les animateurs les publics qui soient en distantiel ou en présentiel et un grand merci à Céline d’avoir organisé tout ça [Applaudissements] et bien bonjour à toutes et tous je suis Sébastien mer le délégué général de l’association France ville et territoire durable qui est partenaire du hub au côté de la revue Urbanisme pour l’organisation de de ce cycle de formation Franceville et territoire durable en de mots c’est une association d’intérêt général qui regroupe l’État des collectivités des entreprises et des experts le sujet que nous abordons aujourd’hui est un sujet comme vous le savez absolument central depuis quelques années y compris dans les politiques de transformation écologique et on va aborder comme ça a été très bien présenté tout à l’heure ce nœud central aujourd’hui de la question du de la valeur la valeur du foncier plus on essaie de mettre en œuvre ce qu’on juge pertinent dans une opération d’aménagement au regard des nouveaux enjeux de la transformation écologique c’est-à-dire par pas que le climat mais aussi les sols la biodiversité l’eau et cetera on se prend compte que cette règle historique qui vise à déterminer la faisabilité d’une opération au regard d’une charge foncière et d’un règlement d’urbanisme ça marche plus ça coince on y arrive pas donc on a des injonctions paradoxal pour l’ensemble de la profession en fait pour les aménageurs pour les collectivités pour les maîtres d’ouvrage où à la fois on doit faire bien mais le système économique aujourd’hui de l’aménagement est un verrou et un frein or euh la valeur du sol comme on le verra tout à l’heure mais ça n’est pas qu’une valeur financière et et face aux différents enjeux c’est même beaucoup plus que ça mais alors sur cette question de valeur Céline qu’en pense bah le banquier de l’intérêt général je crois que c’est comme ça qu’on vous appelle euh la banque des territoires plus grand financeur de tout l’ensemble de ces démarches de de bifurcation de changement de trajectoire comme a très bien dit Laurence rou le foncier coûte cher voire trop cher euh les coups de construction sont pas toujours compressibles qu’en pense la banque alors bonjour à tous moi je suis Céline lin et je suis chargé de déployer le plan d’action de la bande des territoires sur le volet sobriété foncière alors ce que je vais vous livrer là pendant quelques minutes c’est mon témoignage en fait sur le sujet de la valeur avant ça je voulais quand même apporter deux petites précisions qui sont importantes parce que dans mon quotidien je côoie différents acteurs chacun exerçant des métiers différents et ce que je me que je constate en réalité c’est que pour un même mot on peut tous avoir une définition différente de ce qu’on entend par foncier et sol donc on va y revenir à plusieurs reprises aujourd’hui ce que je peux dire c’est nous dans la manière d’appréhender les choses et quand on on parle de valeurs foncières on entend l’ensemble des droits qui sont attachés en fait des droits et obligations qui sont attachés à un terrain et qui correspondent à une valeur définie le sol quand on en parle nous avec avec nos partenaires il y a de visions en 2D un aménageur Laurence en parlait tout à l’heure c’est le socle qui va accueillir les opérations et puis quand on s’adresse à des écologues des agriculteurs d’autres acteurs des chercheurs aussi tout d’un coup ça prend trois dimensions et les fonctionnalités du sol qu’il faut préserver entre en ligne de compte dans les débats alors la valeur ce qui nous revient en permanence c’est qu’elle est trop élevée aujourd’hui dans les équations principfin de manière globale puisqu’on peut pas dire que c’est sur tous les territoires comme ça mais de manière globale un foncier vaut trop cher alors pourquoi bah ça en réalité c’est le fruit enfin c’est la conjonction d’un d’un ensemble un ensemble d’événements je dirais de et de et de et d’enjeux auquel qui se déroule en fait sur les territoires quoi d’abord et ben en fait les terrains quand on va les acheter sont le fruit la définition de leur valeur et souvent le fruit de de l’évaluation de ce qu’on va pouvoir y construire donc euh c’est pas les qualités intrinsèques d’un sol qui sont prises en compte quand on le définit c’est bien plutôt le potentiel qui va se dégager et donc en fonction de sa localisation euh le sol va valoir trois fois plus qu’ailleurs parce que l’investisseur animé par la volonté de faire fructifier je dirais ses placements ce projette dans un horizon à moyen ou long terme en se disant bah je pourrais en dégager une ressource assez assez sensible en fait pour pour ma rentabilité de mon investissement on le fait nous aussi hein côté banque des territoire on vérifie toujours la rentabilité de nos investissements mais on peut se retrouver prix en fait dans un dans un flux où la où les où les prix augmente depuis 2000 si on regarde les statistiques de manière globale à l’échelle nationale les valeurs foncières ont été multipliées par 3 euh multiplié par 3 bah ça déséquilibre complètement les modèles économiques des opérations à cela s’ajoute en témoigneront tout à l’heure les participants de la Table Ronde hein les coûts de construction avec évidemment des exigences en matière environnementale euh la le besoin de faire fructifier aussi évidemment les les interventions les investissements qui sont mis autour de la table et et dans un contexte où dans les zones tendues donc à fort dynamisme démographique euh il y a une guerre je dirais des places un conflit d’usage il va falloir pouvoir loger sur des sur une même surface des activité agrico économique du logement bah c’est le mieux disant qu’ l’emporte le plus le plus souvent et puis dans les zones en déprise où les acteurs ont besoin aussi de redynamiser les territoires les équilibres ne sont pas là on peut pas sortir un prix de vente si je puis dire d’un logement au même prix que que dans un dans une zone tendue et pourtant les valeurs foncières reste sensiblement élevé l’autre sujet ce qu’on constate en fait c’est aussi une énorme décorrélation entre l’usage qui est fait du du foncier ou le le du du terrain et et la valeur d’acquisition un exemple alors je vais prendre la région parisienne mais vous prenez un immeuble osmanien bien placé dans Paris euh les deux mêmes appartements côte à côte un ayant des défauts d’entretien depuis 5 à 10 ans par l’investisseur il peut être vendu au même prix que celui d’à côté qui aura été entretenu alors même que les investissement il restera à la charge du futur acquerreur les investissements de rénovation de cet appartement et pourquoi bah parce que l’investisseur table sur le potentiel de rentabilité à louer le bâtiment enfin le le logement pardon à le revendre avec une plusvalue sensible et puis bah quand vous avez acheté ce cet appartement à 3 millions et ben tout autour les propriétaires se disent bah moi aussi je l’achèterai à 3 millions voilà alors on a on voit ces exemples aussi sur le littoral he tu on aura un témoignage tout à l’heure aussi hein dans des zones où même pour des des espaces qui deviendront inhabitables bientôt on continue à à renchérir sur sur le le coût d’acquisition autre exemple après je m’arrêterai là autre exemple on va dégager une valeur sur un foncier sur la base de son potentiel de constructibilité donc le PLU nous autorise à construire je ne sais combien de mètres carré sur le sur ce terrain mais en réalité sur le territoire il y a pas besoin de construire autant et ben la valeur va être définie plutôt sur le potentiel de constructibilité et pas forcément sur la réalité du besoin sur le territoire et la conjonction en fait de cet ensemble de petites incohérences vous allez en entendre tout au long de l’après-midi bah nous pousse en fait à toujours plus à acheter toujours plus cher et l’autre volet qui est importante mais je vais te renvoyer la balle maintenant puisque j’ai une question à te poser aussi tu en as parlé lors de la première de la première session c’est que là on parle de valeurs foncière basée sur le le potentiel de constructibilité l’usage je dirais urbain mais quid de des fonctionnalités des sols des qualités intrinsèques des sols dont on a parlé dont on parl longuement euh le 14 mai dernier cuid aussi des risques climatiques on parlait tout à l’heure de ces maisons sur le littoral qui vont se retrouver submerger mais comment se fait-il qu’on on les achète encore à ce prix-là donc là je te passe la main merci beaucoup merci beaucoup Céline donc effectivement face à l’anthropoccène face au à l’évolution de nos cadre de vie tel qu’on peut la décrire aujourd’hui sur la base des données disponibles hein c’estàd vraiment on prend des scénarios prospectifs par rapport au données qui sont déjà disponibles aujourd’hui et qui pour la plupart sont produites par des agences et services de l’État hein donc donc normalement c’est sont des sources de données incontestables effectivement on a une fois de plus la preuve que le marché de l’immobilier économique à l’instar des autres volets de l’économie est totalement déconnecté des réalités physiques et c’est aujourd’hui comme tu l’as très bien dit dans certaines zones qui sont les plus tendues au niveau du marché de l’immobilier c’est-à-dire qu’on peut même faire quelques exceptions au an puisque on est dans une zone tendue dynamique qui peut se développer si on regarde dans le temps de vie des bâtiments qu’on est en train de construire la disponibilité en eau potable dans les dans les nappes fréatiques l’occurrence des submersions marines l’impact des retrait gonflement d’argile et cetera on se rend compte qu’on a on perd dans ces territoires des conditions d’habitabilité majeur bien avant la fin de vie du bâtiment qu’on est en train de construire et du remboursement des emprunts je rappelle que la banque des territoires aujourd’hui je crois propose des emprunts à 60 ans et ben je vous garantis que dans certains territoires en France on a des données sur à quoi ils ressembleront dans 60 ans ça serait bien les consulter avant de dépenser du sol fertile de la matière de l’énergie des ressources de produire du carbone parce que ça serait bien que ce qu’on construit aujourd’hui au 21e siècle on le pousse jusqu’au bout euh vu le bilan écologique de de de ce qu’on construit alors ça c’est c’est le fruit d’un travail qu’on qu’on avait conduit notamment avec des membres du Conseil supérieur du notariat qui est membre de notre association aussi qui s’intéresse beaucoup aussi à l’évolution de la valeur des biens immobiliers hein forcément c’est son métier euh c’est notamment son métier et c’est une vision très prospective hein mais de de quelques pistes de la façon dont on pourrait redéfinir la valeur d’un foncier ou d’un bien immobilier au regard des nouveaux enjeux dans le nouveau logiciel qui devrait être qui devrait utilisé par l’ensemble des acteurs on a déjà de la valeur négative qui devrait normalement dégrver le prix affiché par le marché les zones exposées au risque je viens d’en parler je que les assureurs vous le savez certainement il y en a peut-être dans la salle eux mobilisent depuis longtemps ces données là et que je pense qu’il y a une vision prospective de l’assurabilité des territoires bien plus fine du côté du secteur privé que du secteur public aujourd’hui le retrait gonflement d’argile bon ben ça pour le coup c’est un peu partout enfin dans beaucoup d’endroits mais l’impact économique du retrait gonflement d’argile et comment intégre-t-on aujourd’hui dans les opérations de réhabilitation ou de construction ce phénomène qui va être amené à se démultiplier et qui va coûter très cher l’eau potable l’eau potable c’est je trouve que c’est la plus belle preuve de ce qui a une limite d’habitabilité sur un territoire bon certes il a plus cette année t ta ta ta mais oublions ça et revenons à ce qui est le mainstream je pense à la communauté de commune du pays de faillance dans le Var qui a défrayé la chronique euh positivement je trouve parce que justement on se situe là dans un territoire attractif dans le sud de la France qui est attractif selon les règles de l’ im mobilier et qui s’est retrouvé sans possibilité de donner de l’eau potable à ses habitants pendant plusieurs mois première décision du conseil municipal on gèle ADV vitam les permis de construire parce qu’un territoire qui a plus d’eau potable c’est un territoire qu’on appelle plus habitable donc c’est pas la peine de construire dessus donc l’eau potable est un énorme enjeu notamment sur le littoral le littoral il y a pas que la submersion comme vous le savez il y a la salinisation des nappes fréatiques à cause de la montée des EAU Bordeaux est concerné d’autres sont concernés et ce sont des zones aujourd’hui en plein développ les besoins alors l’autre élément qui monte aujourd’hui et les carartos je sais pas si vous avez vu qui commence à se diffusé très largement c’est à quel point exposais-je mes enfants aux pollutions chimiques des agriculteurs et des industries quel est la qualité du sol de l’eau de l’air que je fais respirer à mes enfants ça concerne en particulier les zones rurales peut-être plus encore que les zones industrielles je mets de côté lespface je les mets pas vraiment de côté mais je n’en parle pas aujourd’hui parce que c’est pas le sujet mais ça va devenir un critère d’attractivité aussi hein euh plus on se rend compte que ce sont ces sujets qui donnent le cancer à la population et cetera plus les gens vont en faire un critère de choix d’implantation pour eux et leur famille les besoins d’énergie bien sûr faut-il beaucoup d’énergie avec quelle source pour chauffer ou rafraîchir mon mon bien et notamment la qualité de confort d’été si possible sans besoins énergétiqu et puis je termine et là juste pour exposer qu’aujourd’hui en tout cas dans les que l’on a nous c’est des éléments qui sont qui ne remontent que très peu en fait dans la détermination des valeurs foncières et l’autre sujet dont on parlait évidemment c’était aussi le alors je sais pas si tu veux qu’on parle de de ces sujets là parce qu’on les a déjà vu pardon mais c’était norm un slide avant non ou pas positif ah est pas ben je peux le faire de tête je voulais que tu me parles évidemment des fonctionnalités des sols et et de leur valorisation aussi dans les trans actions qu’on que l’on nintègre pas aujourd’hui j’ai un point de vue personnel c’est qu’on arrivera jamais à donner une valeur au une valeur réelle au sol parce que c’est une valeur inestimable le sol comme tu l’as dit c’est pas juste le ça a été longtemps juste un support en 2D du développement des activités en tropique mais en fait c’est la matrice de la vie sur terre dont la nôtre le sol est l’espace sur 30 à 30 cm à 1 m de profondeur sur toute la surface de la planète dans lequel se déterminent tous les grands cycles et les grands échanges biogéochimiques indispensable à la vie sur Terre dont celle des humains les cycles de l’azote et du phosphore le grand cycle de l’eau le cycle du carbone et cetera et cetera et on a aujourd’hui un énorme sujet c’est qu’on a massacré nos sols principalement dans les zones rurales par ailleurs he plus que dans les zones urbaines finalement on assiste aujourd’hui à un paradoxe c’est qu’on travaille énormément sur les questions de nature en ville alors que le principal enjeu c’est de renaturer la campagne notamment pour recharger les nappes fréatiques reconquérir la qualité naturel des sols et cetera et cetera mais à l’échelle urbaine ou à l’échelle du projet d’aménagement on pourrait aussi se dire que certaines qualités intrinsèqu du sol ont une valeur comme par exemple la capacité qu’ la parcelle sur un sous-bassin versant est une zone tampon en cas de forte pluie de ruissellement qui va aller flinguer des infrastructures municipales en bas si la zone tampon permet de limiter la casse parce que c’est un sol qui absorbe l’eau plutôt qu’un parking itum on pourrait considérer que ça fait des fr des frais en moins pour la collectivité et donc que ça pourrait avoir une valeur c’est la même chose pour la biodiversité la régénération de la biodiversité alors ça va être compliqué à calculer parce que ça dépend plus de l’entretien du sol que que que de sa qualité intrinsèque euh mais aussi sur le captage de CO2 hein on pourrait considérer qu’un une parcelle de sol fonctionnel chez quelqu’un lui allège son bilan carbone puisque par son foncier il capte du carbone donc peut-être que ça pourrait être un bonus pour les de tonnes auquel on aura chacune et chacun droit une rémunération carbone des services vertueux qu’on peut avoir avec son propre foncier ou son propre terrain bien sûr un sol ça peut aussi servir à produire de l’énergie renouvelable ça peut servir au rafraîchissement urbain et il y a des travaux aujourd’hui qui visent à des expérimentations je pense à SNCF immobilier qui réfléchissaient à ça comment on peut anticiper sur l’augmentation de la valeur des droits de mutation des bâtiments autour d’un foncier qu’on aurait laissé volontairement en friche pendant 20 ans et qui aurait apporté de la fraîcheur du paysage et cetera aux appartements autour et qui aurait donc fait monter leur valeur comment peut-on assurer le financement du portage du foncier pendant ces 20 ans par une anticipation sur l’augmentation des droits de mutation par exemple il y a des solutions il y a des solutions qui permettraient petit à petit d’avancer dans cette direction et puis bien sûr il y a un le deuxième grand enjeu majeur là je vais plutôt parler de l’habitat c’est bien sûr l’adaptation vieill et donc un bâti un logement qui est d’ors et déjà dès le départ parfaitement compatible avec Le grand âge vu l’évolution de la pyramide des âges en France ça pourrait être un motif d’augmentation de valeur et puis je termine avec un dernier exemple ça a été un peu fait d’ailleurs par la solidéo dans le cadre du village olympique on avait travaillé avec eux à ce sujet c’est cette idée des zones refuge on pourra pas protéger tous les logements et tous les habitats de l’ensemble des aléas à venir par contre on peut avoir des hot spots par endroit certains logements dont on sait qui sont hors d’eau qui sont autonome en fluide ou en électricité et cetera et qui peuvent servir en cas d’inondation majeure en cas de tempête en cas de blackout électrique de zonees de refuge pour les habitants du quartier ça pourrait être une valeur particulière parce que la parcelle ou le foncier est particulièrement adapté au monde qui vient voilà quelques pistes quelques piste Céline merci beaucoup sans plus attendre je pense qu’on va passer à la phase suivante en avec des témoignages donc je te repasse la main Sébastien et Timothé que je vais inviter à intervenir qui interviendra à distance merci beaucoup Céline alors pour pour suivre cet échange j’ai le plaisir d’accueillir deux invités je propose de commencer par Katia emrand à distance qui est directrice générale adjointe stratégieoriale aménagement et chez la Communauté d’agglomération du pays-bass est-ce que vous êtes là est-ce que vous nous entendez Katia moi je vous entends parfaitement et je ne sais pas si vous vous m’entendez c’est parfait on vous voit on vous entend merci beaucoup de de de votre participation et nous avons également Timothé ebicher qui est le directeur résilience planification et résilience planification et résilience du groupe 7 et et plus particulièrement je crois et notamment à Citadia mais c’est au nom du groupe 7 que que tu interviens aujourd’hui alors on a commencé à aborder quelques sujets j’imagine Katia que ça beaucoup raisonner avec votre votre territoire donc la Communauté d’agglomération du du Pays-Basque vous allez nous en parler c’est un territoire qui cumule les enjeux c’est un territoire extrêmement attractif aujourd’hui très touristique qui parfois peut même souffrir un peu du surtourisme avec des décisions de communes qu’on voit qui cherche à réguler avec une augmentation de de de taxes d’habitation euh c’est aussi je crois la plus grande communauté d’agglomération de France en nombre de communes euh et en superficie hein je crois les deux peut-être pas ou au moins un nombre de communes mais en tout cas c’est une très très grande très très très grande communauté d’agglomération et puis bien sûr c’est un territoire qui est confronté à des risques c’est un territoire littoral qui est confronté à un certain nombre de risques que qui ont été évoqué depuis tout à l’heure alors peut-être pour commencer Katia euh comment ça se passe chez vous le zan par exemple comment ça se passe le zan comment peut-être considérez-vous on en a parler un petit peu pendant la pendant la préparation mais c’est vrai que ça paraît un peu mission impossible quand même pour quelqu’un qui prévoit la planification l’aménagement qui veut à la fois soutenir le développement économique et touristique du territoire et en même temps adapter le territoire au risques répondre aux besoins de la population et cetera on sait que la politique urbaine est un grand levier pour ça comment ça se passe et puis peut-être vous pouvez nous dire aussi comment vous travaillez avec les communes en particulier puisque vous apportez un conseil aux communes notamment sur la question des vulnérabilités alors ça fait beaucoup quand même des question pour la question je peux je peux piocher au au hasard bon effectivement vous vous vous redire ou vous dire que que le Pays-Bas que 158 communes c’est un territoire don qu’ qu’on a l’habitude de qualifier avec trois attractivités une attractivité résidentielle une attractivité touristique dont vous Avaz parlé une attractivité économique alors c’est sans aucun doute une chance mais quand ça se joue sur un territoire qui euh représente moins de 300000 habitants donc finalement pas une une agglomération en terme de population si importante que ça 35 km de de côte 5000 km de cours d’eau ça dessine une géographie qui va de de la montagne jusque jusqu’à l’océan et donc on doit à peu près voir tous les cas de figure euh en terme d’enjeu de risque de peut-être pas trop les risques industriels on va rester plutôt sur les sur les risques naturels ou les risques côtiers h bah l’USAN ça se passe pas très facilement mais je pense que ça c’est partout hein c’est-à-dire que à l’heure du – 50 % on a comme qui dirait du mal ça coince ça grippe ça ça frotte ça râle euh mais pour autant l’objectif c’est qu’on y arrive euh et qu’on y arrive en essayant de de de porter des projets qui sont des projets d’aménagement durable du territoire dans lequel on cherche à équilibrer un territoire qui aujourd’hui a une attractivité qui est quand même très fortement concentré sur le littoral et donc on cherche à embarquer à emporter l’ensemble du territoire dans une dans cette dans une dynamique positive peut-être en en modérant sur le littoral le rétrroolittoral et en accentuant sur le Pays-Basque intérieur plus plus montagnard effectivement en tenant compte en tenant compte de la dimension euh de la dimension du risque alors en pointant tout particulièrement cet aspect là des choses euh en fait on a la chance à la communauté d’avoir un panel de de compétences qui est assez assez large et notamment euh on élaboref les collègues en charge de l’eau euh élabore la la stratégie globale de prévention d’inondation qui passe par une amélioration de la connaissance j’utilise cette image assez régulièrement dans pour certaines de nos communes les plans de réseau ils étaient dans la tête du maire avant la création de la Communauté ce n’est absolument pas une une une attaque c’est une une simple réalité de communes de moins de 100 habitants qui n’avaient pas forcément les moyens de se doter d’une connaissance donc aujourd’hui l’enjeu c’est de réussir à couvrir l’ensemble du territoire communautaire d’une connaissance risque à actualisé avec vraiment une capacité non seulement de qualifier l’ALA mais aussi sa hauteur donc vraiment d’avoir une une qualification précise de de l’ALA de façon à ce que immédiatement je dis vraiment immédiatement on se saisisse de cette connaissance pour la transcrire aussi bien dans les documents d’urbanisme mais au dernier conseil communautaires les élus ont délibéré pour intégrer cette connaissance dans les autorisations du droit des sols c’est-à-dire en fait dès à présent dès aujourd’hui sans attendre la finalisation de l’élaboration ou d’une modification d’une révision du PLU ou de l’élaboration du PLU infracommunautaire ça veut dire que sur cette base de décision communes alors il se trouve qu’on instruit le droit des sols pour une centaine de nos 158 communes et quelques-unes instruis elle-même et la le reste est au règlement national d’urbanisme est instruit par l’État ça veut dire qu’aujourd’hui l’agent instructeur il est fondé à donner un avis défavorable pour une construction réalisée dans une zone d’aléafor quand l’ALA est faible et qu’on a été dans qu’on a dessiné une enveloppe qui est une enveloppe déjà urbanisée on va autoriser la construction mais sous conditions donc on est bien dans une prise en compte de la connaissance en direct et pour s’assurer de la prise en compte en direct de la connaissance on fait nous-même remonter le la donnée sur le pé à connaissance de l’État c’est-à-dire que on veut s’assurer de l’actualisation la plus la plus régulière le rafraîchissement le plus régulier sur la la base des données que que que on élabore soit par calcul soit parce que il y a eu un événement et qu’on essaie de le répercuter immédiatement de façon à ce que ce soit tout de suite sur la donnée cartographique avec laquelle nos instructeurs travaillent de façon à ce qu’ils puissent immédiatement répercuter la connaissance dans dans les ADS mais c’est c’est la question que j’allais vous poser c’est-à-dire que vous avez un dispositif qui va plus loin que la réglementation du PPRL par exemple ou c’est dans le cadre du PPRL que vous arrivez à le mettre à jour en live ça ça m’étonnerait parce que ça prend du temps à mettre à jour un PPRI un P un PPRL et on sait qu’ils ne sont plus à jour ça veut dire que vous avez trouvé un mécanisme qui permet de mobiliser la donnée nouvelle qu’on a sur les risques et qui est pas forcément prise en compte dans la réglementation contractualisé avec l’État et l’État la reprend à son compte c’est ça ou en tout cas va pas vous va pas shooter en contrôle de l’égalité un avis défavorable qui serait réalisé sur la base de ces données mais pas dans le PPRL ou le PPRI ENF faut pas le dire au pétitionnaire en fait c’est tout la petite la petite nuance c’est que lorsqu’il y a PPR on on se voilà c’est la règle du PPR PPR qui qui s’impose on ne peut pas être mieux disant que même si on pourra en discuter on a des études qui montrent que aujourd’hui dans certains cas nos PPR n’est-ce pas ne sont pas particulièrement en adéquation avec les derniers événements ou avec l’évolution de de de du niveau de la mer par exemple tout à fait alors Timothé la 7 accompagne de très nombreux territoires sur ces sujets euh sur cette première question de la prise en compte des vulnérabilités qui du coup devrait avoir une conséquence sur le prix du foncier hein si on reboucle par rapport à notre sujet quelle est ton analyse puisque tu travailles avec tout types de territoires des territoire peu dense très dense au nord et au sud de la France est-ce que tu considères que cette prise de conscience qui est d’ailleurs abordée dans le ce qu’on a pu lire jusqu’ici du futur plan national d’adaptation euh au dérèglement climatique c’està-dire que la réglementation est dans les chou voilà et qu’on doit aujourd’hui faire vite parce que la réglementation n’est plus du tout adaptée au monde qui vient les collectivités les mettes d’ouvrage en général ils ont intégré cette cette vision des risques et quel type d’outil vous leur conseillez comment vous travaillez avec eux sur ces sujets ben je pense que ça a été en partie dit c’est-à-dire que on a eu un certain nombre de réglementations notamment par des des PPR qui sont pas à jour pour pour beaucoup dont on connaît un certain nombre de de risques en plus et en fait on peut pas être euh contradictoire au au PPR donc il y a un certain nombre d’éléments qui sont plus compliqués à justifier quand on a euh un un PPR ce qui est un peu difficile c’est que les PPR ils ont été construits sur une base de risque connu donc en fait on se dit voilà les risques les derniers aléas qui ont été faits euh et finalement assez peu de projection à moyen long terme alors que la question c’est que on produit la ville non pas pour 5 ou 10 ans on la produit euh euh pour des dizaines d’années et donc c’est important de pouvoir projeter le plus lointain possible et de faire ces ces ces prévisions pour construire des PPR qui anticipent ce qui va se passer demain on voit les coûts je prends l’exemple du recul du trait de côte je peux prendre d’autres exemples on voit les coûts en fait euh de euh comment dire d’indemnisation lié à des risques et on voit bien qu’il faut qu’on anticipe au mieux non pas les risques actuels que l’on connaît euh les risques qu’on voit euh à terme je prends un exemple on a euh travaillé sur un SCOT euh il y a pas longtemps on avait fait l’arrêt à l’été dernier et puis en novembre il y a eu des tempêtes euh extrêmement importantes euh qui ont euh euh qui qui sont allées bien au-delà en terme de de de de force et de monter des EAU que ce qui était prévu dans tous les documents de PPR et donc aujourd’hui euh le ce ce territoire làà se voit contraint de pas pouvoir enfin le a prouvver son son SCOT parce qu’on lui dit oui mais ça prend pas en compte les risques alors que il est bien conforme au PPR et qu’on est un peu dans quelque chose un serpent qui se mort la queue donc oui il y a besoin non pas juste de répondre aux nouvel aléa connu mais en fait de projeter quelle va être l’aléa dans 20 ans dans 30 ans pour pouvoir faire des documents prospectifs puisqu’ils sont à 20 ou 30 ans bah qui anticipent en fait ce qui va se passer et non pas seulement qui reprend le risque à ce moment-là donc il y a une prise en compte parce que c’est obligatoire c’est des servitudes des risques et des PPR tels que c’est défini il y a une prise en compte des cartes d’Ala quand elles existent c’est très variable en fonction des territoires sur le niveau de précision à des des cartes d’aléa mais il y a aujourd’hui pas de prise en compte notamment dans un certain nombre de de territoires sur des euh projections ou des euh scénarisations de ce que pourrai être les risques demain et je prends le cas il y a quelques territoires qui lancent Sud devant littoral qui a lancé une une étude de modélisation assez puissante pour construire son PLU et pour essayer de se dire euh euh on va euh nous-mêm faire l’anticipation de ce qui peut se passer dans les 30 prochaines années pour reconstruire un un PLU complètement différent et anticiper les les les reculs on voit quand même dans la prise de conscience puisque ce que c’est ce que tu évoqué euh on on voit quand même que euh euh aujourd’hui quand on voit le nombre de territoires qui se sont mis sur le décret recul du trait de côe qu’on a quand même une encore une grosse marche euh dans la prise de conscience par rapport à ces risques dans un certain nombre de risques qui sont connus euh très largement merci beaucoup Timothé euh si si on continue katiya une fois qu’on a identifié ces risques de manière plus fine que la réglementation nationale ne le fait aujourd’hui ben ça n’empêche pas de développer de construire et de et de mener des opérations euh est-ce que vous pouvez nous parler de l’opération que vous développez euh dans la ville existante à Bayonne qui se situe en zone inondable mais qui l’a prévu justement et qui a intégré ses nouveaux risques pouvez-vous nous en parler un petit peu s’il vous plaît euh je je voulais évoquer oui effectivement ce projet qui se situe sur la rive droite de laadour euh avant d’évoquer son son son sa situation vis-à-vis du du risque d’inondation euh se dire et puis je crois que vous avez le directeur de notre PFL qui est dans qui est dans la la salle qui doit intervenir plus tard dans dans l’après-midi et n permet de faire un petit un petit coucou euh sur une sur une action foncière qui remonte à plus de 15 ans euh pour pouvoir commencer à maîtriser le foncier de cet espace d’un espace un peu un peu mélangé économico friche lié à un déplacement des activités portuaires vers vers l’estuaire comme dans beaucoup de dans beaucoup de villes puaire une quinzaine anné d’années d’acquisition pour acheter un foncier qui en renouvellement urbain sur un centreeville pour créer du logement des équipements publics finaliser quelque part l’aménagement du centre ville on a envie de dire pétard c’est tout tout est super au moment du début des acquisitions un PPR qui vous dit tout va bien madame la marquise il ne se passe rien on s’est quand même dit qu’on allait réaliser quelques études de façon appréhender la dimension du risque ces études elles nous révèlent qu’en fait on a les 2/ers du site sous l’eau à à 100 ans dans une logique où on prend non seulement en compte le dernier événement c’est-à-dire un événement qui s’est qui s’est passé en 2014 et pas la crue de 1952 qui servait de référence jusque-l et puis on tient compte du de la réhaus du niveau marin tel que le GC nous le trace donc première réaction face à cette connaissance se dire bon c’est ballot 15 ans de travail et on arrête bon on arrête pas on arrive à concevoir un projet alors il se trouve qu’on a on avait missionné un architecte urbaniste qui se trouve être néerlandais je pas si c’était une précience une partiadn quand même ou voilà qui qui qui n’est pas effrayé par l’idée qu’on est qu’on soit en capacité d’envisager un quartier qui sera non seulement transparent au point de vue hydraulique histoire qu’on aille pas renforcer les enjeux ni en Amand en aval mais qui en plus effectivement saura euh dessiner une protection des populations et des des biens et des personnes parce que voilà on l’aura en gros hein mis au-dessus du niveau de cette côte plus 60 cm ou plus 1 m par rapport par rapport au niveau actuel euh en gros on va déblayer ici on va rblayer par là on va voilà on va jouer on va jouer comme ça ce qui est ce qui est assez marquant dans la démarche qui a été menée c’est que finalement on sent la capacité de rebondir sur l’obstacle concernant la ville à cré mais que ça nous a amené à faire une petite pivotée sur la ville déjà là et cette ville déjà là avec ses niveaux d’études et d’investigation ben oui elle est effectivement sous l’eau quoi euh alors pour le moment pareil en fait hein le PPR ne ne le ne le dit pas alors il y a des secteurs de Bayonne qui effectivement connaissent des événements et qui sont déjà intégrés dans un PPRI mais d’autres secteurs qui ne le sont pas eu un un papi euh donc va se va être mis en œuvre donc avec tout un travail de concertation avec les populations de façon à pouvoir se dire comment on va euh chercher à protéger pas protéger ces populations qui sont soumises au risque et effectivement là encore on se dit mais il faut d’ors et déjà dans les autorisations d’urbanisme avoir des des règles spécifiques sur les rez-de-chaussé voilà être dans une logique où on commence à tenir compte d’un risque alors même que vis-à-vis de la population on ne sait pas enfin on est hors du cadre posé par l’État on ne sait pas encore précisément comment on décidera de la stratégie de lutte d’accompagnement des populations qui sont concernées par ces risques mais en tout cas le sujet est sur la table il est central et et je pense c’est un exemple parce qu’effectivement c’est loin d’être le cas partout et on voit comment une parfaite logique de résilience hein un premier regard aurait pu dire bah du coup il faut pas construire c’est un terrain perdu et à l’inverse ça devient un terrain peut-être plus qui a plus de valeur que la ville existante parce qu’il est protégé là où la ville existante ne l’ai pas donc on est vraiment dans cette logique la résilience vous savez face à un problème on transforme le truc et on en fait une opportunité et je trouve que c’est une une magnifique démarche Timothé on voit bien là depuis qu’on bel exemple 15 ans de maîtrise foncière par lefl la question de la maîtrise foncière publique notamment elle est absolument centrale pour limiter ou essayer de réguler de contrôler cette augmentation qui a très bien été décrite tout à l’heure de la valeur des fonciers mais quels sont les outils qui sont proposés par laass pour piloter une stratégie foncière on sait ce que sont les études foncières qui en général sont one shot euh je crois que vous développez beaucoup ce type d’activité est-ce que tu peux nous en parler oui enfin je je pense que le le point central du foncier notamment avec LEZAN c’est le sujet de l’anticipation et euh j’ai envie de dire depuis 20 ans on s’est souvent arrêté à l’étape plu on s’est dit on a un PLU les les choses sont inscrites et globalement le le travail est fait on sait où on va quels sont nos secteurs de projet qu’est-ce ce qu’on permet en terme de constructibilité euh en fait on se rend compte que le PLU c’est quoi ça définit les droits à construire donc oui ça définit des secteurs de projets soit c’est porté euh par le privé parce qu’on a des territoires qui sont sous pression donc il y a des choses qui se qui se font euh et en fait on se rend compte quand on fait le bilan de C plu que il y a certains territoires on a fait 20 % de ce qu’on avait prévu d’autres on a fait 40 mais on a rarement fait la totalité pourquoi parce que il y a un certain nombre de projets que s’ils sont pas pilotés pardon par le public et ben ces projets sortent pas ou ils sortent pas comme on le souhaite donc la stratégie foncière c’est faire le lien entre ce document stratégie de planification donc qui peut être le PLU ou le Scott avec le projet urbain avec l’aménagement en fait opérationnel et c’est cette clé d’articulation qui permet de se dire on a ciblé des projets qui se feront par par le privé et il y en a d’autres soit parce qu’il y a des enjeux extrêmement importants en terme de qualité de ce qu’on veut porter en terme de programmation et donc le public veut être dans la boucle ça peut être une raison soit se dire il va falloir que le public s’investisse sinon ça ne sortira jamais parce que ce terrain est complexe parce qu’il pose un certain nombre de de questions et donc souvent parce qu’il est pas il y a pas de modèle économique ce qui nécessite d’ailleurs de reposer la question des péréquations c’est comment sur plusieurs projets urbains bah on arrive à financer des projets plus complexe certains fonciers des fois sont complexes à sortir alors qu’ils sont extrêmement importants dans la mise en œuvre du projet de territoire donc toute la stratégie foncière elle est là on sort quand même de de de plusieurs années où où les collectivités ont plutôt vendu le foncier qu’ils avaient et on a dans le le sujet duusan où on va s’attaquer à des des terrains plus complexes bah le besoin de réinvestir de la la maîtrise foncière donc ces stratégies foncières elles sont importantes je prends un exemple parce que c’est c’est ça pose cette question de la stratégie foncière globale ça pose des questions d’organisation des des collectivités au sein des territoires on on accompagne là un territoire on s’est rendu compte que sur le même foncier il y avait quatre projets portés par des services différents sans globalement avoir recoupé que on était tous en train de se battre pour le même foncier une fois pour pour faire un un un un espace de de de bus un réseau un relais de bus une autre pour l’extension de l’hôpital et puis il y avait d’autres projets et donc la stratégie foncière c’est quel projet on fait là à quel endroit on positionne quoi pourquoi pour répondre à quel enjeu qu’est-ce qui va le foncier qu’est-ce qui va porter et qu’est-ce qui va nous permettre de mieux atteindre le projet de territoire global c’est ça la question qui qui doit être posée et donc ces stratégies foncières n’ont d’intérêt que si elles sont globales aujourd’hui il y a des PLH on fait la stratégie foncière de l’habitat on fait des schémas de développement des des activités des zone d’activité on fait le volet foncier du schéma de développement en fait ça n’a finalement peu de sens dans la stratégie globale du projet de territoire et c’est ça qui qu’il faut absolument travailler notamment dans un contexte de rareté foncière où en fait ben chacun va pas pouvoir prendre un bout du territoire comme on faisait sans doute et puis se se partager il va falloir se positionner sur les les différents fonciers stratégiques pour essayer de se dire quel est le projet qui nous rapproche le plus de la vision du territoire qu’on a demain et les enjeux qu’il pte un exemple de foncier bloquant tu m’as parlé je crois de d’une bande de 3 km ou de 4 K et d’un foncier qui bloquait tu veux en parler maintenant ou exemple positif négatif tu avais un exemple positif à La Rochelle aussi je crois oui bah c’est c’est c’est des sur La Rochelle la question c’est de devenir le premier territoire zéro carbone il y a quand même des enjeux énormes xintia + 1 m presque toute la rochelleelle est sous l’eau ça pose de vrais enjeux à la fois de se dire qu’est-ce qui nous rapproche le plus du premier territoire zéro carbone et à la fois comment on prend en compte ces risques qui sont extrêmement importants on a alors on parle de stratégie foncière maîtrise du foncier public c’est pas que ça les outils réglementaires si on on les prend d’une d’une autre façon peuvent aussi être des outils intéressants dans les secteurs tendus on se dit on entend souvent le PLU permet des choses et les élus ne veulent pas faire ce qui est permis par le PLU bon parce que on veut négocier et cetera on a mis en place dans des territoires ça marche dans des territoires tendus on a mis en place dans des territoires des OAP infaisable c’est-à-dire mais on l’a fait exprès c’està-dire qu’on a mis des emprises au sol des coefficients de de Biotop des choses qui fait que c’était pas possible c’était une manière de se dire ce projet est stratégique la programmation qui est était visé elle était juste mais le projet n’était pas faisable directement et on l’a fait exprès en accord avec puisque les élus ont pu comme ça négocier en disant mais on va le modifier on va faire une modification du PLU pour faire l’OAP une fois qu’on se sera mis d’accord sur vraiment ce qu’il y a et donc c’est ça peut aussi être des outils de discussion puisque on est venu les voir en leur disant mais là votre OAP elle est pas faisable bah oui on sait maintenant mettons-nous d’accord c’est une autre manière que de se dire est-ce qu’on a d’autres territoire où on se dit on va euh j’ai un exemple dans le dans le pageex où on a fait un plan d’intervention foncière suite au au PLU et dans le plan d’intervention foncière les élus m’avaient dit mais on a voté une enveloppe financière importante pour pour par an pour arriver à avoir notre maîtrise foncière et porter nos projets donc on liste tous les projets stratégiques sur lequels il voulait avoir la main et en fait on se rend compte que l’enveloppe sur les 10 prochaines années elle remplissait moins de 10 % de ce qui pour eux était stratégique donc on est allé voir le PF qui a dit ben les valeurs du foncier dans le paysjx c’est c’est le jeune voie français donc c’est les prix de Paris pour des zones rurales àun certain nom d’endroit donc et on est allé voir le PF qui a dit bah nous on peut mettre temps bon ça nous amenit à peu près à 10 %. et donc en fait là on a joué stratégique en se disant dans les secteur où on permettait par le réglementaire des opérations d’aménagement d’ensemble la collectivité elle va pas acheter la totalité elle va acheter un terrain au milieu et en fait le terrain au milieu va faire que vu opération d’aménagement d’ensemble ça on se met d’accord ça on se met pas d’accord c’est ça l’anticipation de la stratégie foncière qui doit permettre ensuite à la collectivité de maîtriser ce qui se fait et s’il y a des opérations plus complexe bah là faut racheter le tout pour essayer de débloquer des opérations mais c’est aussi ça le règlementaire on entend souvent le règlementaire c’est c’est compliqué c’est euh euh c’est beaucoup de contraintes c’est c’est aussi une manière quand c’est bien mené en stratégie une manière d’être dans la discussion et de pouvoir porter son projet de territoire agilité dialogue et on voit que finalement même dans le cadre réglementaire actuel on a quand même on a quand même beaucoup de levierers euh la la stratégie foncière devient de plus en plus cruciale y compris pour le la stratégie de territoire du mandat prochain local on verra si les outils se seront bien développés sachez que nous avec la banque des territoires et d’autres euh travaillons avec différentes organisations et essayer de de rendre plus lisible ce que seraiit des bons diagnostics de territoire pour préparer le prochain mandat local qui tiennent compte de tout ce qu’on a dit là qui tiennent compte des limites planétaires et pas uniquement du carbone et cetera donc c’est pas le sujet aujourd’hui mais bien sûr la question de la sobriété foncière est centrale ou plutôt de la valeur du sol pas uniquement monétaire est absolument centrale dans ce travail peut-être parce qu’on s’achemine on s’achemine vers la fin de cette de de cette session je voudrais me tourner à nouveau vers vers katien emrand euh ça a été évoqué ça a été évoqué tout à l’heure je voudrais maintenant parler plus spécifiquement de la bande littorale il y a quelque chose qui paraît a priori étonnant c’est quand on entend que la valeur des biens qui sont sur la bande côtière avec vue mer juste au bord de l’eau non seulement ne baisse pas mais continuerait presque à augmenter je crois que vous avez une analyse làdus vous pouvez nous en parler B c’est-à-dire qu’en fait oui je je le le coneil effectivement c’est que pour le moment on n pas de baisse de la des valeurs Francières y compris dans des espaces qui sont concernés par le risque qui a été appréhendé à l’horizon 2033 2043 on est en train de faire he l’estimation du 2100 mais pour le moment sur sur le risque identifié à date dans un travail qui a été fait à l’échelle régionale en nouvelle-aquitaine et des iné localement on on a cette connaissance elle est transmise elle est transmise par exemple certaines communes la transmettent dans le cadre de chaque déclaration d’intention d’aliéner ben forcé de constater que pour le moment ça change pas la valeur je et que ces valeurs elles sont relativement importantes alors je suis pas sûr qu’on soit quand même au 3 millions de l’appartement parisien osmanien mais on est facilement à 100liion 2 millions la la la petite bicoque à 600000 € le moindre le moindre logement collectif donc euh c’est évidemment je suis pas dans les valeurs exceptionnelles quand je quand je dis ça moi j’en suis effectivement arrivé à la à la conclusion que certains d’entre nous avaient les moyens d’envisagerer 2 millions à la mer pour de pouvoir s’offrir un entre soir de vacances au bord de l’eau dans notre joli Pays-Bas fortement arrosé mais néanmoins plaisant quand même voilà alors ceci étant dit ça ça ça nous ramène à questionnement on est en train de porter un PPA avec avec les services de l’État s’adaptés au risques littoraux sur sur la commune de Saint-Jean deluse et puis ça va s’étendre sur Guetari et sur et sur la commune de Bidar dans un espace qui n’est pas danscement urbanisé he qui est un un espace qui est essentiellement concerné par des par des campings on a 28 maisons à peu près autant de d’appartements je lis mes notes 56 millions d’euros d’estimation valeur 22 et encore une fois pour le moment on n’ pas de décote euh des des des valeurs foncières euh oui il y a pas d’avenir dans l’idée que ça serait la la force publique locale ou nationale qui se portera àquerreur de tous ses biens hein a priori c’est ça que vous laissez entendre c’est qu’on est de toute façon dans des échelles qui sont euh totalement indépassables pour pour la sphère publique en tout cas en portage et donc faudra trouver d’autres types de moyens ben je vous propose de rester encore quelques minutes avec nous pour qu’on puisse peut-être entendre des questions des remarques des demandes de précision aussi bien dans la salle ou en ligne il y a-t-il des quelqu’un veut-il ou elle réagir poser une question demander une précision alors à ce stade il y a pas de question dans le fil de discussion mais j’ai une question dans la salle présentez-vous s’il vous plaît bonjour Merci beaucoup Louise barbier de l’Institut de la transition foncière euh c’est une question pour vous en fait juste pour revenir au aux pistes que vous présentiez dans le la première partie de l’exposé vous disit qu’il y avait des solutions par exemple de financer le portage foncier de d’un laisser en friche par des droit enfin par des sur les droits de mutation est-ce que vous pouvez précer une anticipation sur les les l’UG aation de la valeur des droits de mutation 20 ans après c’est un peu tiré par les cheveux on est d’accord mais ce qui est intéressant c’est que ça situe vraiment le temps long et c’est ce qui a été évoqué cette idée de l’anticipation c’est qu’on est complètement dans cette logique de l’anticipation où on subit pas l’avenir mais on essaie de le piloter un peu quoi et donc c’est donc c’était ça c’était l’idée augmentation il va yir une augmentation sur les droits de mutation des appartements qui vont se vendre autour est-ce que cette valeur peut être capté a priori c’était ça mais vous avvez une question plus précise par rapport à ça juste parce que vous avez dit il y a déjà des ch qui sont mis en place c’est une expérimentation que souhaite conduire SNCF immobilier mais je ne sais pas encore où ils en sont mais ils ont avancé ils utilisent notamment le le donut dans le dans le programme mais si vous voulez plus d’infos toute façon maintenant que vous êtes adhérent Franceville et territoire duab vous aurez toutes les informations n’hésitez pas pour être un peu piquante pour être un peu piquante moi je suis très très attaché je je serais très curieuse de voir commentncf réseau nous estimera la valeur du foncier sous les e maintenant qu’on sait qu’il l’ et les services de l’État aussi parce que de fait en fait les fonciers qu’on a pas encore réussi à acquérir ce ne sont pas les fonciers privés mais les fonciers publics sur notre projet de la rive droite de la Dour Mo je en général quand on dit SNCF on relance un débat quand on parle de foncier je veux dire quand on parle de foncier ferroviaire en général on relance un débat et on a de multiples expériences terrain à raconter sur le sujet mais là c’est c’estc fimo c’est pas réseau mais bon je sais qu’ils sont très liés euh mais n’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez plus d’informations sur ce sujet encore une de sur en ligne tout on en reste pas de question en ligne donc je grand merci katien ant Timothé bicher pour vos interventions merci beaucoup on peut les applaudir [Applaudissements] merci bien merci à pour cette pour cette première séquence je vais faire très très bref puisque je vais accueillir le sénateur Jean-Baptiste blanc sénateur de Vaucluse euh qui est vice-président de la commission des finances au Sénat et que je suppose tout le monde ici connaît puisqu’il a mené une toute une série de travaux sur le zan et aujourd’hui alors des travaux sur la la qualification la définition l’opportunité enfin bref tous les débats préalables portant sur leusanne aujourd’hui Jean-Baptiste euh tu es on se tu toi rapporteur de la mission d’information sur le financement du Zéro artificialisation net c’est une commission qui a été mise en qui été lancé le 29 février dernier je sais que la Sénat est est en vacances mais est-ce que tu pourrais nous dire où vous en êtes de vos travaux sur le financement qui est quand même le nœud gordien principal de la mise en œuvre du Zéro artificiel sonnet mais même de manière élargie de la sobriété foncière merci Julien il y a deux mission en fait Julien il y a le financement effectivement c’est ce dont on va parler il y a aussi une mission d’évaluation du zan les deux sont pluriels c’est-à-dire interpartisan trans commmission et et les deux vont travailler de concert et rendre leur copies quelle que soit l’actualité au mois de septembre même si on commence à à dessiner une ligne alors ligne pourquoi pour trouver une sortie au labyrinthe qui est celui du du zan euh c’est qui qui qui est vraiment un sujet qui anime le le Palais du Luxembourg depuis 3 ans il y a des antisanes bien sûr qui sont en général des des ruraux des prosas on peut pas les appeler comme ça mais en tout cas des des élus qui l’intègrent un peu comme là aussi pas un frein mais volonté et et en fait on doit chercher nous ce ce ce chemin au au Sénat la difficulté outre une difficulté politique parce que le sujet est devenu très politique puisque au-delà de tout ça beaucoup y ont vu la fin du pavillon la victoire définitive des villes Danes et puis ce modèle qui sera imposé qui qui serait celui des friches de la reconquête la réhabilitation des logements la reconquête des logements vacants aussi la renaturation voilà alors au-delà de tout ça ce qu’on a cons considéré au bout de 3 ans et au fur à mesure de ces 3 années c’est que il y avait peut-être un équilibre à trouver peut-être une autre méthode à trouver et c’est sur ça qu’on qu’on réfléchit on pensait avoir réglé ça la méthode avec la deuxième loi sur sur le zan qui la loi la loi de juillet 2023 qui était issue des travaux du Sénat aussi qui une loi d’accompagnement où on a voulu une gouvernance on a voulu un statut pe plus souple du ser dette et on pourra en parler peut-être que c’est pas gagné on a voulu travailler sur l’acceptabilité du zan à travers cette fameuse garantie rurale c’est le droit à l’hectar qui fait couler beaucoup de il y a plus d’encre mais enfin qui fait beaucoup la salive voilà ou effectivement voilà on pensait avoir un petit peu assoup les choses mais mais pas du tout depuis et vraiment je peux vous dire ça c’est que il y a une énorme pression sur sur ce sujet pour en finir pour les uns ou trouver une solution sur les autres et les solutions c’est cell sont au modèle économique c’est c’est un peu ça le le le sujet alors sur le modèle alors en fait sur la première mission pour la faire cour que c’est pas le sujet on doit travailler sur les deux lois les décrets le guide les fascicules toute la doctrine administrative législative réglementaire et administrative sur le sujet du zan pour voir ce qui fonctionne et ne fonctionne pas ce qui doit être réécrit ou pas ce qui doit être supprimé ou pas al ça ce sont des mois et des mois d’auditions des dizaines d’auditions et sur le modèle économique euh c’est sous l’égit de la commission des des finances en fait ça s’appelle modèle économique pour ne pas prononcer le mot fiscal parce que il y a des mot qui fâche qui tue par exemple alors le mot agence je sais pas pourquoi ça excite tout le monde moi j’ai proposé une agence du zan parce qu’il fallait un interlocuteur dans une précédente vie j’ai failli ne pas sortir vivant de la Réunion voilà et là leot quand on a dit qu’il fallait pour financer le zan un imposan dans un monde rêvé hein pas dans un monde réel ben là c’est pareil c’est un c’est un problème le mot impôt alors c’est pour ça qu’on a commencé je vais venir à la mission juste après mais on avait commencé par saisir la Cour des comptes par son Conseil des prélèvements obligatoirees pour demander à la Cour parce que en fait pourquoi on saisit la Cour des comptes parce qu’on a aucune donnée chiffrée il y a pas d’étude d’impact on sait pas de quoi on parle et les premiers nus sur le sujet sont les ministères ou la DHUP mais pas que ne sont pas capables de nous donner de donné chiffré sur le sur le zan alors il y a des chiffres qui fusent partout qui donnent lieu à des débats partout mais quelque chose de certain et d’avéré on l’a pas donc on sait pas de quoi on parle mais le nombre d’hectares de friche on sait pas le nombre voilà on sait rien c’est c’est un peu c’est un peu la difficulté alors je reviens à la Cour des comptes qu’on av commencé par saisir par le CPO en lui posant la question de savoir si à tout hasard la fiscalité et la fiscalité locale et la fiscalité de le l’urbanisme et la fiscalité de l’immobilier toutes ces fiscalités ne seraiit pas quelque part un peu artificialisante euh réponse plutôt oui euh ils répondent pas oui comme ça parce que c’est pas le genre de la maison mais c’est on a compris que c’est plutôt oui la deuxième question vu qu’on ne peut pas prononcer le mot créer un impôt c’est est-ce qu’on pourrait pas toiletter les impôts et taxes existants toiletter l’assiette pour adapter tout ça au au nouvel objectif sans doute et les pistes de travail sont celles que vous avez mentionné jusqu’à présent les DMTO notamment fait partie la taxe d’aménagement taxes au loocau vacant taxes foncière 6 ou se impôts taxes sont sur la table le ministre quand on en avait un enfin on l’a toujours mais il est plus est venu nous dire de ne pas nous interdire de réfléchir à une taxation des plus-values des terrains rendus conructibles après le zan pourquoi pas avec un fléchage envers les en direction des agences de l’eau on pourra en parler si vous le voulez euh c’est un peu court mais mais c’est une première piste il avait proposé aussi de réfléchir à une taxation pour accompagner les collectivités sur le sujet de la reconquête des friches mais sans en dire plus on a eu entetemps un autre rapport du CPO sur la fiscalité du logement qui euh faisait remarquer que on fiscalit on fiscalisait pas tellement la rétention euh foncière dans pays al là on commence à être un petit peu plus d’accord voilà alors ça c’était le CPO et c’est la matière qu’on a on a réauditionné le CPO qu’on a pas dit beaucoup plus qui nous a dit pour les chiffres vous avez qu’à demander au ministère on a demandé au ministère et on a toujours rien vous avez dû remarquer que sur l’autre sujet qui est la loi de finance notre rapporteur général du budget au Sénat a dû débarquer à Bery sur place sur pièces pour avoir plus information en ce qui concerne les hypothèses de croissance erronées donc on nous dit vous avez qu’à aller sur place pour avoir mais on nous fait comprendre qu’ qu’ils ont pas plus que nous parce que la vérité une des vérités sur le zan ENF j’en ferai d’ailleurs un livre un jour c’est que ça a été bien pensé planifier ça c’est certain c’est un des problèmes d’ailleurs quand on parle de méthode c’est le principal problème de la méthode du zan la planification forcé et je dois ajouter que le sgpe et ses et ses COP régionales n’ont pas du tout aider à rendre le zan acceptable bien entendu on pourra peut-être en parler mais la planification naurait fonctionné que si elle avait été territorialisée et financée et on a ni ni territorialisation ni financement encore moins de de fiscalité donc on auditionne le le CPO de nouveau on apprend pas plus on a aucun chiffre mais on on va quand même rendre une copie alors euh ça sera pas le grand soir du zan en la en l’absence de de de d’outils de travail mais on réfléchit en fait à à un modèle économique financier et fiscal de tous les modèles économiques dont le zan est le nom alors notamment le modèle économique foncier on pourra détailler le modèle économique de la friche le modèle économique des zones périphériques euh des zones d’activité qui malgré tout là je récite mon Offner peuvent faire l’objet d’une certaine densification en tout cas encore un petit peu de développement de la ville sur la ville de la ville complexe avec son volet renaturation on réfléchit à ça autre modèle économique le modèle économique de la renaturation h alors modèle économique veut dire ensuite réfléchir aux outils juridique et au financement et à la fiscalité et quoi quoi qu’on en dise alors les outils ben c’est ceux que vous avez évoqué déjà cet après-midi les EPF bien entendu pas seulement les safaires peut-être mais pas seulement ou autre chose qui serait plus souple et mobilisable pour répondre à des besoins spécifique territoire par territoire en fait avant de revenir sur le détail de chaque je suppose que tu voudras faire ça de chaque euh modèle sousmodèle du modèle économique du zan en fait ce qui ce qui fonctionne pas c’est ça c’est comment le rendre acceptable ce ce ce zan à un moment où nous pensions avoir répondu à la question en disant territorialisation territorialisation veut dire différenciation veut dire que c’est une flèche qui part du bas et qui va vers le haut c’est-à-dire que la vérité les vérités territoriales auraient dû jaillir Scott après Scott que les régions auraient dû en discuter que l’État aurait dû accompagner il se trouve qu’au bout de 3 ans rien de tout ça n’a fonctionné sauf exception il y a des belles exceptions euh que je vois dans la salle mais euh c’est ça le truc c’est que pourquoi les Scotts n’ont pas fait remonter parce qu’il n’aient pas l’ingénierie h où il y a pas la culture de la discussion pourquoi l’État n’accompagnait pas alors qu’il y a des circulaires de je pense Castex à l’époque qui demande au préfet d’accompagner parce que l’État n’a pas voulu ou n’a pas pu voilà et pourquoi les régions n’ont pas discuté des des demandes différencié de consommation parce que il y a pas tant que ça de président de région on est dans une pode plus cas il y a pas tant que ça de président de Région décentralisateur c’est qui ont une vision de la région de sorte qu’il fasse des choix voilà c’est qu’il a un certain confort à avoir une seule norme imposée de Paris voilà donc dans la chaîne du zan personne n’a voulu vraiment de cette territorialisation et entemps voilà que le gouvernement accélère sa planification avec les C régional et le secrétariat général parce qu’il ne fait pas confiance à ses élus locaux et les seradetes sont pas si souples que ça ils restent très normatif et de plus en plus normatif et le vécu le ressenti en tout cas le ressenti de beaucoup d’élus locaux c’est que tout ce qui vient de Paris tout ce qui est planifié et tout ce qui est même planifié à l’échelle régional parce que les régions finalement pent un centralisme mais régionalisé est perçu comme finalement quelque chose qui bénéfici au plus riches aux métropoles au détriment des périphéries et de la ruralité même si c’est c’est perçu comme ça voilà ce qui rend le zan très difficilement accepté à ce stade et on sent que la pression monte toujours plus parce qu’il y a pas d’outil parce qu’il y a pas de financement et sans oublier que nos administrés commencent à comprendre ce don tout ça est le nom et qui est en première ligne les élus locaux pas les haut fonctionnaires qui planifient à quelques rues d’ici donc c’est ça qu’on doit qu’on doit régler mais la partie économique financière fiscale c’est peut-être la plus importante parce que finalement on sur la première mission on va réécrire des choses h on va se dire quoi je sais pas que le sera det il vaut mieux il faut mieux le définir que la gouvernance il faut l’améliorer que le droit droit à l’ctare il faut mieux l’écrire parce qu’il est pas très bien expliqué peut-être que les pénés les projets d’envergure nationale européenne vont peut-être revoir le mode de fonctionnement parce que leur forfait à 12500 hectares fait que des régions ont l’impression de payer pour d’autres bon en CL cl les grands projets sont dans les haut de France et dans les régions où il y a moins de grands projets on a l’impression de payer pour pour pour ça peut-être qu’il faut le réécrire aussi tout ça on va y arriver mais c’est surtout sur le reste qu’il faut trouver des des solutions alors et les solutions alors c’est sous-ensemble alors voilà est-ce qu’on alors enfin est-ce qu’il y a pas aussi un un petit une petite confusion inaugurale entre l’étalement urbain la lutte contre l’étalement urbain et puis l’autre injonction qui est la production de logement puisque il y a une crise immobilière qui qui occupe aussi tous les esprits est-ce que tout le monde a bien compris que la loi climat et résilience c’est c’est elle ne dit pas qu’il faut produire moins de logement est-ce que c’est pas ça aussi qui habite quelque part tous les documents les procédures de de d’élaboration de révision de Scott de plu tout le monde a l’impression qu’on est dans un rentré dans un régime de de raréfaction et de et de de frugalité c’est aussi une façon de ne pas rentrer dans une réflexion plus plus construite mais plus exigeante aussi plus compliqué pour définir de nouveaux modèles de de nouveaux montages est-ce que la tentation c’est pas simplement de dire bah ben finalement on va construire moins puis il y a un patrimoine qui est constitué puis la ville elle se renouvellera d’elle-même fiscalisons effectivement augmentons la la taxation sur les logements vacants ou ou sous-occupés est-ce qu’il y a pas est-ce qu’ il manque pas un déclic justement et pourquoi pas fiscal pour engager la trajectoire dans un une dynamique plus positive qu’elle ne l’a aujourd’hui c’est exactement ça moi j’ai fait un petit tour de France depuis 3 ans à peu près 80 déplacements je ressens que en fait il y a pas d’antisane mais mais mais il y a une énorme attente de d’outils parce que chacun des élus locaux que je vois à chaque fois il y a 800 élus dans la salle intériorise tout ça à une impression que ça va dans la bonne dire action mais est pétrifié en l’absence de de de moyens d’outils d’incitation voilà il y a rien et personne qui ne répond à ça alors les bureaux d’étude s’épuisent les les organismes publics aussi et les petits élus que nous sommes également mais c’est tout il manque ce déclic là effectivement mais il faut le trouver rapidement ouais et le premier c’est le foncier oui et et justement sur cette question donc foncière les les sur les sous-ensembles tel que ça a été abordé par par la commission est-ce qu’il y a des pistes de de réflexion particulières ou des typologies de territoire qui sont pr priorisés euh ou certains ou certains dispositifs par exle bah est-ce que par exemple les friches vont bénéficier d’un d’un d’un d’un d’un surcroix enfin sont fléchés comme étant des territoires prioritaires du du du renouvellement est-ce que la ville ordinaire euh est-ce qu’il peut y avoir des disposis fiscaux locaux dérogatoire estce qu’on envisage une remise à plat de la taxe d’aménagement par exemple pour stimuler localement le renouvellement de ce qu’on appelle attention la ville ordinaire c’est du c’est du jargon pas ordinaire au sens péjoratif du terme il y a tout ça déjà dans la première mission ce à quoi nous réfléchissons c’est de casser cette logique planificatrice et de davantage contractualiser les choses à partir d’une trajectoire ce qui assouplirait le le largement le les choses mais sans que ce soit perçu comme une façon de déroger ça n’est pas l’intention de du tout ensuite le l’idée serait que en contrepartie c’est pas vraiment le mot mais dans le même temps mais même si on peut plus dire en même temps dans ce pays le et on puisse réfléchir au sol vivant au volet renaturation donc j’assoupliis d’un côté en se donnant des rendez-vous avec l’état de l’autre je je vais plus loin sur la suite de l’histoire qui est celle du du sol vibrant voilà et puis réfléchir à se servir de la fiscalité non pas enfin à la fois pour encourager et en même temps pour taxer les nouveaux gisements de de richesse issu de ce foncier devenu plus rare et plus cher al mais tout ça est beaucoup de prudence ce qu’on va pas voir réapparaître des des dispositif contractuel est-ce qu’on va pas rentrer dans la ville concédée généralement concédé public privé et notamment avec le tabou de de l’équilibre des bilans d’aménagement à l’opération est-ce qu’on va pas trouver des systèmes de conventionnement à l’échelle des territoires pour faire financer par les opérations excédentaires les opérations déficitaires ça ça serait un big bang dans l’orthodoxie actuelle des des montages d’opération et une fois qu’on a dit ça d’ailleurs il faut il faudra des opérateurs il faudra une banque il faudra exactement il faut faut il faut ce Big Bang mais sans que ce soit perçu comme une révolution infaisable alors l’idée étant de savoir si les EPF veulent et et peuvent si la caiss des dépôts et ces banques veulent je crois que oui l’idée qui émerge c’est de regrouper tout ça dans des GP par exemple et qui s’adapterait au au territoire pour fabriquer ce ce nouvel nos modèles économiqu tout à fait et dans le même temps on s’interroge sur le fait de savoir si les outils comme les AC sont sont adaptés euh ou pas on nous fait savoir qu’il faudrait se pencher sur des secteurs de renouvellement pavillonnaire puisqu’il faut faire du pavillon sur le pavillon est-ce qu’il faut pas euh pastiller et avoir un petit peu de liberté sur des périmètres bien définis des secteurs de renouvellement économique aussi voilà mais d’ailleurs j’aimerais bien savoir ce qu’en pense la salle moi de tout ça parce que je viens chercher euh des idées également ici et bien c’est le moment euh d’avoir un un échange et et et des questions qui sont adressées au sénateurs alors dans le fil de discussion j’ai une question quel avenir des politiques de sobriété foncière en cas d’une majorité d’extrême droite à l’Assemblée on va commencer on y va hein dans quelle mesure pourra-t-on porter cette politique localement si le zan est abrogé et si le Parlement légifère dans l’autre sensle la deè dans quelle mesure pourra-t-on porter cette politique localement si le zan est abrogé et si le Parlement légifère dans l’autre sens donc j’imagine s’il y a des alors moi je tiens à dire une chose c’est que la deuxième loi celle qu’on a porté au Sénat a été votée par plus de 300 sénatrice sénateurs par plus de 400 députés et làdedans il y avait le RN ce qui rendait la chose un peu plus complexe que que prévu mais ça n’a pas duré longtemps parce qu’ils ont fait savoir qu’ils voulaient laaboger le jour où ils arriveront au pouvoir on va vite voir et j’ai noté hier mais rapidement que monsieur bardellaa a dit qu’il voulait plus de souplesse dans le zan et qu’il renvoyait tout ça au Sénat dans le casre de sa sagesse bon je sais pas ce que ça veut dire ne sait pas du tout ce que ça veut dire euh mais ils ont annoncé pendant longtemps qui voulait le supprimer effectivement et je pense que c’est le nom de ces territoires ruraux qui se sent puni parce que pas d’ingénierie parce que les capitales régional loin métropolitaine aussi je pense que ça ça ça vient de de là mais c’est une fausse appréciation parce que pour avoir fait ce Tour de France je me suis rendu compte que nulle part il y a des antisanes je me répète ou partout il y a une envie d’arrêter l’étalement de souvent le pavillonnaire ou de mieux le penser demande que ça que d’avoir des solutions pour mieux faire et pour renaturer en même temps et surtout qu’il y a un truc intéressant aussi c’est que le monde agricole est favorable au aux anes ils le disent tout au long des auditions euh retrouver la souveraineté alimentaire c’est un sujet important et retrouver la nature aussi et c’est pour ça qu’on sent aussi moi je j’essaie de de d’inviter mes collègues à à s’y pencher là-dessus aussi c’est que le le le sol vivant c’est un sujet qui progresse également au Parlement on avait une proposition de loi de Madame Bonnefoi qui a quelques mois a été retoqué mais de peu et et voilà parce que là aussi c’est à l’échelle européenne que ça se joue le texte n’est pas définitif le sol vivant sur la santé des sols en fait et il est peut-être temps que le que le Parlement s’y penche alors on nous a dit de régler d’abord le zan et ensuite allons sur le sol vivant je me demande s’il faut pas le régler en même temps et d’autant plus par les temps obscur qui qui arrive il vaut mieux je sais pas comment on va faire là mais en réaction nous côté banque des territoires on a plutôt tendance à ne pas opposer les deux c’està-dire que c’est deux phases d’une même pièce qu’il faut penser quand Timothé évoquait tout à l’heure cette ce besoin d’anticipation aussi il faut bien le penser en se projetant sur sur la préservation des sols naturels on en a pas parlé tout à l’heure mais même sur un sur la question du d’un sol agricole c’est pas le le sujet aujourd’hui mais avoir une cartographie des des spécificités et des des des particularité de nos sols agricoles pour savoir ce qu’on va pouvoir y semer et exploiter il faut qu’on puisse l’intégrer dans la conception de nos plu qu’on puisse avoir cette vision là j’ai en mémoire un projet qu’on accompagnait plutôt vers Dijon si je puis dire où où ce travail a été fait avec avec agroparitech notamment de de cartographier l’intégralité des des sols agricooles pour se projeter en fait à long terme sur sur les capacités à fournir une alimentation parler de souveraineté alimentaire fournir l’ alimentation demain aux population et c’est à l’occasion d’une réunion un grand tour de table avec l’ensemble des élus qu’on a cette cartographie des particularités de ses sol agricoes que l’élu à l’urbanisme réalise qu’il envisageait de développer sur le sol le plus fertile pour la production qu’ils envisageent bah la future za bon il faut qu’on le retravaille je crois qu’il y a des mains levées dans la salle oui bonjour AR portier donc je suis le secrire général de l’Association nationale des EPFL euh j’ai une petite question monsieur le sénateur on a voilà on a déjà échangé sur ce sujet et c’est en lien avec ce qu’on vient d’évoquer on vous a fait part et je sais que vous êtes impliqué aussi dans un EPF sur votre territoire euh les EPF dans la culture en fait de l’intervention foncière passé puisque on a changé de modèle on avait une une sollicitation très forte d’anticipation et de constitution de stock foncier dans le but justement de de pouvoir prévoir l’avenir et maîtriser des fonciers pour permettre donc aux collectivité de mettre en œuvre leur projet d’aménagement avec au passage effectivement absolument pas d’approche sur la question de la qualité des sols leur qualité agronomique ou autrre enfin ce qui vient d’être évoqué par Céline lin était aux antipodes de des approches on était juste est-ce qu’on est raccordé effectivement à un échangeur ou à ce genre de chose ou est-ce qu’on est en continuité urbaine et on est dans un secteur intéressant pour développer la ville de demain euh le constat aujourd’hui pour les EPF et je parle au sens large EPF locaux comme état c’est ces stocks qu’on a constitué qui sont relativement conséquents et vous avez raison je crois que tous les opérateurs sont aussi favorables à la mise en place duusan sont quand même aujourd’hui des hectares qu’on a acheté avec de l’argent public et qui demain vont voir leur valeur dégringoler en tout cas dans le modèle de définition de la valeur que l’on a aujourd’hui et qu’on met en œuvre puisque ces fonciers quand bien même ils étaient à vocation d’urbanisation ils avaient effectivement une notion de valeur d’avenir et donc ils étaient déjà un prix largement supérieur de la valeur agricole ou naturelle et que si ceci demain et espérons-le et c’est normal sont reversés effectivement à l’usage agricole et naturel euh ben qui va payer en fait la la différence entre ces deux valeurs est-ce que c’est pas effectivement des approches à avoir sur des nouvelles valorisations de ces ces fonciers par rapport à leur usage futur parce que pour tout vous dire quand on imposé alors vous évoquiez le fait que vous aviez du mal à avoir des éléments de la part des ministères nous de notre côté on a questionné la DHUP qui n notre contact direct au niveau ministère on leur a posé la question disant comment on va faire la réponse a été assez insatisfaisante puisqu’on nous a répondu que il fallait qu’on s’assure que les conventions de portage que nous avions avec les collectivités soit bien verrouillé pour être sûr que les collectivités soient obligé de nous payer le prix du foncier voilà bon ce qui clairement est pas du tout l’objectif qu’on se donne et qui est pas satisfaisant on espérait une autre réponse mais voilà donc est-ce que ça fait partie effectivement de ce que vous avez évoqué des réflexions qui sont menées aujourd’hui pour essayer de de trouver des solutions parce que malgré tout ces fonciers aujourd’hui sont publs puis que portés par des établissement public et donc on peut espérer que demain ils aient un usage et une vocation et et qui qui puisse permettre justement de participer à tout ce que tout ce qui a été évoqué alors j’ai malheureusement pas le mandat pour dire ce à quoi on va aboutir mais c’est effectivement une des questions qui qui se pose et notamment celle du portage qui soit plus éventuellement plus long et restera le stock de ce qui ne pourra plus faire l’objet de quoi que ce soit de ce traitement j’en profite pour dire aussi que on on réfléchit au au sujet de péréquation euh pour avec des territoires perdant gagnant et perdant de du zan réfléchit aussi dans ce cadre la piste du un marché du zan de transférer des droits éventuellement toujours dans l’idée de mettre de la souplesse voilà mais je réponds pas à votre question effectivement sur qui compense le stock mais on y est dessus j’ai une petite question vous avez bonjour monsieur le sénateur eu vous avez dit un moment il manque un déclic il manque quelque chose et on en a parlé avec plusieurs d’entre vous à chaque fois le est-ce que le ce qui ne manquerait pas c’est une vision de ce que c’est que l’aménagement du territoire en fait on n pas de récit de ce que c’est que l’aménagement du territoire on a plus de récit je ne parle pas de la DATAR dans un dans un modèle déconcentré comment ça s’organise et le zan avec des objectifs vertueux mais la difficulté à atterrir enfin est-ce que vous ne pensez pas aussi qu’on a une difficulté à à se projeter à le visionner à en avoir un récit positif qui ne soit pas une équation mais bien une vision dans la façon d’aménager un territoire avec des coopérations territoriales des compensations et je le dis au sens global pas uniquement compensation écologique ou autre voilà est-ce qu’à un moment donné on n’ pas un problème de d’approche ou de récit de ce que c’est que l’aménagement du territoire al là il faut des 4 heur on a C là magnifique question et d’ailleurs si nos travaux au Sénat aboutissent en septembre à une nouvelle proposition de loi on réfléchit à plutôt l’intituler autour du sujet à partir de du sujet de l’aménagement du territoire pour sortir de du zan effectivement il manque un récit et pour tout vous dire il manque quoi aujourd’hui ben il manque des grandes voies des haut fonctionnaires des experts de l’aménagement du territoire d’aujourd’hui on les cherche on ne les a pas donc merci le H des territoires cet après-midi de de de s’y coller mais c’est totalement ça qu’il faut réinvestir et donc la perception c’est celle de hauts fonctionnaires qui ont une approche uniquement euh environnementaliste et sur le sur les fond fonction du sol et sur l’hydraulique ce qui est très juste c’est pas le problème mais les élus locaux le vivent mal ça l’impression que c’est quelque chose qui est imposé et qui qui ne répond qu’à une partie de des questions posées les élus locaux sont encore des des acteurs qui doivent loger réindustrialisé avec le zan voilà c’est ça qui qu’il faut qu’il faut intégrer voilà donc faut juste leur faire confiance leur donner du temps donner des rendez-vous leur donner des outils et les financements et là ils vont le faire moi j’en suis persuadé je suis persuadé que si on trouve ce déclic avec ce nouveau récit et ces outils en permettant d’adapter la règle au cas et faire du cas par cas en travail de dentelle je suis persuadé qu’on qu’on va y arriver parce que la vérité c’est quoi c’est qu’il y a des parts de territoires je pars devant des spécialistes he mais où il ne faut plus de pavillonnaire c’est un crime que de que de poursuivre ainsi qu’ territoire o on peut plus industrialiser c’est un crime il y a d’autres territoire où on peut encore un peu et autrement voilà et puis vous avez parlé de PPR tout à l’heure ça sent trop choc et le PPR PPRI la BF il y a tas de de règles de sécurité publique d’ordre publ qui qui viennent sans trop choquer avec notre besoin de densifier jeour la ressource également non mais évidemment la ressource on va pas mettre des immeubles dans des villages classés par exemple je pense la marche est très est très haute parce que en réalité est-ce qu’on peut mettre en œuvre leusan avec les outils de la loi SRU ça c’est je vous invite à enté jusqu’au mois de mars 2025 où vous découvrirez un excellent numéro de la revue Urbanisme qui sera consacré à cette tenter de répondre à cette question mais c’est la vérité c’est est-ce que les Scotts et les plui qui sont devenus finalement des cousins très Germain qui remplissent à peu près les les les les les mêmes objectifs et qui finalement en se marchant sur les pieds n’arrivent pas à dégager de la vision ont du mal à réglementer donc la marche est très haute parce que ça veut dire que la mise en œuvre sur le terrain elle va être très long s’il s’agit d’avoir une une une une loi de réforme qui type SRU qui renouvelle les outils pour qu’ensuite les études les les les les outils soient mis en œuvre sur les territoires au bon périmètrre parce qu’on pourrait parler des périmètres si on parle de ressources par exemple il faudrait requestionner tous les territoires de Scott à l’échelle du du pays pour savoir est-ce qu’ comment ils sont par rapport audage par exemple donc je crois je crois que la la la marche est très haute et ça questionne quand même globalement la méthode euh ce que tu évoqua tout à l’heure c’est-à-dire estce qu’on n pas arrivé on n pas commencé par le le le petit bout de la lorgniette alors qu’en réalité il aurait fallu avoir une réflexion beaucoup plus générale sur les intentions et et sur ensuite euh les modalités de mise en œuvre parce que moi quand j’entends aujourd’hui qu’on va être sur de la moindre consommation des NAF brut plutôt que du Zéro artificialisation net je me dis sur ce genre de de petite discussion d’experts on perd du temps on perd énormément de de temps sur et de moyens sur sur l’objectif qui lui reste encore à à à définir ouis enfin quand même sur le sujet des ENF Julien il y a des débats oui ça me plaît ouis non mais pendant 10 ans ENAF et après artificialisation donc le passage de l’un à l’autre quand Mme plutôt Touch et puis sur cette première période là que nous vivons personne n’est d’accord sur les chiffres tout à fait voilà on sort comment de ça déjà et d’autant plus qu’on doit prendre en compte les efforts déjà réalisés pour bâtir une demande donc les bons élèves sont sannés et les bons élèves sont ont l’impression d’être sanctionnés tout à fait ça c’est un des sujets qu’ faut technique qui effectivement tu trouves qu’on perd du temps là si on fait ça ou ça dépend sur quel échelle de temps on se place on en à la fin on on risque d’en gagner mais bon mais peut-être qu’au cours des trois prochaines années euh il y aura du temps pour réfléchir vu qu’il risque de pas se passer grand-chose euh bah ça ça laisse le temps de réfléchir et de remettre les choses à l’endroit d’autant plus que les choses rien n’est écrit sur le zan à partir de 2031 2031 2050 tout est à écrire donc alors justement est-ce qu’on peut dire un mot sur le volet compensation renaturation ou oui vas-y vas-y je t’en prie tu veux que je je j’en parle compensation renaturation c’est le grand c’est le grand sujet parce qu’on a on a quand même des ordres de grandeur au niveau du du zan de l’économie foncière mais la la la question de la renaturation là il y a pas de modèle il y a pas de modèle à part dans les opérations d’aménagement et encore traité pour le coup par le petit bout de la lorniette et comme variable d’ajustement à la fin dans un bilan dans un bilan d’opération les objectifs de de renaturation à l’échelle d’une ville porté sur une une opération qui va financer quelles vont être les mécanismes et cetera je crois que c’est là aussi c’est un grand c’est pas un impensé puisque on est nombreux y penser mais en tout cas ça c’est c’est un un second angle mort et pas des moindres c’est pour ça que ça plaide pour un une sorte d’agendamento général sur les la planification et ensuite l’urbanisme l’urbanisme opérationnel comment faire supporter effectivement un ce que disait Sébastien tout à l’heure le bénéfice généré par de la renaturation sur l’espace environnant ça c’est une mécanique c’est c’est des mécaniques qui a priori je dis bien à priori existent dans des pays comme le Danemark euh où on a une une veille sur l’évolution des valeurs foncières et immobilières et sur les plusvalues qui sont réalisées sur l’espace public parce que ça c’est c’est Monsieur portier qui avait dit ça la dernière fois dans dans dans dans dans dans nos entretiens c’est une collectivité qui joue le jeu de la renaturation de la libération de de qui arrête la pression froncière ben elle voit ses valeurs froncières augmenter une une commune qui dit on va arrêter de développer ben mécaniquement elle elle augmente les valeurs les les les les valeurs foncières donc il y a un sujet ce sujet de la péréquation il est il est indispensable et c’est pas qu’un sujet théorique ou un sujet fiscal et d’économie foncière c’est un sujet de cadre urbain c’est un sujet qui qui concerne l’avenir des villes un sujet de justice fiscale énorme alors là là il y a deux pistes qui émergent je crois qu’il y av une question les deux pistes c’était la rémunération pour service rendu à la nature j’ Mme deux des questions qu’est-ce que vous en pensez la rémunération pour service se rendu ah oui pardon j’ai de j’ai encore deux questions bonjour nadèche bouquin euh directrice de projet à la NRT association nationale de la recherche et de la technologie qui rassemble à peu près les 3/4 de des forces publiques et privées de recherche en France et euh j’ai une question monsieur le sénateur merci pour vos propos très clairs et pour votre action très constructive ma question portait sur le fait que vous avez évoqué le le manque de la difficulté à obtenir des chiffres donc le manque de données initial et de et infé de de connaissance aussi de pour se donner un état des lieux et je m’interroge sur la façon alors ceux qui produisent les connaissances ce sont aussi beaucoup les chercheurs et ça va des pédologues écologues géographe urbaniste juriste économistes et cetera qui travaillent qui commencent quand même à travailler beaucoup sur le sujet depuis déjà quelques années et je m’interroge sur le processus qui pourrait permettre d’amener de mieux amener peut-être à la connaissance de travaux justement visant à agir pour l’avenir sur ces questions et accompagner des changements de modèle comment est-ce que on parvient à mobiliser la recherche et ses résultats sur ces questions donc est-ce que vous avez eu accès est-ce que vous avez des opportunité d’accéder à des à des recherches d’une manière ou d’une autre à des résultats de recherche par dans le cadre de travaux parlementaires on sait bien que les échelles de temps sont difficiles mais tout ça est supposé se consolider un petit peu comment ça se passe dans ce genre de sujet système D voilà je cherche des experts tout le temps partout Julien maide l’Institut de la transition foncière et également on fait comme on peut mais ce qui est très dommage effectivement c’est une très belle question aussi d’autant plus que il existe très nombreux chercheurs qui sont sur le sujet il y a pas de partage de de la donnée et qui ce qui aussi nous amène au sujet suivant c’est que le jour où nous aurons cette donnée il faudra en imaginer la gouvernance précisément le le partage et puis le comment on va le l’appliquer territoire par territoire parce que en l’état là aussi je va peut-être pas me faire des amis hein mais le on a l’impression que le serérema avec l’hygiène et l’occupation des sols à grande échelle c’est très bien mais ça n’est pas accepté partout ça pose nombre de sujets donc c’est peut-être pas comme ça aussi qu’il faut s’y prendre vous comprenez voilà ça n’est qu’une question si on veut une des morales de l’histoire c’est ça si on veut que ça réussisse faire confiance aux élus él et pour faire confiance aux élus il faut éviter de planifier et d’avoir une certaine arrogance vis-à-vis du du sujet ça veut dire donc qu’il faut repenser la gouvernance notamment et on a l’impression que non seulement on planifie mais qu’on y met un peu de l’IA de l’IA qu’on partage pas et que on va un peu à peu aussi intégrer dans notre système normatif les règles européennes qui vont complexifier encore plus alors que c’est c’est pour la bonne cause c’est pour le le sol vivant c’est pour le le sous-sol voilà donc là en fait c’est ça c’est la donnée comment la la collecter la partager la gouvernance et si on fait ça on réussira mais pour l’instant c’est système D c’est assez ahurissant ça renvoit au local hein à la recherche action par exemple au programme du popsu là c’est très appliqué ça pose la question de l’échelle de de de l’expérimentation ou l’échelle de la mise en en application c’est évident que c’est à à l’échelle des bassins l’échelle des territoires qu’il faut arriver à mutualiser et à à valoriser bien plus qu’on le fait aujourd’hui des travaux de recherche oui pardon monsieur le sénateur Julien Céline c’est moins une question qu’une contribution euh pour dire que il me semble que à partir de la fin de votre propos introductif monsieur le sénateur la question de de de Laurence on touche finalement du doigt le véritable problème et Julien l’a très bien dit quand il a évoqué la loi SRU c’est la relation entre l’État et les collectivités une forme d’infantilisation des élus locaux et quand finalement on les met face à leur responsabilité de prendre des décisions puisque on a la capacité d’avoir du leadership on a la capacité de prendre des décisions on n’est pas en tisane on a envie de construire des choses on n’ pas les outils qui nous permettent d’assumer cette responsabilité et donc plutôt que d’aller vers l’infantilisation allons vers la responsabilisation on on est tous prêt à être responsable on a tous envie de l’être faut-il nous donner les moyens d’en avoir véritablement envie de pas se dire on va prendre des coups pour rien ou en tout cas pour les autres et je trouve que cette question dans le contexte dans dans lequel on est en ce moment on était la semaine passé en séminaire de la Fédération nationale des Scotts à Angers un certain nombre de couleurs politiques différentes à échanger et à partager ce constat est-ce que c’est pas aussi la clé d’entrée de la crise dans laquelle nous sommes aujourd auourd’hui d’une action publique qui part qu’elle partte d’en haut même quand elle part du niveau régional elle a toujours cette verticalité vous l’avez très bien noté est-ce que finalement on n’a pas cultivé construit l’organisation de notre incapacité à l’action publique et que tous les sujets celui qu’on évoque ici en terme d’aménagement du territoire mais tous ceux qui font malheureusement peut-être plus le cœur du débat politique du moment il relève exactement de la même chose et que dans cette période peut-être compliquée l’aménagement du territoire est peut-être la clé pour recomposer ce récit qui doit nous amener à aller chercher une relation nouvelle entre les élus locaux et euh l’État et si l’État est pas capable de comprendre et je dis l’État c’est pas les différentes majorités qui se sont succédé c’est l’état s’il est pas capable de comprendre la responsabilité qui là aussi dans ce qu’on est en train de vivre politiquement ces derniers jours et bien nous ne sommes qu’au début de la catastrophe pardon une dernière question oui merci merci monsieur le sénateur oui Marie de queetelana ministère de la transition écologique je suis associée à l’Inspection générale je suis aussi membre de la commission nationale d’aménagement commercial et du expert pour le programme européen urbac euh j’entends bien tout ce qui a été dit je veux pas faire un un plédoyer pour l’État mais je pense qu’il faut quand même mesurer euh justement l’état de nos services c’est-à-dire la charge de travail ce qui ne veut pas dire que toutes les positions sont forcément très bien présenté et cetera mais il faut voir dans quelles conditions les collègues en adistration centrale ou pire en service déconcentrés travail c’estd que le le le les services sont extraordinairement affaiblis depuis donc donc c’est pas c’est pas pour dire que tout va bien mais c’est pour dire qu’effectivement on est dans une on est dans une situation de de de de gouvernance de l’action publique qui est qui est difficile et pour nos concitoyens ça n’a aucune importance si c’est l’état une collectivité l’échelon des collectivités parce que ce qu’on est en train de dire sur l’état moi j’ai travaillé à la fois pour l’État et les collectivités on peut très bien l’appliquer entre la commune la communauté d’agloot le département la région vous connaissez ça donc ce ce qui me préoccupe mais j’ai pas de solution magique c’est que ça prend une tournure effectivement de de de guerre de tous contre tous comme on le voit et c’est je pense que c’est à reconstruire sans sans désigner c’est l’État les collectivités et tout ça je voulais dire c’est une première chose la deuxième vous avez à juste titre posé la question fiscale à mon sens elle est elle est majeure effectivement bizarre alors que c’est un fondement de la citoyenneté depuis 1789 quand on prononce le mot impôt on a comme vous le disiez monsieur le sénateur déblocages la question c’est de quel impôt parlons-nous enfin c’est presque de l’instruction civique recette dépenses choix choix des orientations fiscales et que aujourd’hui on sent bien que pour la transition soit la fiscalité en gros elle prend en compte les externalités de la fiscalité je veux dire de de de l’approche européenne jusqu’à l’approche locale si elle prend pas en compte les les externalités on va dans le mur merci merci une minute alors madame je j’ai pas voulu être vexant vis-à-vis de l’État hein mais mais je maintiens quand même mes propos euh le je les partage à l’échelle locale je vois localement partout un état épuisé de de devoir euh accompagner les élus avec le ses moyens euh pour expliciter ces normes et cette planification et je vois quelques haut fonctionnaires alors ça va peut-être paraître comme propos un peu droitisant mais c’est à la mode he visiblement euh mais quelques haut fonctionnaires qui eux n’entendent pas cette cette colère de l’État local épuisé cette colère des élus locaux par ailleurs qui doivent porter des politiques publiques malgré tout et qui Contin continu euh qui continuent leur planification et qui poursuivent avec leur fabrication de normes de normes toujours plus complexe c’est ça qui qui qui m’interroge alors pourquoi pas produire de la norme et du plan sachant qu ce qui doit nous donc ça veut dire qu’on a un État national et un état local et une fracture entre entre les deux je vois même des préfets extrêmement malheureux parfois sur le sujet c’est quand même des préfets quoi euh mais ce qui veut dire concomitamment on n jamais autant eu besoin d’ingénierie et et on l’a pas que que ce soit l’état ou ou les collectivités locales mais il va bien falloir la trouver genre pareil pour comprendre cette règle complexe et et la rendre désirable et à forcerie applicable sur sujet fiscal on n’ pas abordé deux pistes parce que il faudrait faire simple et en même temps trouver des solutions la première c’est est-ce qu’il faudrait pas réhabiliter le versement pour sousdensité c’estd qu’on a tout un tas d’élus qui ne vont pas au bout des capacités réglementaires pour des raisons politique judiciaire enfin tout tout parce que rien ne s’y prête aujourd’hui pour délivrer un permis de construire ou d’aménager il existait cette possibilité de taxer la sous-densité donc on va dire autrement pour inciter à la densité puisque c’est un des présupposés de de la loi et ensuite est-ce que il faudrait pas dans ce pays un jour réviser réellement les valeurs locatives cadastrales puisque tout a une nouvelle valeur dans vis-à-vis de ce dont on échange cet après-midi et on a plus le temps mais surtout dans notre table ronde à venir temps d’accord dans notre table ronde àenir il y aura un représentant des des notaires qui a prévu d’évoquer s’il l’a pas prévu moi je le questionnerai là-dessus merci beaucoup je vous remercie monsieur le sénateur merci à [Applaudissements] tous alors on va faire une petite pause de 10 minutes je propose aux participants en ligne de venir nous retrouver vers 16h05 entre 16h05 et 16h10 on se on se reconnecte merci je vous propose qu’on reprenne je redonne la parole à Julien merrigac qui va se charger d’animer cette table ronde bien je nous allons donc démarrer cette table ronde qui est consacrée au moyens d’agir sur le foncier aujourd’hui alors sujet extrêmement vaste pour cette table ronde nous allons accueillir en distantiel Karine vavrinov qui est directrice des espaces naturels et agricooles de la communauté d’agglomération 7 aglopole Méditerranée et puis ici autour à côté de moi il y aura Arnaud portier qui est directeur de le PFL Pays-Basque et secrétaire général de l’Association nationale des EPFL Emmanuel deessoria directeur du développement du groupe Arcade vive bailleur social et promoteur et Frédéric violo notaire membre du Conseil supérieur du notariat messieurs si vous voulez bien venir me rejoindre madame vavrinov est connecté c’est parfait écoutez vu l’horaire je vous propose d’entrer directement dans le vif du sujet ce que ce que l’audience a envie de de de savoir dans le prolongement des des échanges avec le sénateur c’est dans vos activités finalement ant à quelque choseun peu prosaïque comment la valeur du foncier est-elle appréhendée c’est quel rôle joue-t-elle quelle difficulté ancienne et nouvelle rencontrez-vous à son sujet je vous propose de démarrer avec Karine vavrinov madame vavrinov donc s’agissant des des espaces naturels et et agricoles alors dans dans nos échanges préparatoire on avait vous aviez distingué deux problématiques principale celle de leur juste valeur c’estd que aujourd’hui par exemple la question des des fonctionnalités de ces sol n’est absolument pas valorisé dans la valeur foncière et puis les coûts de la compensation ce que ce qu’évoquit tout à l’heure le le le le sénateur notamment B dans les différentes mesures compensatoires qui paye les mesures compensatoires et puis au-delà de ça qui paye dans la l’investissement et dans la gestion des esp qui sont le produit de ces mesures compensatoires alors comment le le votre collectivité appréendt-elle c’est ces deux questions alors nous on est parti d’un constat qui était assez assez simple parce que jusqu’à maintenant on s’occupait pas forcément de compensation pour être très transparent on laissait faire un peu sur sur notre territoire jusqu’au moment où on a été touché par un équipement et un ouvrage qui va AR arrivé chez nous qui est assez euh structurant pour certains et déstructurant pour d’autres qui est la ligne nouvelle Montpellier Perpignan euh donc cette cette LGV va nous impacter très fortement sur le territoire nous quand on cumule l’ensemble des projets d’aménagement à l’horizon 2040 sur notre territoire on aura à peu près 650 hectares qui vont être perdu hein au sens des des espaces naturels ou des espaces agricoles et les besoins compensatoires qui vont y être adossés ont été évalués à peu près à 1500 hectares ça veut dire grosso modo la la la la taille la superficie de notre ville centre qui est 7 pour vous donner une une idée euh et sur ces 1500 hactares la moitié c’est simplement cet ouvrage de de la ligne nouvelle Montpellier perpignon et sur ces espaces qui sont impactés ce sont essentiellement des milieux ouverts liés à la plaine agricole ça veut dire qu’on nimpacte plus seulement des terrains naturels qui ont une certaine valeur mais on impacte aussi des milieux agricoles et là je ne parle même pas d’expropriation hein liée à à l’impact même de l’ouvrage mais bien de compensation environnementale et et et le coût du coup de de de ces terrains et bien aujourd’hui on se rend compte que on va se retrouver dans un véritable marché concurrentielle euh et à part entière de la compensation sur c’estes nature de de de fonciers si je prends le le coût des terrains naturels chez nous euh ils osilent aujourd’hui entre 50 centimes et 90 centimes du mètre carré et ce sont des des valeurs qu’on a su maintenir en fait et qui n’ont guerre évoluer euh tout simplement parce que on a des politiques euh à l’échelle de de nombreuses collectivités que ce soit le département de l’héro au travers des euh du Conservatoire du littoral par exemple qui intervient fortement sur sur notre secteur euh si vous voulez on a su mener des des schémas d’intervention foncière qui ont permis de maintenir euh des prix corrects sur les espaces naturels sur les espaces agricoles on on est en train de vivre une véritable bascule en fait sur des terrains aujourd’hui qui sont évalués on va dire entre 1 € et 1,50 € du mètre carré l’effet de la compensation parfois peut venir multiplier par 5 les offres qui sont faites euh aux propriétaires et euh bah ces propriétaires quand ils ne sont pas exploitants souvent euh attendent jusqu’à maintenant un peu la bascule hein liée au changement des des des PLU et à l’ouverture à l’urbanisation pour pouvoir faire euh finalement euh une une meilleure rentabilité de leur terr euh demain c’est grâce à la compensation qu’il pourrai être amené à le faire or en parallèle on se rend bien compte que la compensation en fait est souvent dans la plupart des cas sous-évalué par les bureaux d’études qui travaillent pour les maîtres d’ouvrage qui sont concernés et elle est s sous-évalué pardon à deux niveaux d’une part sur la valeur du foncier euh qui est qui est à acquérir et de l’autre sur la gestion de ces mesures on parle aujourd’hui de compensation à l’échelle de 30 ans euh de plus en plus les service de l’État nous demande d’aller vers 50 60 ans quand on parle d’un ouvrage ferroviaire de type ligne grande vitesse même 50 ans on peut se dire que finalement c’est peu au regard de de de l’impact que l’on va avoir or quand on cumule tous ces élémentsl il est évident que les projets d’aménagement ont de plus en plus de mal finalement à pouvoir à pouvoir être réalisé quand on prend la compensation telle qu’elle aurait dû être prise en compte euh ben on voit que que cela vient quand même beaucoup fragiliser les projets d’aménagement donc c’est c’est une vraie une vraie question de fond et sur laquelle nous on s’est on s’est un peu autosaisi de par l’urgence au regard de notre de notre territoire et avec la volonté vraiment de mettre l’agglomération en chef de fil au niveau de cette question de de de la compensation peut-être que plus largement la question qui qui est posée c’est celle de des justes valeurs des sols c’est-à-dire enfin juste avec des guillemets puisque chacun aura sa définition de de de de la justesse ou de la justice Arnaud portier est-il possible d’intégrer les justes valeurs des sols dans dans les les bilans d’opération comment un établissement public foncier procède-t-il au-delà évidemment de la valeur vénale du du du terrain quel est votre votre grille d’analyse et votre réflexion générale sur sur cette question alors mais je crois que elle est de plus en plus compliquée en fait euh puisque alors déjà il y a le préalable c’est-à-dire que on est des opérateurs fonciers qui ont comme je le disais tout à l’heure pour objectif et c’est clairement la la demande et l’intérêt hein de l’intervention d’un EPF c’est de constituer des réserves foncières en vue de la mise en œuvre d’un projet donc on rajoute en plus à la complexité la problématique du fait que souvent on connaît pas avec préc prision le contenu réel du projet on est sur des orientations on sait que on est dans une démarche de mise en œuvre d’une politique de l’habitat une politique de développement économique ou de construction d’équipement public mais la réalité du projet et le contenu réel du projet en fait souvent est est pas maîtrisé c’est tout l’intérêt justement de de l’intervention d’un opérateur comme comme le PF c’est de se donner le temps en fait pour la collectivité de construire et de formaliser euh la mise en œuvre de son projet euh par rapport à ça on on doit effectivement donc mener des négociations et des acquisition foncière et on est censé faire en sorte d’acquérir des fonciers qui derrière permettront la mise en œuvre des projets souhaités par les collectivité euh ce qui veut dire que on devrait être censé effectivement d’être en capacité de dire ce foncier là benah il est un prix acceptable permettant le le projet euh sauf que on se rend compte aujourd’hui que on est dans un dans un dans un contexte et dans une organisation qui ne permet pas ça pourquoi elle permet pas ça parce qu’en fait ça a été dit tout à l’heure c’est que vous avez dans une même barre d’immeuble deux appartements qui sont qui sont vendus on a une approche aujourd’hui dans dans l’intervention et j’ai pas je crois qu’il faut le dire aussi il y a il y a une encore une considération de l’intervention et de l’action publique qui est pas qui est pas privilégié c’est-à-dire qu’on est dans une démarche de de protection ou de de on va dire de de valorisation de l’intérêt privé au regard de l’intérêt public et donc souvent le choix des méthodologies pour arriver finalement une évaluation puisque parmi les méthodes d’évaluation des valeurs vénales il en existe un certain nombre on peut faire effectivement par comparaison donc essayer de retrouver des biens identiques qui se sont vendus dans des conditions identiques on se rend compte que rien ne ressemble à rien donc il est toujours très compliqué de considérer qu’un appartement et je le disais dans la même montée sur sur le même palier peuvent avoir effectivement la même valeur parce que il y en a un qui a une cuisine équipée l’autre en a pas il y en a un qui a a vu sur les parkings l’autre a vu sur sur le paysage donc tous ces élémentsl peuvent venir effectivement fausser ou en tout cas apporter des éléments sur sur les valeurs euh quand on rajoute à ça les problématiques de pollution où en fait on est dans des démarches de négociation avec un propriétaire et que souvent dans un contexte et quand on est en zone tendue parce que il y a il y a quelques semaines on était euh on avait notre assemblée générale et on échangeait entre collègues et j’ai un collègue qui me disait bah nous dans notre territoire de toute façon le propriétaire si le PF lui achète pas le foncier il a personne à qui le vendre euh j’ai dis bah tu as bien de la chance parce qu’en fait moi si je veux pouvoir maîtriser ce foncier là on va être des fois 10 ou 15 à se battre sur le même foncier et avec les armes qui sont pas forcément égales puisque nous on est dans une démarche effectivement d’ intervention publique on a en plus un cadre réglementaire c’est-à-dire que on travaille avec un service s’appelle le service des domaines qui donne une certaine légitimité une garantie au niveau des valeurs que l’on que l’on va pouvoir proposer on voit toute la difficulté qu’on peut avoir aussi dans les échanges que l’on a avec les services des domaines parce que bah ils font avec ce qu’ils ont et là aussi on l’a dit tout à l’heure ça a été dit par le sénateur blanc l’accès aux données il est insensé aujourd’hui euh voilà nous acteurs public et ben on n’est pas on peut pas avoir accès à l’ensemble des données qui nous permettrai d’avoir une finesse d’analyse et d’appréciation effectivement ces données existent mais elles nous sont pas mises à disposition pour des raisons X ou Y on nous évoque le rgpd on nous évoque tout un tas de sujets qui certainement ont une une une raison mais en tout cas c’est ça ça ça limite cette capacité à faire on se rend compte que nos collègues des domaines quelquefois même effectivement pas accès je rejoins ce que disait madame tout à l’heure moi j’ai même connu une époque où l’inspecteur des domaines c’est moi qui lui prêtait mon appareil photo pour faire des photos du site parce que il avait pas les moyens de s’en acheter un voilà la son chef de brigade ne lui permettait pas d’acheter un appareil photo donc c’est nous qui lui faisions les photos à l’époque donc on est dans cette situation enfin c’est la bricole comme ça a été dit tout à l’heure il faut faire avec ça alors qu’en face de nous en fait on a des on a des gens qui et c’est normal défendent les propriétaires et qui eux là pour le coup euh ben peuvent utiliser toutes les méthodes tous les moyens euh on a aujourd’hui des situations mais je reviendrai un peu après mais un contexte aussi réglementaire et législatif qui pose beaucoup de questions enfin je pense qu’il pouvait peut-être s’entendre il y a quelques années mais aujourd’hui il il questionne on est en ce moment dans une procédure contentieuse avec une famille sur biarit ça fait la 4e fois qu’on est devant le devant le tribunal ça fait la 4e fois qu’on les préante ça fait la 4e fois qui retire le bien de la vente et ils reviennent avec un nouveau prix on repréente et à chaque fois et à chaque fois la la procédure est toujours la même et on est encore allé chez le juge donc la la semaine dernière et on a dû redémontrer pour la 4e fois que bah l’agglomération était compétente pour déléguer son droit de préemption que le président de l’agglomération était compétent pour prendre un arrêté que le directeur de le PFL était compétent tout ça il a fallu le redémontrer pour la 4è fois alors qu’on avait été jugé dans notre bon droit sur les trois fois précédentes et quand on dit ça au juge il nous dit ah bah oui mais le euh le le propriétaire a le droit de se défendre et donc ça fait partie de ses droits bon enfin à un moment je pense qu’il faut arrêter je pense qu’il faut remettre un peu les les choses à plat et donc pour revenir à votre à votre question on a aujourd’hui effectivement une véritable problématique c’est qu’on on évolue dans un dans un milieu et c’est pas parce qu’on est un EPF mais par ailleurs tout autres opérateurs fonciers qu’on est autorisé en capacité à acheter le foncier deux fois en dessous de la valeur des mains on est sur des constitutions de valeur des marchés Katia emrand que je salue l’a dit tout à l’heure on se rend compte aujourd’hui bah que par exemple si demain on doit intervenir sur une maison sur un bien ou sur une volonté d’intervention d’une collectivité en bord de mer on va avoir des référence de prix qui n’ont aucun sens c’est-à-dire qu’on a aujourd’hui des biens qui sont achetés dont on sait pertinemment qu’ils vont finir dans l’océan peut-être dans 30 ans dans 40 ans dans 50 ans comme l’a dit kathenand les élus ont be alerter informer les acquéreurs les acquéreurs font l’investissement achètent malgré tout euh ce que je pense moi c’est encore plus vicieux c’est-à-dire qu’ils espèrent qu’un jour l’état et nous tous en fait on les indemnisera parce que leur maison va tomber dans l’océan quoi et donc c’est là aussi qu’il y a un problème aujourd’hui c’est-à-dire que je pense qu’on on est dans un process où on considère que le propriétaire ben il y a un lien entre finalement la la valeur du bien le droit d’avoir une valeur je lisais un article je sais plus dans dans quelle revue c’est apparu ces semaine dernière où il était évoqué que dans l’application du zan certains réfléchissaient au fait de dire que les propriétaires qui allaient perdre de la constructibilité pourrai percevoir une indemnité h bon c’est formidable j’ai même assisté à une table ronde lors d’un d’une conférence une fois où un parlementaire disait qu’il voulait présenter un projet de loi lui c’était sur les pélu où il disait qu’il trouvait foncièrement injuste que des propriétaires puissent avoir du terrain constructible et d’autres restent en terrain agricole et que donc il pensait mettre en place un système d’indemnisation pour les propriétaires qui n’auraient pas de terrain constructible dans le cadre du PLU alors je lui avais demandé ben qu’est-ce qu’il entendait faire pour les gens comme moi qui n’ont pas de propriété foncière parce que finalement il y a pas de raison que moi je sois pas indemnisé non plus si on veut une justice enfin on veut quelque chose d’équitable il y a ceux qui ont du foncier puis à ceux qu’en nont pas non plus et peut-être qu’ ceux-là aussi doivent être indemnisé alors là il était beaucoup plus ennuyé sur la façon de voir le système euh donc je pense que c’est tout ça en fait qui qui crée cette difficulté aujourd’hui et je partage tout ce qui a été dit par le sénateur tout à l’heure par rapport aux approches nécessité de trouver des moyens effectivement de de trouver des moyens de financement parce que on est même dans une situation aujourd’hui on a encore fait l’expérience hier sur un dossier sur lequel on travaille ou même avec un foncier à 0 € l’opération n’est pas équilibrable voilà donc même en donnant le foncier on ne peut pas faire l’opération donc ça pose fond voilà il y a ça veut dire que le système ne marche plus il faut il faut se reposer les questions et et donc sur la question de de la valeur de pouvoir l’intégrer dans dans les notions c’est c’est comment on va pouvoir appréhender effectivement je relisais également un article là il y a les procédures en ce moment sur Bordeaux les immeubles qui se sont effondrés parce que les gens en fait des propriétaires malveillants ne ne ne respectent pas leurs obligations en matière d’entretien de leur logement ça les empêche pas de les louer quelquefois les loué très cher les immeubles se sont effondrés les gens sont relogés très souvent avec l’appui de la collectivité euh la collectivité aimerait bien que les projets se remettent en place on parle de plusieurs millions d’euros pour reconstruire ses logements et finalement à terme si la collectivité veut prendre la main parce qu’elle aura pas le choix elle va devoir exproprier ces gens-là et dans le cadre de l’expropriation elle va encore devoir les indemniser donc c’est quand même fantastique quand on a affaire à des gens qui sont des truants parce qu’on peut pas dire un autre mot c’estàd qui louent des logements à des gens sans respecter leur obligation de propriétaire et derrière on va on va les considérer comme comme ayant droit à une indemnité euh sur sur leur foncier enfin voilà ça pose plein de questions je pense sur cette approche aujourd’hui et donc effectivement sur la difficulté derrière de de de savoir quelle peut-être la juste valeur du foncier pour pouvoir derrière permettre la la réalisation et la mise en œuvre des projets c’est c’était l’actualité du drame de la rue d’Aubagne hein puisque il est sorti dans la dans la presse que les propriétaires on ont été euh indemnisés ont perçu une indemnité passons du côté opérateur Emmanuel de Soria et comment vous dans l’économie de marché dans cette bagare que parfois vous vous livrez entre vous opérateurs et avec le LEF les EPF comment apprendez-vous la la valeur des sols alors votre intervention vous est en Île-de-France mais en général et puis en particulier en en en en Île-de-France dans nos nos échanges préparatoires vous avez dit finalement les les les les choses ont pas énormément changé c’est c’est toujours une une une valeur résiduelle de nos bilans quoi mais effectivement on passe après les EPF pour pour valoriser un bien Arnaud portier disait qu’il y avait un bien qui valait 0 € moi ça m’arrive souvent Sébastien mer disait tout à l’heure aussi qu’on a pas de valeur et pourtant mon quotidien moi c’est donner des valeur en logement social ou en logement privé à ces terrain h donc ce qui ce qu’il faut comprendre c’est que la charge foncière c’est une valeur résiduelle c’est absolument pas une donnée d’entrée comme on l’entend souvent auprès de d’élu ou d’aménageur qui parle de logement social en mettant bah ça vaut 300 € ou ça vaut entre 250 et 350 en fonction du terrain c’est pas vrai c’est pas du tout comme ça que nous opérateurs sociaux on on définit la valeur de ce foncier on fait un bilan exactement comme dans le privé comme Marc Deass vous le disait au premier h des territoires c’est des recettes subvention emprunt fond propre moins toutes les dépenses d’un bilan immobilier traditionnel et ces dépenses elles sont très nombreuses et ell peut fluctuer le PLU avec le nombre de de places de parking si vous voulez des matériaux biosourcés et si le terrain est pollué ou pas cuit de la qualité des sols comme on disait et et pour en témoigner à la semaine dernière j’ai passé un oral dans une petite ville des Yvelines qui avait mis trois terrains pour faire du logement locative social la valeur du premier c’était 150 € par mètre carré la 2è 280 et la 3è 400 donc en fait le le maire a été très surpris parce que lui encore dans sa tête c’était comme vous faites du logement social la charge foncière c’est la même partout mais pas du tout en fait c’est c’est pas comme ça que ça marche donc la charge foncière c’est bien une une donnée de sortie une donnée de sortie et c’est la deuxième information que je je vous donné pour l’île-de-fance dans un milieu qui est extrêmement concurrentiel euh nous on est est 200 promoteurs en Île-de-France et 25 bailleurs constructeurs donc il faut impérativement être compétitif sur le foncier et pour ça je vais vous expliquer en fait où se trouve la concurrence si je faisais une photographie de la production de logement sociaux en Île-de-France en 2023 il y a eu 18500 agréments à D laorif bon ben il y en a déjà 70 % qui viennent de la VEFA avec les promoteur privés et 30 % qui sont en maîtrise d’ouvrage direct alors on l’aurait dit que c’est plutôt 50 % de VEFA mais il y a 20 % qu’elle définit pas qui pour moi sont aussi de la VEFA mais sur cette partie pourquoi les promoteurs privés ils sont plus agressifs que les les bailleurs sociaux parce qu’il y en a déjà une grande majorité c’est des produits mixtes avec 70 % de privés donc les opérateurs sociaux comme moi ne pouvont pas y aller mais il y en a aussi une partie qui est 100 % sociale notamment des entités comme alila kalilog et beaucoup qui se définissent je les entends auprès des maires aujourd’hui dire on est des spécialistes de la vent en bloc au pour aux bailleurs sociaux or au niveau concurrentiel en théorie si c’est du 100 % social on devrait être plus compétitif pourquoi ben j’ai pas de marge moi déjà là où l’opérateur privé il a 5 % de marge et puis il y a un doublon d’équipe de gestion avec un acte notarié en plus Bonz moi je vais vous dire que ça vaut 3 % donc dans la théorie je suis euh 8 % plus compétitif qu’un promoteur privé néanmoins il y a 70 % de la production de logement social qui sont captés par les privés parce que c’est un marché concurrentiel où eux ils prennent du risque sur les conditions substensives sur le prix sur le fait qu’il soit pas soumis au Code des Marchés public c’est peut-être tout ça qu’il faut réfléchir mais qui fausse la compétitivité et qui capte quand même cette cette partie làà du du marché alors je voulais aussi vous parler des 30 % qui sont en maîtrise d’ouvrage direct bien sur ces 30 % en Île-de-France il y en a la moitié qui sont sur produits sur le foncier des des de notre propre foncier en tant que bayur et je dirais c’est presque la totalité même en première couronne donc c’est un marché fermé où effectivement quand ça m’arrive je mets le prix que je veux de charge foncière de toute façon ça reste inter terne à notre bayur donc en fait ça c’est c’est un marché restreint ça sort un peu du scope donc il reste de nouveau 15 % qui sont répartis 10 % auprès de l’fif et des aménageurs qui mettent en concurrence sur la charge foncière on en parlera peut-être un peu plus tard et puis 5% qui sont en fait de la pure prospection de bailleur dans des endroits souvent en en deuxème couronne où la charge foncière sociale peut être compétitive par rapport à du libre ça fait hurler moi mon comité quand je leur dis ben en fonction de la zone des loyers et tout ça ma charge foncière en tant que promoteur elle est compétitive par rapport à du libre et c’est comme ça qu’on capte les 5 derniers pour voilà un peu pour ma réponse en Île-de-France la charge foncière c’est une valeur résiduelle et c’est dans un climat qui est extrêmement concurrentielle donc je ne peux pas réguler la valeur de du logement social Frédéric violo lors de de la préparation de de cette session nous avons évoqué ensemble vous m’avez dit c’est un sujet très ancien que l’on redécouvre ou qu’on fin de redécouvrir aujourd’hui qui est celui des des valeurs foncières de de référence alors comment s’y soustraire en respectant la contrainte constitutionnelle du respect du du droit de la propriété privée et c’est ce que j’aime dans mon métier c’est que on est vraiment la convergence entre les intérêts public des intérêts généraux inscrits dans la loi et des droits constitutionnels droit de propriété je suis totalement C de ce qui a été dit par Monsieur portier tout à l’heure c’est que faudrait pas que l’enfer soit pavé de bonnes intentions la lutte contre l’artificialisation des sols c’est évidemment une nécessité mais il faut absolument veiller à ce qu’elle contribue le moins possible justement à renforcer cette ce phénomène inflation i ise lié à la valeur des sols je je dans dans les les propos introductifs que vous m’aviez transmis une question qui a été posée qui est cruciale comment réaménager nos territoires tout en préservant les sols naturels réaménager préserver réaménager autrement dit lutter contre l’artificialisation l’artificialisation des sols ne doit pas signifier construire moins ça veut dire construire autrement et pour construire autrement on va voir deux leviers des leviers effectivement législatifs et réglementaires donc comment décloisonner ce qui aujourd’hui freine l’activité l’action publique ça a été décrit très précisément et puis comment affiner la valeur foncière là encore euh ce qui a été dit tout à l’heure par Monsieur portier est une réalité c’estàd que les acteurs publics ont toutes les peines du monde à valoriser le foncier et à pouvoir soutenir ce qu’ils estiment être la valeur de ce foncier on parlait tout à l’heure de France Domaine qui qui fait effectivement qui font ce qu’ils peuvent avec ce qu’ils ont euh qui n’ont pas forcément accès à des données qui sont cruciales qui de ce fait en sont amenés non pas par incompétence mais par un capacité à à le faire mieux à comparer des choses qui sont pas comparables et donc à nous sortir des des des valeurs qui sont qui sont qui risquent malheureusement d’entraver l’action public alors je suis pas là pour faire du corporatisme de comptoir mais euh peut-être qu’effectivement nous on aurait des solutions à proposer pour affiner ces valeurs là parce que ces données là on les a on les a raffiné d’une manière assez précise et ça peut être un effet de levier intéressant justement à partir du moment où parallèlement on se donnera aussi les moyens et ça il n’y aura que la loi pour le faire puisque là on a un conflit de valeur juridique entre le droit de propriété et l’action publique pour fluidifier tout ce qui peut l’être ce qui a été dit tout à l’heure sur des des multiplications de procédures qui invalident des des des tentatives d’appréhension d’un foncier et qui le font revenir sur la table un tour plus tard encore plus cher qu’il l’était un tour avant c’est insupportable c’est insupportable et c’est c’est un dévoiement d’une certaine façon c’est un dévoiement du droit de propriété le droit de propriété il est là pour protéger les citoyens il est pas pour il est pas là pour leur permettre de d’en d’en d’en ramener le maximum sur le dos de la collectivité à quelque niveau que ce soit donc cette détermination de la valeur c’est un c’est un serpent de mer on a toujours été confronté à ça j’ai travaillé depuis longtemps sur les justement des des des des appropriations de fonciers avec les EPF dans la perspective de la préparation de zone d’aménagement concerté où petit à petit effectivement le PF acquiert ce qu’il peut acquérir et porte pour le compte de la collectivité ou de ou de l’aménageur à terme et et la notion de valeur de référence est est redoutable parce que plus l’action va se va s’allonger dans le temps euh plus les valeurs de références vont augmenter et moins on va euh réussir à acquérir du foncier à des tarifs raisonnables alors si on ajoute à ça des coûts de production qui sont quand même de plus en plus contraints et ben on doit pas s’étonner de se retrouver avec des prix de sortie euh qui sont pas gérables et qui permettent pas d’accéder au logement social ou privé d’ailleurs à des conditions euh satisfaisantes donc c’est un vieux sujet mais euh il faut je pense que les deux leviers d’action c’est affiner la donnée le plus possible et il y a je je crois qu’il y a des solutions et qu’on peut proposer des choses rappelle que dans le cadre de l’application la loi primaire résilience avoir des observatoires du foncier à mettre en œuvre bah ce serait peut-être pas mal que on se mette tous autour de la table et qu’on réfléchisse à la manière de les rendre vraiment efficac ça ça pourrait être intéressant et puis certainement décloisonner ce qui peut l’être alors on a des petites idées on en parlera peut-être tout à l’heure mais il y a des choses à suggérer oui en tout cas cette question de la de la donnée de la data elle est elle est tout à fait centrale alors qu’on même qu’on avait la sensation peut-être qu’elle avait été traitée lors de l’étape précédente sur l’opportunité du zé artificialisation net en gros cette questionl paraissait quelque part un peu insignifiante ou en tout cas réglable très rapidement et on voit aujourd’hui dans la les questions relatives à sa à sa mise en œuvre qu’elle est absolument pas elle est très très très loin d’être d’être réglé vous avez engagé un certain nombre de de de pistes d’avenir euh précisément on va revenir à à Karine vavrinov sur les pistes d’innovation économique financière ou fiscale pour faire évoluer positivement les choses dans vos dans vos différents contextes alors cette aglopole Méditerranée a développé un outil euh d’aide à la décision foncière est-ce que vous pourriez nous nous le présenter nous expliquer en quoi en quoi il il consiste alors en fait il est en cours de développement à travers un partenariat qu’ l’inrae avec notre PTB et au départ c’était un projet global de revalorisation des terres agricoles euh pour une remise en fonction des espaces en friche à travers cet outil donc d’aide à la décision euh modélisé cartographié qui va croiser à la fois les potentialités agricooles avec l’optimisation des services écosystémiques qui sont rendus par ces terres c’est-à-dire qu’aujourd’hui quand on calcule le prix d’une terre agricole ce qu’on regarde c’est la culture qu’il y a dessus et qu’est-ce qu’il présente comme comme avantage on ne tient jamais compte en fait des systèmes écosystémiques qu’il peut-être en capacité de de de produire euh et donc en croisant ces données donc on est reparti en fait de données qualifiées et localisé qui sont issues de différents mtres d’ouvrage ça peut être tout ce qui est les potentiels agronomiques des sols les zonages AOP AOC tout ce qui est la ressource en eau les friches euh tout ce qui peut être en lien avec la perméabilité des sols la carte des habitats et des connectivités multiespèces voilà on les croise avec une cartographie des services écosystémiques a développé à partir d’une base de l’occupation du sol de l’inrae sur notre territoire pour arriver à construire finalement cette cet outil nous en ce qui nous concerne cet outil on y croit même s’il est pas encore finalisé mais on on y croit parce qu’on pense que ça pourrait permettre d’avoir une vision partagée et anticipatrice finalement euh des activités agro-environnementales que l’on pourrait euh positionner soit sur des secteurs qui aujourd’hui sont en désérance soit sur des possibilités de diversification de de terrain agricole et au-delà de ça finalement ça peut-être aussi euh la possibilité de de d’envisager finalement euh l’ensemble des valorisation d’un foncier euh agricole de mieux le monétariser parce que ça aussi ça fait partie des des des sujets d’interrogation euh euh et et et et finalement pouvoir être intégré dans un modèle un nouveau modèle économique de la compensation c’est-à-dire que le principe c’est pas d’acheter moins cher ou d’acheter plus cher mais c’est vraiment d’acheter au juste prix et derrière le le sénateur blanc en parlait c’est que derrière il faut y adosser aussi tout ce qui va être les paiements pour services environnementaux rendus qui vont vont venir finalement compléter entre guillemets le prix de ce ce foncier la valeur de ce foncier voilà quel accueil de la Chambre d’Agriculture de de la Safire à cette à cette initiative désolé he pour cette question aujourd’hui aujourd’hui on on on les a pas encore associés sur le principe même si entre guillemets on récupère des données de chez eux euh mais on travaille depuis très longtemps avec les deux et et notamment sur la Safire on parlait on parlait précédemment de des domaines et de l’estimation des domaines la Safire est un opérateur qui est incontournable quand on va travailler sur les questions de compensation mais c’est aussi un acteur qui a qui atteint aussi parfois ses limites et qui est en souffrance aussi par rapport à ce qu’on peut avoir comme connaissance et comme application en fait de la valeur des des terrains donc je je pense que cet outil c’est pas un outil qui vient entre guillemets se poser comme un dictate mais c’est bien comme une aide une aide à la décision et et peut-être ouvrir des discussions possibles avec les services de l’État voilà Arnaud portier dans dans nos échanges aussi il a été beaucoup question des des outils d’urbanisme pour mieux anticiper réguler maîtriser alors tout à l’heure le le sénateur blanc parlait du du plafond fond de de sousdensité ce qui rappelle des des des des des vieux souvenirs ce qui me fait me sentir âgé d’un coup hein parce que c’était un outil de la loi d’orientation foncière moi qui ai fait des posts au début de ma ma carrière on a on on introduisait ce ce plafond de sousdensité on parlait aussi de zones d’aménagement différé il y avait beaucoup de zones d’aménagement différé voilà un outil qui qui existait pour anticiper bloquer les valeurs justement de référence en anticipation euh aujourd’hui euh tout à l’heure euh Timothy hupchard parlait de de zone auu impossible pour bloquer les les les les les dispositif est-ce qu’on manque pas un peu de de d’outils au niveau de l’urbanisme réglementaire des Scots des PLU pour mieux anticiper réguler et maîtriser euh je pense pas qu’on manque d’outils je pense que la la boîte à outils elle est elle est plutôt complète euh le problème je pense c’est que le tournevis il est tordu et il manque le manche au marteau quoi euh concrètement si vous voulez on voit bien je vais rebondir sur ce que vient de dire Madame vavrinov par exemple dans l’intervention des saffaires il y a pas très longtemps il y a une une loi qui est qui est sortie pour permettre en fait donner la capacité j’en parle parce que sur notre territoire c’est c’est un sujet sensible de permettre à la safaire d’intervenir quand on avait une session de bien bâti souvent un vieux bâtiment agricole avec un peu de caractère donc ancien bâtiment de ferme et qui était vendu avec beaucoup de fonciers autour fonciers avec quelquefois en plus des valeurs agronomiques intéressantes occupées par des agriculteurs et ces fonciers et surtout le bâti en fait étant acquis par des gens non agriculteurs dans l’objectif de les réhabiliter et d’en faire leur résidence principale pour le mieux voire quelquefois de la résidence secondaire et donc il est sortie une loi en disant qu’on pouvait dissocier finalement la saffaire et pouvoir préentter en dissociant le foncier du bâti les premières rédactions de la loi étaient très très très bien puis on a des lobbyings qui sont rentrés en jeu et qu’on détricoté la loi et on a le représentant du notaria à côté il en dira peut-être un mot aujourd’hui c’est une loi qui sert à rien il faut se dire les choses telles qu’elles sont euh c’est on a fait le grand soir la loi en fait elle sert à que dal aujourd’hui le propriétaire est en droit de demander à la Saffire s’ils veulent la prension que des fonciers et que lui ne souhaite pas dissocier le bâti du foncier il peut leur imposer d’acheter le tout au prix de la vente voilà donc quand vous avez un bien agricole et on a eu le cas au Pays-Bas que ça nous a valu des manifestations enfin et en plus tout ça génère de la tension on parlait tout à l’heure le sénateur l’évoquait la situation dans laquelle on est aujourd’hui les tensions qu’on a sur les territoires l’proche des populations on a eu une occupation pendant quasiment je vais vous dire 2 mois c’est peut-être plus de cette propriété pour faire plier la propriétaire et le vendeur pour que et l’acheteur pardon pour que la vente n’est pas lieu parce que c’était une vente à plusieurs millions d’euros d’un bien qui en valait à peine un million euh et donc voilà parce que il y avait cette situation et que bien sûr le la Safire allait pas acheter à ce prix-là parce que pour le coup en achetant à ce prix-là elle aurait pu effectivement revendre le bien bâti si elle trouvait un acquéur potentiel et les terres agricoles au prix agricooles à des agriculteurs du secteur mais quelque part en achetant un bien à 5 million d’euros qui en réalité en valait à peine un million et ben elle cré une valeur de référence et donc derrière et ben elle participait à cette spéculation foncière euh autre exemple on a des emplacements réservés pour mixité sociale dans lesquels on peut mettre 100 % de logements sociaux on sait toute la difficulté aujourd’hui pour les élus de de réaliser un document d’urbanisme et effectivement dans la mise en œuvre d’une politique de l’habitat certains ciblent des fonciers sur lesquels ils disent tiens là dans ce secteur là dans ce quartierl on va faire en sorte d’avoir une opération 100 % logements sociaux euh il faut savoir que la loi aujourd’hui permet au propriétairees de mettre en demeure la collectivité d’acheter ce foncier voilà en disant bah puisque vous me vous m’empêchez de faire ce que je veux de mon foncier et que vous êtes vous avez un projet de 100 % sociaux ben achetez mon foncier à la limite ça pourquoi pas pas de problème sauf que le texte dit très clairement que le juge de l’expropriation quand il va déterminer la valeur du foncier il ne doit pour évaluer le bien ne pas tenir compte de l’emplacement réservé donc en fait la collectivité paye le foncier plein pot et derrière bah elle se débrouille effectivement pour faire son opération 100 % au G sociaux si elle veut pas effectivement elle n’accepte pas cette cette valeur et ben elle doit retirer l’emplacement réservé et donc le propriétaire peut faire ce qu’il veut de son foncier donc on en a plein des des des des outils aujourd’hui des procédures d’expropriation qui nous permettent effectivement de maîtriser des choses j’aiévoqué tout à l’heure sur les les fonciers pollués sur lesquels on va devoir intervenir sur beaucoup de friches dans lesquels aujourd’hui et encore une fois laavis des domaines aujourd’hui qui nous est donné é gar au moyens qui leur sont donnés il est très clair la vie des domaines il stipule que la valeur est définie en faisant abstraction des coûts de démolition et de dépollution voilà donc débrouillez-vous avec cette valeur là allez devant le juge avec ça et puis ma fois vous verrez bien le prix que vous achetez on vient d’acheter sur Bayon un foncier de quasiment 10 hectares dans lequel on a de la zone rouge de pperie on a des pollutions parce que c’était des anciennes salines donc avec des traitements chimiques quand même particulier en plus à une époque il y a eu du xilamon sur la la production de xilamon sur la parcelle donc autant vous dire qu’on a des pollutions très importantes bah ce foncier on l’a acheté 2 million d’euros on a l’impression qu’on l’a pas payé cher regarde des références de prix qu’on peut avoir mais en fait je pense qu’on a payé 2 millions de trop je veux dire quand on va mettre en face dans le projet d’aménagement les coûts des pollution qui vont devoir être généré ben en fait on va se rendre compte qu’effectivement bah c’est 2 millions c’est 2 millions qui vont venir impacter le budget donc je pense encore une fois que on a la caisse à outils pleine il y a tout ce qu’il faut il faut simplement effectivement qu’on remette comme on dit quelquefois l’église au milieu du village savoir est-ce qu’on a envie qu’il ait euh une intervention publique et et finalement quelque part un droit à l’intervention publique et à l’action publique et par rapport à tout ça enfin on tourne un peu autour du sujet mais ça a été dit par le représentant du notariat monsieur violo c’est je pense que on il faut requestionner peut-être comment qu’est-ce qu’on met derrière le droit de propriété quoi est-ce qu’on considère que droit de propriété veut dire droit à spéculer voilà est-ce qu’aujourd’hui il est normal qu’un propriétaire qui avait un terrain constructible qui pendant 10 ans ne l’a pas vendu ne l’a pas bâti voit ce terrain déclassé remis en terrain agricole est-ce qu’il est normal que ce propriétaire puisse contester le document d’urbanisme sous prétexte qu’ a atteinte à son droit de propriété on lui a rien retiré on lui a juste per on lui a juste retiré le droit de gagner beaucoup d’argent mais mais ça n’a on lui a pas retiré son terrain s’il veut aller s’y allonger tous les dimanches euh euh et mettre une chaise longue il est il est toujours en droit de le faire donc je pense qu’il faut vraiment qu’on arrive à requestionner ce sujetl et à parce que c’est comme je disais par rapport à l’approche du parlementaire tout à l’heure je pense que c’est incrusté aujourd’hui dans la tête des gens et dans les façons de faire de considérer que un propriétaire à partir du moment où on va discuter de la valeur de son bien on porte atteinte à son droit de propriété moi je crois pas je pense que faut qu’on soit capable de requestionner cette ce problématique là et peut-être que du coup on aura des perspectives un peu plus ouvertes et différentes sur la mise en œuvre de réglementation qui seront un peu plus favor à l’action publique je pense que c’était très clair et Emmanuel de Soria de de de votre côté on va peut-être aller dans le prolongement de votre intervention précédente pour aller du côté des outils et parmi ceuxci le le le BA réel solidaire je crois qu’Arcade est un un des opérateurs qui a le plus mis en œuvre cet outil qu’est-ce que vous pouvez nous nous en dire ben parmi les outils effectivement il y a le BRS on demande souvent si le BRS permet de réguler la la valeur du foncier euh non j’ai j’ai absolument pas décôé la la valeur du foncier j’ai décôté le prix de vente le BRS la décote elle concerne le prix de vente 15 % grâce à la TVA et 15 % grâce au lissage de cette charge foncière sur 80 ans via le prègaa merci la Caisse des Dépôts euh la deuxième question qu’on pose en directement c’est bon ben alors tu l’achète combien en BRS et là je je vous invite à télécharger l’ami de la COP foncière CC agman a publié un aemi où elle met tous ses abacs en Île-de-France qui sont P ou prou exactement les miens mais avec le combo redevance prix de vente avec des écarts énormes en fonction du terrain comme je vous le dis c’est une la charge foncière à la fin c’est une résiduelle mais si vous voulez des des chiffres qui intéressé c’est une redevance à peu près de 15,5 ça permet de dégager une charge foncière de 420 une redevance de 2 € c’est plutôt 620 2,50 € c’est plutôt 850 € au mè Carr de SDP et à partir de 3 on attend les les 1000 € néanmoins cette charge foncière elle se complète de la charge foncière qu’on arrive encore à faire sur la part opérateur donc c’est pas et et elle elle fluctue énormément euh donc la le BRS te permet alors est-ce que le BRS permet à long terme de réguler le foncier sans doute mais là je laisse les experts et qui qui répondent à cette question mais sur le volet opérationnel qui m’active tous les jours ben plutôt non ça me permet juste de de de capter du foncier une première fois en BRS et alors ben la question c’est est-ce qu’il y a d’autres outils et et comment changer d’approche en fait ben sur le sur le Global nous en île defance il y a la Orif qui propose une vingtaine de propositions qui rejoint un peu ce que disait le le le sénateur sur la justice fiscale oui la fiscalité pèse énormément dans nos bilans euh on a qu’à voir l’impact qu’ a eu les empreunts par exemple sur nos bilans la fiscalité en pèe tout autant et il y a des réflexions qui peut être menées au global par le par le gouvernement sur ces sujets-là mais il y a une deuxième solution et et pour le coup qui qui qui nous nous touche en tant qu’opérationnel c’est qu’il y a une approche au cas par cas qui peut être fait projet par projet et je vais vous raconter l’histoire des des ménageur comment il définissait la charge foncière il y a encore 10 ans c’était une vente aux enchères et encore aujourd’hui d’ailleurs en BRS pour le mois de septembre il y a un aménageur connu qui a lancé un concours et le plus cher l’emportera bon il y a 4 5 ans quand même il y a pas mal de de PA ou de SPL qui ont un peu changé d’approche et qui ont fixé la charge foncière qui ont dit bon elle est à ce là par contre ils ont reporté les les les enchères sur les performances environ mental voilà et et comme je vous l’ai expliqué au début c’est un ensemble le bilan donc si on me demande du biosourcé qui va me coûter 400000 € de plus et si je peux pas le traduire dans ma charge foncière et ben je suis obligé de le traduire ailleurs voilà et donc les enchères existent toujours et puis le le le le principal aménageur de l’île-de-fance que je citerai pas il y a un an a encore changé de donc ça évolue hein ça évolue très vite c’est ces modes de de session de charche foncière en disant ben je t’impose la charge foncière euh la volumétrie le prix de vente les normes euh la promesse de vente et c’est à prendre ou à laisser euh comme ça et donc moi j’ai zéro plusvalue à apporter là-dessus parce que finalement euh soit on prend soit on prend pas et comme c’est une charge résiduelle bah il y a des fois ça passe ça tourne et puis la plupart du temps ça tourne pas et exactement et c’est pour ça que j’invite vraiment tous les décideurs que ça soit les les les EPF les élus à questionner en amont les opérateurs parce qu’on a plus elle est là c’est un peu le le groupe arc vive ce qu’on fait en fait on est multiproduit et par des raisonnements au cas par cas locaux c’est ce qu’on défend avec notre société assez fédéraliste on peut trouver des solutions et quand on répond à des concours ou à des appels c’est toujours ben en en contour pas en contournant les normes mais en réfléchissant avec un bon sens local qu’on arrive à trouver des solutions donc voilà il y a peut-être une justice fiscale qui vient d’en haut et aussi redonner une valeur à cette plusvalue peut apporter les les opérateurs sociaux une forme de de compromis local à trouver Frédéric Guo vous avez dit que les les raisonnements en silo des collectivités freinent le le le le déploiement des des des des modèles alternatifs vous dites il y a d’un côté on protège il y a des injonctions contradictoires certes de des lois mais qu’on retrouve aussi dans l’organisation des services des collectivités entre l’environnement le développement économique le logement et comme je l’ai dit tout à l’heure faut pas confondre la réduction de l’étalement urbain et la réduction du nombre du nombre de de logement alors si la trajectoire c’est que ça ça ça va ça soit de plus en plus compliqué de plus en plus cher qu’est-ce qu’on quels sont les les les pistes pour je pense pour contourner C cet écueil majeur je pense qu’il faut décloisonner un petit peu tout ça monsieur portier vous disz tout à l’heure que les outils existaient oui mais je pense je pense qu’ils ont été effectivement dévoyés par certains propriétaires je pense aussi que leur mode de fonctionnement pourrait être accéléré pour justement neutraliser ce ce type d’action donc là je je crois beaucoup à des remontées de terrain t que celle qu’on avait un instant qui permettrait au pouvoir public de prendre conscience des difficultés inhérantes à la mise en œuvre de principes qui sur le papier sont fonctionnels mais en pratique sont sont détournés complètement de leur leur fonction première effectivement les raisonnements en silo alors oui je vous ai dit ça au téléphone l’autre jour au débeauté parce que c’était c’était le constat d’une d’une situation réelle vécue sur mon territoire donc on lutte contre l’artificialisation très bien donc que fait-on ben on se on se réoriente évidemment naturellement sur les friches sur les anciens sites industriels et l’intention est louable mais là encore faudrait pas que l’enfer soit pavé de bonnes intentions c’estàdire que si euh on n pas une démarche proactive et transverse pour véritablement se réapproprier ces territoires là on va pas s’en sortir parce qu’on va pas produire assez de logement et parce qu’on va donc artificiellement si je puis le dire comme ça participer à l’augmentation des des prix donc il faut absolument arrêter ça et l’exemple que j’avais en tête c’était c’était celui d’une friche industrielle sur sur mon territoire dont le le le le reconditionnement on va dire ça comme ça a été interrompu parce on est venu trouver une loutre de je ne sais plus quoi qui effectivement bah compte tenu du fait que ce Sitel était inemployé depuis 15 ans avait repointé le bout de son Museo sur ce sur ce secteur alors on arrête tout et puis au final il se passe rien donc voilà il y a un moment quand même falloir qu’on se pose aussi les bonnes questions par rapport à ça il va falloir que les services se parlent et que nécessité fasse loi parce que je rappelle que c’est une loi euh la lutte contre l’artificialisation c’est une révolution parce que c’est des désormais une obligation de résultat qui est dans notre corpus législatif donc c’est quelque chose de très lourd mais mais il faudrait pas que l’arme se retourne contre nous donc il faut absolument favoriser ça alors les actions elles sont quelquefois opérationnelles peut-être faire en sorte on s’en est ouvert nous via l’alliance logement auprès de notre préfet de département donc B voilà on constate ce problème là que peut-on faire pour fluidifier les choses mettre en œuvre peut-être des adaptations des textes pour éviter des dévoir permanent qui participe à à l’augmentation du du foncier affiner les valeurs de référence et ne pas oublier que quand on procède par comparaison avec les moyens actuels on regarde les prix d’ a un an ou d’il y a 2 ans alors que nous on est capable de regarder les prix d’aujourd’hui voire même les prix de demain puisque on va bientôt rendre obligatoire la saisie des données des avantcrats dans nos bases de données statistiques donc on va être capable de regarder les prix de dans 2 ou 3 mois donc c’est c’est aussi un changement majeur et puis je crois aussi à quelques actions peut-être un peu sporadiques autour de quelques outils d’urbanisme qui pourrait être optimiser alors on va pas tirer les mouches avec du vinaigre et on va pas révolutionner la construction avec ce genre de mesure mais je je je pense que en matière de droit de la copropriété pour revenir sur des des visions plus privatistes euh on pourrait imaginer des des majorités des moyens d’action un petit peu plus souples qui permettrai de réutiliser certains espaces collec qui en réalité sont pas employés et faire en sorte que la session de ces emprises foncières là participe par exemple de la rénovation du bâti existant et de son amélioration énergétique voyez il y a des il y a des cercles un peu vertueux à imaginer autour de ça je pense au cahier des charges de lotissement des lotissements qui sont quelquefois pourvu de cahé des charges qui ont une valeur contractuelle alors là encore droit de propriété au secours la Cour de cassation dit le qu des charges c’est les servitudes de droit privé c’est contractualisé on y touche pas et ça dure ADV Vita donc on ne peut rien changer à ça c’est peut-être un peu dommage alors pour imaginer peut-être des dispositifs qui permettraient de de provoquer la caducité de ces de ces documents là ou qui permettrait à la collectivité en complément de ce qui existe aujourd’hui puisque les outils de mise en compatibilité des qui des charges existe déjà dans le code de l’urbanisme mais on pourra imaginer des déclenchements d’origine publ qui les lerait pas forcément à l’évolution du droit des sols par exemple puisqueaujourd’hui c’est le cas voilà c’est petitte choses euh je subdivise un terrain je vais sortir un foncier je sors un foncier mais si j’ai un équipement collectif c’est un lotissement je me retrouver avec un permis d’éménager avec une procédure qui va durer 8 mois pour produire un terrain à bâtir c’est débile donc voilà il y a quand même même si les outils sont là il y a pas que le tournevis qui est tordu il y a peut-être aussi quand même voilà le le le fonctionnement de l’outil qui pourrait être optimisé là encore parce qu’il faut qu’on se donne les moyens de nos ambitions ou alors ça sert à rien de faire des des textes comme comme cela c’est tout oui juste en complément de ce que vous dites c’est vous faire une remontée de terrain et du vécu euh on intervient pour le compte d’une collectivité qui est carencée donc qui a pas été bon élève en matière de production de logements sociaux à ce titrelà le préfet dit je vous carence voilà donc le droit de de préemption c’est moi qui l’exerce euh bien sûr le préfet fait quoi il vient nous voir en disant est-ce que le PF accepte que je lui délègue le droit de préemption donc le PF lui dit ben oui quel est quel est votre enveloppe financière pour pour pouvoir faire de l’action foncière 0 € déjà ça démarre mal c’està-dire faire de l’action foncière avec 0 € c’est enfin il y a peut-être des magiciens mais nous on sait pas faire première chose alors on met en place un conventionnement ce qui veut dire quand même que la commune qui est carencée va être associé au à la démarche bon on intervient quand même dans son intérêt pour la sortir de la carence et donc on lui demande de prendre une garantie de bonne fin c’est-à-dire de dire ben si jamais on préempte un foncier et que pour des raisons X ou Y l’opération se fait pas ben vous garantissez effectivement un moment de racheter le foncier déjà faut trouver la collectivité qui qui est volontaire qui a envie de le faire et puis on arrive à maîtriser des fonciers et puis là la collectivité nous dit ben on l’ quand même payé très cher on est sur une commune proche de la côte je la citerai pas mais qui est très connu euh le foncier hors de prix on arrive donc à faire ses maîtrisees foncièr parce que malheureusement dans la définition des valeurs comm je disais tout à l’heure ben on est obligé de se conformer au prix du marché donc les les les on nous oblige et là la mairie dit bah écoutez le PLU prévoit R+ 4 mais si pour l’équilibre de l’opération on peut monter à 6 7 allons-y quoi on est dans un secteur urbain on peut y aller on a capacité à faire ainsi de suite et là les services de l’État nous regardent en disant ah bah non plu on peut pas déroger c’est R + 4 c’est R + 4 quoi donc là on se dit il y a quand même un truc que je partage votre point de vue quoi c’est hallucinant c’est-à-dire que la commune certes elle a pas été bon élève elle a pas fait ce qu’il fallait par le passé là aujourd’hui elle essaie de mettre les moyens pour faire cette commune pour vous donner une idée quand un logement social sort sur son territoire le foncier est tellement cher qu’elle met 100000 € par logement elle en a 2000 à faire pour rattraper son retard il va falloir qu’elle mette 2 milliards d’euros sur la table voilà je sais pas comment elle va les trouver je sais pas comment elle va faire mais voilà et là où elle a la possibilité finalement de densifier où elle est volontaire pour on lui dit ah ben non on peut pas déroger à la règle modification du PLU enfin bon voilà et ça je trouve que c’est c’est dommage c’estd que des situations où on devrait effectivement être en cohérence avec les objectifs qu’on se donne et se donner les moyens de pouvoir avancer et on va pas s’étendre sur les les comment les recours qui sont faits par les riverins qui attaquent à tort en tout cas juste pour ralentir le rythme et ainsi de suite comme m’a dit un client un jour sur un procès qui était voué à perte il m’a dit mais chaque année de procédure est une année dans solleillement de gagner voilà c’est quand on achète un bien en France on achète aussi le droit de maîtriser l’environnement de celui-ci pour les 50 ans à venir bah non bien je pense que on peut merci beaucoup madame messieurs on peut on peut passer euh peut-être aux questions euh alors j’invite les participants dans en visio à poser des questions que je pourrais reler dans est-ce que dans la salle il y a des questions alors moi j’en ai une euh qui s’adresse à tous en fait mais euh comment inciter aussi les acteurs privés hein promoteurs qui interviennent sur le sujet à s’engager en fait dans des actions un peu plus de enfin de avec plus de régulation est-ce qu’en les endarquant avec nous j’irais en amont euh dans les discussions on a la possibilité de les voir inffléchir Marc Domas disait lors du du premier événement quand même que quand il y a plusieurs chemins si on barre certains des chemins bah ils iront là là où il faut aller donc est-ce qu’il y a des essais euh euh des des des opérations dans lesquelles on peut imaginer pouvoir partir plus en amont et et anticiper C ces besoins de régulation j’ai en tête des des projets qu’on accompagne nous côté banque des territoires sur Rennes et autres on essaie de de de trouver de de nouveaux montages innovants dans lesquels on embarque avec nous les promoteurs très vite dans des modèles où on va dissocier le foncier du bâti on n’est pas sur du BRS mais ça ça se ça s’y rapproche voilà je sais pas avez-vous testé un peu sur vos sur vos territoire et vous connaissance de ces sujetslà oui c’est une très bonne idée je pense qu’il y a des des plus-values opérationnell qui se passe au niveau local par un promoteur qui a une sortie une connaissance une bonne idée et malheureusement je trouve qu’on a du mal à les à les les donner dans le cadre des sessions foncières qui sont qui sont présenté du moins pour l’île-de- France et nous l’année dernière on a fait une super année une super année une très bonne année chz arcade viv en l’île-de-fance parce que justement à chaque fois on est allé chercher un autre truc à se dire en fait on a pris le problème autrement sans respecter le règlement de consultation en trouvant des des plusvalues locales donc oui je pense que ça vaut le coup d’interroger des promoteurs privés des opérateurs sociaux sur des des projets pré vous est-ce que vous avez une bonne idée quit à contourner les normes ou les le PLU ou autre chose juste pour expérience ENF c’est en train de de se construire sur l’agglomération Pays-Basque on n pas très loin de nous la métropole de Bordeaux qui a travaillé sur une charte promoteur en fait donc c’est un peu une contractualisation avec toutes les limites que ça représente c’est-à-dire que bah ça n’est que de l’engagement de bonne conduite enfin ou de dire on y va il y a pas de cadre réglementaire on peut pas imposer voilà je dirais que la la personnalité de l’homme politique fort du territoire joue dans la réussite ou pas de de cette de cette convention ou de ce de cette charte mais en même temps ça suppose aussi que on est sur des démarches alors il y a l’aspect des collectivités qui qui abondent et qui finance de l’aide au logement donc qui apporte effectivement des financements pour pour permettre la réalisation et qui peuvent Sendre l’attribution de ces de ces aides au respect au respect de ses ses engagements souhaités et puis après malheureusement vous avez ça c’est les échanges qu’on a avec la Fédération des promoteurs sur notre territoire qui pour ceux qui sont là depuis longtemps et travaillent ont bien conscience que ils participent à la construction de la ville et du territoire et ils nous disent mais nous on préfère vendre à des locaux on préfère vendre vite euh donc que ça veut dire à des prix attractifs voilà on est gagnant même dans cette démarche là et même pour nous on préfère loger des gens du territoire que de vendre du Airbnb euh donc donc mais malheureusement aujourd’hui sur le Pays-Bas vous avez des des promoteurs du Touquet qui viennent faire des opérations et ceux-là en fait ils sont pas du tout autour de table ils échangent pas avec leurs collègues et ils saisissent des opportunités il ils stupéfit tout le monde quelquefois par les montants auquels ils achètent les fonciers on se demande même comment ils arrivent à équilibrer leurs opérations mais mais voilà donc il y a aussi ce contexte là c’est qu’on est dans un contexte très concurrentiel et où je pense que si entre eux ils arrivaient à maîtriser les choses et à se à se cadrer peut-être qu’on arriverait effectivement plus facilement comme vous le disiez il ils auraient le la conscience qu’ a tel et tel chemin qui est barré et qu’ils ont effectivement pas intérêt là le le leur réponse souvent c’est de dire mais si nous on y va pas il y en aura toujours un à notre place qui va y aller donc à un moment mais on fait tourner la boutique je je crois aussi que il faut réfléchir à redéfinir des montages qui vont permettre d’impliquer des financements privés dans ces actions là parce que c’est pas avec des fonds publics qu’on va relever le défi euh ce serait une erreur que de considérer que voilà je parle pas d’état Providence mais que la solution n’est que publique et et donc que réfléchir à des à des montages qui qui garantissent une certaine péréquation pour être un moyen de rendre cette densification possible on a ces derniers temps tiré à boulet rouge sur la loi Pinel sur tas de Rais pour des tas de raisons en expliquant que l’État n’avait pas finalement à subventionner l’investissement locatif privé alors dit comme ça tout le monde est d’accord mais je pense que c’est une vision un peu simpliste pour pas dire tique et donc dangereuse hein le dogme ça ça tue des gens euh la Cour des comptes a eu l’occasion de travailler très sérieusement sur ce sujet et on a conclu en réalité que c’était pas si simple que ça et que quelquefois le l’ pas fiscal même limité pouvait être le moyen aussi de rendre possible certaines opérations notamment social sur des territoires où le bilan d’opération tournait pas donc euh voilà il faut faut pas opposer le public au privé sur ce sur ce sujet là on l’a dit d’une manière assez radicale tout à l’heure en disant voilà il à un moment le droit de propriété faut faut qu’il ait une limite d’une certaine manière mais je pense aussi que sur le plan de la ressource financière ça se passera pas sans ça ça allait être ma prochaine question vous y avez répondu par anticipation c’est très bien non mais en fait ça rejoint les propos les propos du début en fait de la séquence he quand on on parlait Timothé qui évoquait le besoin d’anticipation et de planification on parle de décilotter mais il y a beaucoup d’acteurs qu’on oublie parce qu’effectivement il faut aller chercher aussi les moyens financiers là où ils sont mais en embarquant les partenaires au bon moment au bon niveau mais c’est aujourd’hui pas dans les habitudes donc c’est c’est quelque chose qui se travaille encore une fois je livre un témoignage dans différentes dans différentes territoire on accompagne aujourd’hui en ingénierie on cofinance mais on accompagne des études d’ingé qui permettent de de construire en fait des des stratégies de de de d’usage de gestion du foncier et de de maîtrise foncière et et systématiquement au-delà de ce qui a été dit parce que bon le on doit connaître son territoire connaître et aller au-delà des documents qui existent de l’info dont on dispose se projeter mais il y a aussi mieux connaître les acteurs et mettre autour de la table tous ceux qui sont concernés par le sujet très en amont et ben Leir de la guerre encore aujourd’hui c’est l’argent donc il faut aller le chercher là où il est effectivement alors j’ai pas de question dans le fil si quelqu’un a des éventuellement des compléments je sais pas si Karine à distance vous aviez une volonté de réagir ou non moi je je je je crois que ça a été dit plusieurs fois c’est le souci c’est l’anticipation en fait et souvent on se retrouve confronté aux problématiques et l’urgence n’est jamais la meilleure des conseillères et ne permet pas de mettre en place les stratégies qui euh qui sont bénéfiques pour les territoires donc nous c’est ce qu’on essaie de de faire vous vous parliez un moment donné de de cloisonnement entre services bon nous avec notre direction aménagement on essaie justement de travailler et c’est pas parce qu’on est à la direction espace naturel qu’on a une approche très écologiste on comprend bien qu’il y a aussi euh des des intérêts économiques habitats et cetera sur lesquels on doit répondre et et et et l’intérêt là-dedans c’est aussi de de pouvoir rencontrer le plus tôt possible les maîtres d’ouvrage quel qu’il soit c’est-à-dire qu’à un moment donné plus on est en amont avec eux sur les questions euh de de leur projet et plus on est en capacité d’apporter des réponses sereinement voilà et c’est je crois que c’est ça en fait hein c’est vraiment la question de l’anticipation elle est là et euh et c’est bien sûr ce qui est plus difficile à à appréhender j’ai une question dans le fil de discussion que je je je glisse j’y répondrai pour un pour partie aussi on a beaucoup parlé du point de vue des experts tout ce dont on parle est souvent invisible pour les citoyens comment eff fait la pédagogie l’implication de ces enjeux avec les citoyens qui sont parfois propriétaire et d’autres locataires donc c’est évidemment la question de la coconstruction de ces projets moi je les incluais de manière inconsciente mais parce que la ma pratique professionnelle m’a mené à ça depuis un certain nombre d’années donc évidemment quand je parle de décloisonnement et de coconstruction si on embarque pas les acteurs du territoire en y incluant les citoyens ça ne marche pas quand on parle de de CC l’habitat pavillonnaire bien aviser celui qui est capable d’implanter des immeubles les uns après les autres sans avoir été voir les habitants au préalable enfin et d’autres toutes ces opérations de recyclage de réintervention on voit des fois des des habitants autour qui qui sont pas très contents de voir une friche abandon donné depuis 30 ans qui va de tout d’un coup être réhabilitée reconstruite bah si on les associe pas en amont il y a une certaine surprise des fois des réactions négatives une opposition au projet donc effectivement enfin moi je je je milite au quotidien dans les travaux que l’on mène pour pour embarquer si je puis dire les habitants mais avec les acteurs économiques he les entreprises les acteurs de la recherche c’est essentiel parce qu’ils ont aussi une une visibilité sur les sujets les aspects techniques peuvent éclairer les décisions voilà vos retours sur ce point euh moi je pense alors je vais parler de ce que je connais c’est le territoire sur lequel je suis mais je pense que peut-être et pour essayer de le voir de façon positive la situation dans laquelle on est aujourd’hui est finalement la mise en œuvre du zan euh en tout cas sur le territoire pays-bass il y a une telle tension que on se rend compte aujourd’hui qu’il y a une réaction citoyenne en fait il y a je crois la semaine der dernière ou une quinzaine de jours il y a eu une manifestation portée par la par la la société civile justement sur la problématique de l’accès au logement de de du foncier très cher sur la multiplication des rbnb enfin un peu tous ces éléments là et aujourd’hui cette cette société civile elle a elle a rédigé 10 propositions et elle a même parmi les propositions elle a proposé que dans les agences immobilières quand nous avez un bien en vente on met en dessous du prix de vente on met le prix auquel le bien a été acheté voilà pour que on voit un peu les niveaux de plus value et ainsi de suite enfin c’est on est dans cette démarche là alors euh et en fait ce que je veux dire par là c’est que je pense qu’il y a il y a une prise de conscience de la part des gensondit aussi sur ce qui a été dit on a puisquon est agréé organisme foncé solidaire et on propose effectivement de de de faire du BRS quand on est allé à l’intérieur du territoire en zone rural où les gens avaient pour habitude d’avoir un terrain de 2000 m² avec une maison individuelle et Dieu sait qu’au Pays-Bas ce qu’ on construit des très grosses maisons les gens nous ont dit non mais ça ça marchera pas les gens voudront pas vous vous rendez pas compte avoir une propriété dissociée dans lequelle vous êtes pas pleinement propriétaire et en fait quand on est allé présenter ça les gens à la sortie nous ont dit on signe où pour acheter mais on leur a dit mais comment ça se fait bah ils nous ont dit mais de toute façon c’est où ça ou rien et en plus quand on leur a expliqué qu’il y avait un principe de anti spéculatif à long terme ils ont dit mais c’est génial en plus nous nous par notre intervention par notre achat on va participer finalement à pouvoir maintenir les les jeunes du territoire et d’autres populations suite donc je crois beaucoup et je crois qu’il faut quand même encore espérer croire un peu à l’être humain et et je me dis que finalement on est dans des dans une situation aujourd’hui où il y a tellement de gens qui sont concerné par la problématique on a des infirmières qui dorment dans leur voiture aujourd’hui à Bayonne parce qu’elles trouvent pas pas de de logement locatif alors que il y a des milliers de Airbnb qui sont présents sur le territoire donc les gens ont conscience de ça aujourd’hui et je pense que ça commence à trotter dans la tête par contre et là il faudra qu’on arrive à faudra qu’on arrive à faire en sorte que celui qui doit vendre son bien et et qui doit rester sur le territoire il doit vendre aujourd’hui parce que bah il y a un divorce il y a un changement de situation ainsi de suite euh bah il faut que il puisse se reloger quoi euh et et et un jour un propriétaire me disait je dis mais vous rendez compte le prix auquel vous vendez votre maison 1200000 € et nous on est on l’estimait à 700000 €. je dis mais vous vous rendez compte un peu il me dit mais monsieur moi j’ai deux enfants aujourd’hui je vends cette maison pour me racheter un appartement et leur acheter à chacun un appartement aujourd’hui sur la commune où on est bah avec 400000 chacun c’est même pas sûr qu’on trouve quelque chose quoi donc il me dit c’est vite fait c’est 400000 x 3 moi c’est la somme qu’il me faut voilà c’est son raisonnement à lui il s’entend enfin je veux dire après on peut mais je pense qu’il faut aussi qu’on arrive du coup à faire en sorte que euh demain ça sera pas grave qu’une maison qui vaut 700000 € se vend 100000 si avec les 100000 on achète la même chose queon pouvait acheter avec les 700000 aujourd’hui euh et je pense que les choses évolueront donc j’espère enfin moi j’espère beaucoup à ça et au fait que les gens prennent en considération on aura toujours effectivement malgré tout des gens qui prôent le logement social mais surtout pas en face de chez eux quoi juste pour pour pour modérer vous évoqueiez la société civile il y a c’est pas homogène he il faut savoir de quelle société civile on parle est-ce qu’on parle de la société civile des propriétaires est-ce qu’on parle de la société civile des riverins est-ce qu’on parle la voilà donc il faut moi je je je je trouve que c’est très très intéressant mais ça c’est pour répondre à ta question avoir une approche concertée c’est sur ce sujet là en particulier c’est c’est très très compliqué parce qu’il faut arriver à à à vraiment ménager avoir un panel représ représentatif des intérêts qui sont en jeu je crois qu’on a terminé avec les questions je vous remercie pour pour vos interventions je vais juste revenir 2 minutes pour conclure je vous remercie pour votre attention sur une séquence qui a été relativement longue cet après-midi avec des sujets d’jeux merci pour ces interventions franches précises je pense qu’on a soulevé un certain nombre de questions qu’ qu’on connaît tous mais dont les réponses ne sont pas à notre main mais c’est important de de pouvoir aussi constater ça peut rassurer un peu de constater que les enjeux les problématiques sont un peu partout et qu’on arrive malgré tout à avancer et trouver des solutions les deux prochaines séquences du hub seront euh très positifes puisqu’on vous montrera ce qui fonctionne déjà dans les projet lié à la sobriété foncière donc je vous donne rendez-vous le 19 septembre on s’en reparle vous avez le lien pour pouvoir vous inscrire là on vous parlera de recyclage urbain Laurence vous l’a dit vous l’a dit en intro donc comment reconstruire la ville sur la ville a des opérations dont l’équation économique fonctionne et pas que dans les zones tendu là aussi dans les zones en dépris là où on perd des populations là où on a besoin de redynamiser et puis en octobre on vous parlera nature renaturation préservation du vivant je vous salue tous et je vous souhaite une bonne fin de journée au revoir [Applaudissements] [Musique]