Dans ce replay, nos experts, Romain Welsch, président de THEOREIM, Jérôme Valade, directeur du pôle immobilier santé de LA FRANÇAISE et Olivier Weller, directeur général adjoint de MAIF Solutions Financières, partagent leurs connaissances et vous donnent des conseils pour générer des revenus complémentaires avec les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier). Concrètement, comment ça se passe ? On vous explique tout. Au programme :
00:00 – Introduction
08:49 – Bilan du marché des SCPI
09:37 – Lien entre la hausse des taux et baisse de valeurs des parts dans l’immobilier
16:49 – Quel type de SCPI s’orienter ?
21:51 – Focus sur la SCPI Log In de THEOREIM
25:59 – Focus sur la SCPI LF Avenir Santé
31:26 – Pourquoi investir dans la SCPI
34:17 – Conclusion
#Conférence présentée par Vincent BEZAULT
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Tout investissement dépend de la situation personnelle, de l’horizon d’investissement et du souhait du client de prendre les risques spécifiques un investissement immobilier. Certains fonds présentés peuvent également faire l’objet de restrictions de commercialisation qui dépendent de la situation spécifique du souscripteur.
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Entreprise régie par le Code des assurances.
MAIF Solutions Financières - Société par actions simplifiée au capital de 3 465 134 euros – RCS Niort 350 218 467 – 100 Avenue Salvador Allende – 79038 NIORT Cedex 9
Intermédiaire en opérations d’assurance, intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, conseiller en investissements financiers enregistré auprès de la CNCEF et inscrit au registre unique sous le n°07031206 (www.orias.fr)
Titulaire de la carte T n°CPI 7901 2016 000 005 310 délivrée par la CCI des Deux-Sèvres et exerçant sous le contrôle de l’ACPR – 4 place de Budapest – CS 92459 – 75436 PARIS Cedex 9
La Française Real Estate Managers – 399 922 699 RCS PARIS – 128, boulevard Raspail 75006 PARIS 06 – 01 44 56 10 00 La société de gestion de portefeuille La Française Real Estate Managers a obtenu l’agrément AMF, n°GP-07000038 du 26 juin 2007 et ayant reçu l’agrément AIFM au titre de la directive 2011/61/UE en date du 24 juin 2014.
THEOREIM – SAS AU CAPITAL DE 128 256 EUROS – RCS PARIS N°882 005 622 – 105-109 RUE DU FAUBOURG SAINT-HONORÉ 75008 PARIS SOCIÉTÉ DE GESTION AGRÉÉE PAR L’AMF SOUS LE NUMÉRO GP20000030 EN DATE DU 11 SEPTEMBRE 2020
[Musique] bonjour à tous Notre live du jour s’intitule revenu complémentairire pourquoi revenir aujourd’hui sur le marché des SCPI il est au demeurant admis que l’immobilier est un excellent moyen de se constituer des revenus complémentaires à ce titre il n’est pas étonnant que les SCPI les sociétés civiles de placement immobiliers été plébisité durant la décennie passée les SCPI sont ce qu’on appelle la pierre papier ell permettent au particulier d’investir dans des segments du marché immobilier d’ordinaire réservé aux professionnels autrement dit elles investissent votre épargne en votre nom dans l’immobilier de bureau de santé des éepades par exemple ou dans des hôtels ou encore dans des autres rau c’est-à-dire la logistique le gros avantage est que l’éparnant diversifie non seulement ses actifs immobiliers mais qu’il délègue également la gestion à des professionnels et souvent c’est un soulagement le succès des EPI a également reposé sur les rendements offerts bien supérieurs à ceux des fonds en euros c’est dernières années tout allait pour le mieux dans le meilleur des mondes jusqu’en 2023 là patatra le marché s’est grippé la hausse des taux d’intérêt rapide et brutale décrété par la BCE la Banque centrale européenne afin de lutter contre l’inflation a jeté un froid et le marché immobilier qui est pour beaucoup piloté par les taux d’intérêt s mise à corriger la valorisation des biens immobiliers a reculé et un certain nombre de SCPI se sont vu contraintes de baisser le prix de leur part de 20 % voire plus une nouvelle qui a mise en é moi beaucoup d’épargnants qui se sont rués vers la sortie le problème est que l’immobilier qui soit détenu en direct ou via une SCPI n’est pas un actif liquide beaucoup de demandes de retrait n’ont pas encore été honorées comme on le voit le tableau n’est pas des plus engageants alors pourquoi diable conseiller aujourd’hui comme le fait Maïf solution financière de revenir sur les SCPI c’est l’une des questions que nous poserons à Olivier Veller directeur général adjoint de Maïf solution financière Olivier bonjour bonjour Vincent alors nous verrons avec vous Olivier si certains types de SCPI sont davantage à privilégié que d’autres et quelle thématique présente un intérêt d’après vous du reste parmi les CPI que vous mettez en avant nous aurons l’occasion de soulever le capot de deux d’entre elles puisque nous avons le plaisir d’accueillir romain Welch romain vous êtes le président de thorem bonjour bonjour Vincent alors vous nous parlerez romain de logging c’est une EPI européenne spécialisée dans la logistique et les locaux industriels c’est bien ça tout à fait avec nous également sur ce plateau Jérôme Valade Jérôme bonjour bonjour VC alors vous êtes vous êtes directeur du pôle immobilier de santé à la française tout à fait c’est précis c’est exact et avec vous bah évidemment nous aborderons la thématique de l’immobilier de santé avec un exemple LF avenir santé le déroulé de ce live sera le suivant nous passerons d’abord une quinzaine de minutes avec Olivier à considérer l’intérêt de revenir aujourd’hui sur lespi puis lors des 10 15 minutes suivant nous ferons avec Romain et Jérôme un focus sur les spécificité de leur SCPI respective le dernier quart d’heure peut-être même 20 minutes seront consacrés à une séance une séquence de questions-réponses alors vous pouvez poser vos questions via l’onglet question qui est situé en bas à droite de votre écran Olivier j’en reviens à ma question initiale pourquoi diantre revenir sur les CPI aujourd’hui alors que franchement elles sont pas en odeur de Sainté auprès du public alors il y a deux raisons principales la première c’est que la hausse des taux d’intérêts qu’on a connu depuis un peu plus d’un an a fait baisser les prix de l’immobilier ce ça veut dire que quand on achète aujourd’hui un actif immobilier euh comme son prix a baissé est passé loyer bien finalement son rendement est beaucoup plus élevé la deuxième raison et ça c’est un peu la magie de l’immobilier c’est que les loyers augmentent régulièrement puisqu’ils sont pratiquement en fait indexé à l’inflation donc baiss des valorisation hausse des loyers B tout ça fait que les rendements sont en augmentation assez forte et qu’on retrouve aujourd’hui sur le marché des SCPI alors pas toutes mais on va y revenir des rendements compris entre 5 et et 6 % pour l’éparmiant alors j’aimerais qu’on revienne tout même sur le le lien entre hausse des taux et baisse des valeurs de part et baisse de l’immobilier parce que c’est un un sujet essentiel et pour le grand public c’est tout même capital de le comprendre surtout quand on veut s’exposer à cette classe d’actifs alors est-ce que vous pouvez revenir un peu plus plus en détail sur le mécanisme qui opère justement entre hausse des taux et valorisation des biens immobiliers alors pour pour comprendre en fait le la psychologie d’un investisseur il faut partir en fait du taux sans risque c’est-à-dire que à partir du moment où on prend un risque l’investisseur voudra un rendement supérieur au taux sans risque le taux sans risque aujourd’hui c’est l’OAT donc l’obligation d’État 10 ans on a un slide d’ailleurs qui va qui va illustrer mon propos euh quand on avait une oat à 1 % euh avec une prime de risque à 3 et5i c’est-à-dire que à 3 % voilà là l’investisseur en fait il demande que son risque se rémunéré à autour de 3 % mais finalement quand on proposait un bien immobilier avec 4 % de rendement ça convenait si les taux montent ce qui a été le cas euh récemment l’OAT française doit être à peu près à à 3,10 % la prime de risque ne baisse pas c’est-à-dire que investisseur ne demande pas être mieux rémunéré de son risque mais mécaniquement quand on additionne les deux on voit que l’investisseur aujourd’hui il attend du 6 voilà donc là où en période de to bas le 4 suffisait le 4 ne suffit plus et donc on on a besoin d’avoir un peu plus et donc al pour que ça soit bien clair pour tout le monde en fait il y a une compétition entre actifs on peut le formuler comme ça oui donc quand les les taux des obligations montent bien l’actif immobilier par nature est moins compétitif ouais qu’il ne l’était auparavant donc il y a une forme d’ajustement du prix pour que le rendement reste compétitif en fait c’est ça effectivement parce que on peut pas ajuster le loyer le loyer il est fixe donc pour pour arriver au rendement en fait qu’on attend le seul mécanisme d’ajustement c’est la baisse des prix et là on on va l’illustrer avec une une autre slide pour expliquer pourquoi vous avez notamment des SCPI qui ont corrigé en terme de valorisation oui parce que toutes les CPI n’ont pas corrigé là on va y venir là on est en train de parler je dirais d’un raisonnement assez théorique on verra après comment en fonction des classes d’actifs ce mécanisme théorique il est plus ou moins ajusté euh on imagine un actif qui dégage 4500 R de revenus par an et qui donne un rendement de de 4 et demi il est valorisé à 100000 €. si sur ce même actif je veux du 6 % j’ai toujours mes loyers est de 4500 € et bien mécaniquement pour obtenir du 6 % avec ces revenusl ma valorisation mécaniquement elle baisse et elle passe à 75000 €. et ça c’est ça explique pourquoi beaucoup de prix de SCP ont fortement décôté parce qu’elles ont simplement ajusté les valorisations par rapport au revenus qu’elles tiraent de leur portefeuille et par rapport aux nouveau conditions de taux et aux nouveaux conditions de rendement demandé par les investisseurs oui ce qui est de préciser c’est que les revenus demeurent les mêmes les revenus les revenus demeurent les mêmes donc par contre c’est pas la même chose en terme de valorisation pour un épargnant qui a peut-être acheté une SCPI à une valeur de 100 et qui se retrouve toujours avec les mêmes revenu mais avec une valeur de sa part qui vaut 80 et l’immobilier c’est du temps long donc il faut savoir aussi considérer qu’on achète une rente immobilière d’une certaine manière on on on achète principalement une rente immobilière ça c’est faut faut faut être bien clair là-dessus quand on investit dans dans l’immobilier notamment dans les CPI d’abord on investit sur un temps long ensuite on ce qui est important c’est la capacité de générer de générer des revenus mais là où la valorisation est importante c’est en fait dans la liquidité de la SCPI parce que la liquidité de la SCPI elle est extrêmement lié à au niveau de collecte on n’est pas comme dans un contrat d’assurance vive vous avez une de compte c’est liquide vous pouvez acheter vendre et ça se fait le jour même alors liquidité c’est peut-être un terme parce que pour nous c’est assez commun mais il faut tout même spécifier de quoi on parle liquidité c’est la capacité pour un épargnant à vendre sa SCPI et à la vendre rapidement euh sur ce marché vous pouvez vendre une SCPI si vous avez un acheteur en face autrement dit si vous avez un épargnant qui investit en même temps que vous vous voulez racheter vous avez vous achetez une part il y a une autre part qui vend et donc ça s’équilibre là où on a un problème de liquidité c’est quand il n’y a plus de collecte mais il y a des demandes de rachat on est sur de l’immobilier ça veut dire que le gérant de la SCPI s’il a beaucoup de de parts en attente il va être obligé de vendre et vendre de l’immobilier ça se fait pas en 5 minutes donc et en général on fait ça dans des marchés un peu contraints donc avec des baisses de valorisation et donc on peut avoir très rapidement en fait des parts en attente et et donc en général et c’est ce qu’on voit aujourd’hui sur le marché les CPI qui ont énormément souffert en terme de baisse de valorisation sont aussi les CPI qui ont arrêté de collecter et qui ont des demandes de part en attente et donc si pour une raison X ou Y vous êtes obligé de vendre vre CPI vous pouvez avoir des délais d’attente qui peuvent être de 6 mois un an un an et demi bon ça il faut tout même bien l’avoir en tête la question de la liquidité quand on investit de toute façon dans l’immobilier l’immobilier n’étant pas un actif liquide par essence il faut savoir patienter aussi pour vendre VO oui elle est fondamental mais on peut l’organiser et et je pense quefin on y reviendra peut-être mais on peut aborder le sujet d’émanant c’est que contrairement à un achat immobilier classique où vous allez immobiliser une somme assez importante pour un bien là vous pouvez panacher en fait votre investissement sur plusieurs SCPI nous ce qu’on dit systématiquement à nos clients c’est au minimum 4 SCPI voir plutôt 5 si parce que vous n’êtes pas en capacité nous non plus de dire dans 10ant quel dans quel cycle économique on se situera est-ce que la santé fonctionnera toujours aussi bien où on sera le bureau je prends un exemple assez récent euh pendant le covid évidemment les hôtels étit vide hôtel vide hôtel fermés donc les les CPI hôtelières ont beaucoup souffert ont vu les rendements baissés parce que les les les hôteliers ne payaient plus leur loyer et aujourd’hui on est dans une situation exceptionnelle pour l’hôtellerie on a des prix euh dans l’hôtellerie qui sont de 30 % au-dessus de ce qu’ils étaient avant covid et ce sont des SCPI qui qui marchent très très bien ont des fortes colollet et qui distribuent des for rendements donc on ne sait pas en fait sur long terme quelles seront en fait les les stratégies gagnantes donc on est obligé vraiment de les mixer et c’est la meilleure des garanties à la fois pour avoir un rendement solide mais aussi pour gérer ses besoins de liquidité parce que il y aura toujours un fond une stratégie qui fonctionnera et sur laquelle vous aurez la possibilité assez facilement d’exercer en fait votre votre retrait lorsqu’on souhaite profiter des des rendements plus élevés des nouveaux investissements vers quel type de SCPI faut-il s’orienter aujourd’hui alors nous aujourd’hui très clairement on a trois critères en fait de de sélection la première c’est l’ancienneté de la SCPI Jérôme parlait de sa SCPI qu’ qu’à 2 ans on évite en fait d’avoir des grands véhicules très anciens qu’on acheté énormément à une période de toas parce que ça ça plombe la valorisation future de de la de la SIP parce que on voit bien que si vous avez 3 4 5 milliards d’actifs euh le l’effet relutif de la nouvelle collecte avant qu’elle impacte de manière importante le rendement de votre fond il va falloir un peu un peu de temps avant que finalement ce ce ce rendement euh ce ce rendement augmente donc dspay jeunes deuxième critère c’est le le secteur d’investissement euh le une partie du bureau a beaucoup souffert pas tout le bureau mais une partie du bureau euh aujourd’hui quand vous avez un bureau en scenne saint-nis vous avez à peu près 5 ans de stock euh devant vous he en scinene saintis en matière de location c’est veàut dire que ça se loupe pas euh si vous êtes dans le dans le quartier central des affaires Paris intramuros vous avez une demande qui est supérieure à l’offre des taux de vacances extrêmement bas et des valorisations qui se tiennent beaucoup donc vous avez euh euh dans ce marché actuel une problématique spécifique à un certain type de bureau notamment en fait lié aussi à la mécanique du du télétravail mais mais pas que ce qui fait qu’il faut être extrêmement sélectif sur le bureau à contrari où il y a des stratégies extrêmement résilientes la santé en est une la logistique en est une autre on verra aussi ce qui est cas des locaux industriels donc on on va plutôt sur ces stratégies là stratégie un peu alternative à la classe d’actif du bureau qui a été en fait un très très grand collecteur sur le marché des SCPI ces 15 dernières années euh et et quand on fait du bureau on va plutôt le faire soit à l’étranger soit sur les grandes métropoles françaises donc ça c’est le le deuxème critère le troisième critère c’est de savoir qui achète votre SCPI on essaie d’éviter que des institutionnels soient des acheteurs de la SCPI pour une raison très simple l’institutionnel quand il investit dans votre SCPI en général pourquoi il le fait c’est parce qu’à côté il a une unité de compte en assurance vie qui collecte énormément et donc il a besoin d’acheter de l’immobilier alors il va faire lui-même des deals immobiliers mais au vu des milliards de colèctes qu’ a eu ces dernières années une des solutions pour ces pour ces institutionnels c’était de dire mais finalement on va investir euh on va investir dans dans les cpays et quand les taux augmentent et quand les valorisations baissent qu’est-ce qui se passe les épargnants en sortent et que fait le gérant que fait l’institutionnel dans ce cas-là B il va dire à la SCPI dans laquelle il investit je vous ai confié 50 millions ben ces 50 millions je vais les retirer dans dans les 2 mois qui viennent donc ça génère en fait des crises de liquidité qui ne sont pas lié au comportement des épargnants mais qui sont liés en fait au comportement des institutionnels sur lesquels vous en tant qu’épargnant vous n’avez absolument aucune prise donc trois critères jeunèse de la SCPI euh nature en fait de de sa de sa stratégie et tr pan institutionnel au capital et j’ajouterai un 4ème critère c’est la capacité à collecter pour justement tirer profit aujourd’hui du du niveau de rendement de ce qu’on peut trouver dans l’investissement immobilier professionnel ce qui permet je vous le disais de d’offrir des rendements entre entre 5 et 6 % sur les véhicules qu’on qu’on propose aujourd’hui donc c’est ça qu’on peut espérer du 5 au 6 % brut c’est ce qu’on peut espérer en brut alors après comment est-ce qu’on le traduit en net vous avez aujourd’hui deux fiscalités assez différentes suivant que la fiscalité enfin suivant que la SCPI pardon soit française ou européenne sur une pays françaises vous avez la taxation maximale c’est-à-dire vous avez les prélèvements sociaux et vous êtes taxé en fonction de votre tranche marginale d’imposition donc quelqu’un qui est en TMI à 30 % il a quasiment 50 % d’imposition sur ses revenus sur les C pays européennes c’est un peu différent d’abord il n’y a pas de prélèvements sociaux ensuite les les revenus sont imposés dans les pays d’origine qui avec un niveau d’imposition qui est en général plus faible qu’en France et vous avez un mécanisme qui qui évite la double imposition ce qui fait euh et là je don un exemple très précis on prend l’exemple de de login hein et ces pays européennes le taux de rendement affiché l’an dernier c’était 621 %. quand on prend un épargnant qu’à une TMI donc tranche marginale d’imposition à 30 % ça fait un taux net de toute imposition de 4,78 moi je vous défie aujourd’hui de trouver sur le marché de l’épargne un rendement net de tout frais et de toute imposition à 4,78 donc on voit bien que sur ces nouveaux véhicules ont réussi à tirer des rendements bien plus importants que ce qu’on a pu avoir les les années précédentes bon en tout cas je reviens à la question initiale c’est on paye moins cher pour plus de rendement en fait c’est ça aujourd’hui l’intérêt de la SCPI on achète dans de meilleures conditions pour plus de rendement et l’effet long terme euh c’est aussi qu’on est en train de se créer un stock de plus value l’attente parce que on a des taux plutôt élevés aujourd’hui mais on sait très bien que les taux actuels sont quand même difficilement soutenables sur la durée et qu’on a un peu plus de chance dans les années qui viennent d’avoir une baisse des taux qu’une qu’une hausse on reviendra sans doute pas au taux négatifs tel qu’on a pu les connaître mais imaginons quand dans les 3 qu années qui viennent les taux se réduisent progressivement et bien finalement tout le tout l’immobilier qu’ aura été acheté en ce moment ouou dans les mois qui viennent va s’apprécier et donc on aura un double effet on bénéficiera à la fois de rendement élevé mais on aura aussi une valeur de la SCPI qui va va se bonifier tout à fait bon vous m’avez fourni la transition Olivier puis vous avez fait référence à loging Don j’en viens à vous romain donc c’est l’une des deux SCPI avec LF avenir santé que mettez en avant aujourd’hui dans ce live alors romain quelle est tout d’abord la stratégie d’investissement de logging c’est une EPI qui est spécialisé dans la logistique c’est bien ça alors ce serait un peu réducteur de dire qu’elle est spécialisée dans la logistique le la gèse de de login c’est la volonté que l’on a eu de travailler sur un véhicule immobilier qui participe à la réindustrialisation de l’Europe et donc on va plus loin que la logistique puisque au travers de ce véhicule on va aller acheter à la fois des locaux d’activité ou locaux industriels donc des bâtiments dans lesquels il y a une activité de production on va bien sûr avoir de la logistique mais on va également avoir un petit peu de centre de recherche et de messagerie ou encore et ça c’est la la volonté d’aller un petit peu plus loin que la la simple industrie mais qui va dans le sens de la souveraineté de de de l’Europe on va vers des Data Center donc l’idée c’est d’avoir un outil immobilier qui suit les grandes tendances du du moment que de euh la réindustrialisation de l’Europe de la souveraineté sur toute la partie industrielle alors justement comment vous arrivez à sourcer les biens à acheter ça c’est un travail de tous les jours il faut être présent sur l’ensemble des des marchés européens puisque la SCPI ne travaille pas que sur la France elle travaille sur tous les marchés européens nous avons passé un partenariat avec un un partenaire qui a des bureaux dans plusieurs de plusieurs pays ils sont 110 sur le territoire et ont réussi à avoir une vision très large du marché euh sur toutes ces classes d’actifs sont des spécialistes de de de la classe d’actifs et donc aujourd’hui on remonte de nombreux de nombreux biens alors c’est c’est une question qui est qui est assez intéressante sur tout ce qui est industriel puisque souvent euh on nachète pas des bâtiments à un autre investisseur qui veut nous le revendre on fait ce qu’on appelle du SAL b alors vous allez me dire terme barbare qu’est-ce que c’est c’est souvent une entreprise qui détient son bâtiment qui a besoin de capitaux pour financer son développement qui souhaite acheter une nouvelle technologie investir dans une autre entreprise et donc va décider de vendre son bâtiment le reprendre tout de suite en location sur une longue période ça peut être du 10 ans 15 ans 20 ans en Europe et donc nous nous nous positionnons comme pourvoyeur de capitaux pour ces entreprises qui décident de vendre leur bâtim tout en les accompagnant et elle continuent à exploiter leur bâtiments sur longue période alors on voit bien que vous couvrez tout même pas mal de champs les types d’entreprises avec lesquelles vous vous traitez ce sont quoi des des PME des grandes entreprise des grands comptes ou on peut travailler avec tout types d’entreprise ce qui est important pour nous c’est leur solidité quand on investit sur l’immobilier on investit sur des B qui sont longs mais un bail long ça ne fait de sens que si le locataire peut payer son loyer sur longue période donc le la seule la capacité de l’entreprise à payer son loyer sur longue période et toujours analysé au moment de l’acquisition après vous avez bien évidemment en fonction du type de bâtiment des entreprises qui vont être plus ou moins grandes on a par exemple dans dans login un entrepôt logistique en Angleterre qui est loi DHL DHL leader mondial de la de de de la livraison et du transport mais vous avez des entreprises plus petites qui fabriquent par exemple en en Italie des des systèmes de de freinage vous êtes sur des des entreprises qui reste grosse mais peut-être un petit peu moins que des HL très bien alors vous avez parlé des Data Center c’est tout même à la mode est-ce que vous surpayez pas justement parce que c’est un actif à la mode alors data center fait partie de de la stratégie ce qui était ce qui est intéressant c’est de vous montrer que la stratégie est large et ne va pas que sur de la logistique mais sur l’ensemble du cycle de production le data center ça fait partie de la production pour nous parce que la souveraineté sur les données la capacité à avoir des données qui sont sécurisées est important on n a pas aujourd’hui dans le véhicule ça fait partie des type d’investissement que l’on peut faire et bien évidemment le point que vous mentionnez est important c’est-à-dire que on y va aussi on a l’impression de faire une bonne opération donc on a suffisamment de classes d’actifs pour nous permettre d’acheter à certains moment les actifs qui nous semblent les plus pertinents vous nous avez dit que vous étiez exposés un peu partout en Europe est-ce que on peut avoir idée des des grandes justement exposition géographique complètement nous avons des actifs aujourd’hui en Espagne en Italie en Allemagne au Royaume-Uni et nous sommes en train d’ouvrir de nouveaux pays notamment le le Portugal et les C opportunités les plus juteuses elles sont en dehors de l’hexagone ou sur le le terrain national le l’Hexagone est un très bon marché je la raison pour laquelle aujourd’hui on n’est pas sur l’hexagone c’est le point que mentionnait Olivier tout à l’heure qui est la volonté d’avoir un véhicule investi sur des territoires étrangers pour faire bénéficier à l’investisseur de la SCPI de la fiscalité des SCPI étrangères qui est un petit peu plus dou douce que la fiscalité d’une SCPI qui serait invvestie en France donc c’est un choix pour le l’investisseur de de de la SCPI et on a de très belles opportunités dans les autres pays donc on peut très bien concilier les deux si vous deviez en quelques phrases nous dire pourquoi il faut investir aujourd’hui dans logging que diriez-vous alors quelques phrases je peux vous pendant très longtemps le aujourd’ i vous avez vraiment une classe d’actifs qui est sur laquelle il y a une pénurie de locaux cette volonté qui est postcovid de vouloir réindustrialiser l’Europe qui est porté par tous les gouvernement européens elle elle vient donc augmenter le besoin de locaux industriel mais elle vient également augmenter le besoin de locaux de stockage donc la logistique pourquoi parce que quand vous produisez il faut aussi stocker mais vous avez aussi un changement complet de paradigme que l’on a vu qui était que avant le covid il y avait une grande logique qui était de dire je veux stocker des je ne veux pas avoir de stock je suis en just in time c’est ce qu’on appelait dans les cours d’économie et ben maintenant on s’est dit ben non je ne peux plus me permettre d’avoir une rupture de chaîne d’approvisionnement donc il faut que j’ai un stock minimum de produits sur mon territoire que je peux utiliser pour ne pas arrêter ma production s’il y a un incident d’ordre géopolitique et donc on a on est passé à une logique de just in case donc ça veut dire avoir le stock minimum pour pouvoir continuer à produire et ben tout ça ça crée des besoins de locaux ça tire les les loyers vers le haut et donc ça crée des ça donne un contexte qui est extrêmement performant pour la classe d’actifs industrielle et logistique en Europe on on va passer à la deuxème SCPI celle de de Jérôme alors je vais vous proposer d’intervertir je vous rappelle en attendant que l’échange se fait c’est pour des questions de télégénie he tout simplement entre Jérôme et Romain que vous pouvez poser vos questions j’en ai déjà qui arrivve je les relirai tout à l’heure mais continuez à le faire bon alors Jérôme là maintenant on va parler de l’immobilier de santé alors quand on parle d’immobilier de santé on on se réfère souvent aux éepad mais c’est peut-être pas ça là en l’occurrence avec avenir santé exactement je pense c’est important de repréciser ce qu’on appelle l’immobilier de santé donc c’est c’est assez simple on achète de l’immobilier donc ça reste des bâtiments qui sont loués et en revanche ce sont des bâtiments qui sont loués par ce qu’on appelle souvent des opérateurs qui prodiguent des soins ou de la prise en charge de personnes donc dans l’immobilier de santé il y a effectivement les épades mais il faut aussi penser à la consultation privée il faut aussi penser à d’autres solutions pour d’autres personnes fragilisées type handicapé autiste et cetera et il faut aussi penser au soins à la consultation médicale tout simplement donc le cœur de la stratégie d’investissement de LF avenir santé c’est plutôt effectivement d’adresser le besoin fondamental d’accès aux soins Dieu sait qu’on a tous du mal à avoir des rendez-vous aujourd’hui médicaux de et ce sur l’ensemble des territoires faut avoir en tête qu’il y a quand même 80 % du territoire national qui est dires médicales les aires médicales on pense aussi souvent que c’est la la campagne la race campagne en fait pas du tout c’est simplement le rapport entre la population et nombre de médecins qu’il y a sur un territoire donc un des plus grands déserts médicals de France ça reste l’île-de-fance et en particulier par exemple la scinene saint donc il s’agit de bâtiments qui sont pas forcément dans des localisations qui sont on va dire rurales ou excentrées qui luttent pourtant contre la désartification médicale la stratégie d’investissement elle a cette dimension sociétale pour nous qui est très importante grosso modo de s’inscrire dans une lutte contre les désers médicaux sur les territoire pardon national mais aussi en Europe puisque la Française a notamment des équipes en Allemagne à Francfort et aussi au Royaume-Uni à Londres et qui nous permettent d’avoir un sourcing local et une gestion des actifs de proximité ce qu’on juge très important pour l’intérêt des épargnants donc concrètement vous investissez dans des cliniques dans des centres de santé c’est ça exactement vous avez mis le doigt dans le 1000 aujourd’hui à date sur le le patrimoine qui qui fait à peu près 200 millions d’euros vous avez quasiment 50 % qui a investi dans des stand de santé dans des pôles de santé dans des maisons de santé pluridisciplinaires bref dans des lieux de consultation médical et a un gros tiers qui est aujourd’hui dans de la clinique de l’hospitalisation privée le reste du portefeuille est sur des solutions d’accueil pour les seniors mais pas forcément effectivement sur la typologie etepad alors romain nous expliquait que souvent c’était des entreprises qui vendaient leurs murs et puis qui après les relouaient là on est dans la même logique ou pas exactement vous avez parfaitement raison c’est le point commun qui peut y avoir finalement avec avec la SCPI précédente on a ces opérateurs qui ont besoin effectivement simplement d’étendre leur activité de chercher de nouveaux fonciers de chercher de nouvelles activités qui détiennent le bâtiment et qui ont ce besoin un peu de liquidité pour se développer et qui nous relouent le bâtiment pour des durées également très longues parce qu’elles souhaitent sécuriser et elles ont besoin de sécuriser leur activité sur un territoire de santé pour de pour de longue durées et c’est un des points très importants de l’immobilier de santé c’est que la lasp le reflète c’est que les les locataires s’engagent sur des durées fermes très longues donc ça va jusqu’à 12 ans en France mais comme on investi en Europe on peut aller chercher des durées plus longues jusqu’à 15 ou 20 ans et c’est illustré par le par le SCPI et ça durée résiduelle des beau sur le fond qui aujourd’hui à date est de plus de 11 ans quand vous dites que vous investissez en Europe alors où spécifiqueement alors comme je vous le disais on va nous se focaliser sur les les territoires qu’on connaît qu’on maîtrise dans lequel on a vraiment des équipes locales donc on a aujourd’hui notamment un grand regard sur l’Allemagne et également la partie Royaume-Uni Irlande très bien la part de la France est-ce que avenir santé est exposé au marché français tout même oui oui CP aujourd’hui est exposé c’est au marché français nous ce qu’on souhaite faire idéalement ce serait d’arriver à quelque chose comme 50 50 50 % à l’étranger 50 % en France après on n pas voulu nous euh planter des drapeaux si vous me passez l’expression on cherchait les meilleures opportunités les plus sécurisées quit à ce que effectivement à date le patrimoine soit un peu plus en France qu’à l’étranger c’est un véhicule qui qui a 2 ans aujourd’hui qui est en constitution donc on sait qu’avec une acquisition ou deux on fait très vite bouger les ratios dans un sens ou dans l’autre mais mais l’idée effectivement c’est d’exposer sur la durée le fond à à Europe alors c’est un marché qui semble appeler à connaître une croissance quasi continue cont tenu des besoins quel serait selon vous la principale difficulté pour un opérateur tel que vous sur ce marché aujourd’hui aujourd’hui sur le sur le le secteur de l’immobilier de santé c’est vrai que quand on fait les bons choix et notamment qu’on privilégie ça ça va être le thème finalement mais qu’on privilégie ce qu’on appelait les senback donc ces opérateurs qui nous vend et qu’on peut dimensionner au moment de la transaction le loyer avec l’exploitant et qu’on ne se trompe pas ass sur la capacité du locataire à payer son loyer parce que on l’a dit en introduction la CPI il faut bien imaginer que c’est un produit qui promet normalement quand le travail est bien fait de délivrer un rendement constant ou en augmentation en captant l’inflation sur la durée donc effectivement la difficulté ce serait de ne pas aller sur des opportunités où on a des locataires qui pour des raisons structurelles intrinsèques n nous donneraiit pas de de de satisfaction sur leur capacité à payer des loyers très bien on aura des questions pour l’un comme pour l’autre dans la séquence question réponse mais avant de rentrer dans celle-ci Olivier j’aimerais qu’on revienne sur une notion importante puisque c’est la notion centrale celle de revenus complémentaires mais il y a les revenus immédiats et puis y a également les revenus différés oui parce que la IPI vous l’avez vu c’est c’est un excellent moyen de générer des revenus donc pour préparer sa retraite c’est une des une des des meilleures solutions le problème c’est que quand vous avez 55 ans vous avez un taux d’imposition élevé parce que les enfants sont partis vous êtes au pic de votre carrière professionnelle vous avez pas besoin de revenus immédiat sur lequel vous pouvez être plus ou moins fortement imposé et donc dans ce cas-là vous avez plutôt besoin de revenus différés et et là aussi c’est une une très belle solution d’investissement parce que on va proposer de démembrer en fait la SCPI alors le démembrement c’est quoi vous achetez la nu propriété euh pendant une durée qui va être fixée hein donc c’est du c’est c’est une du démembrement temporaire et euh à l’échéance de ce démembrement temporaire vous allez récupérer donc la pleine propriété de votre SCPI et vous allez commencer à toucher les loyers alors comme vous touchez pas les loyers pendant toute la durée de démembrement évidemment vous vous allez pas acheter votre SCPI à une valeur de 100 vous allez l’acheter à un prix plus bas et ce prix va dépendre de de deux choses la première c’est la durée du démembrement temporaire hein plus le démembrement est long et plus le prix d’achat sera faible et puis la deuxième variable ça va être les revenus que génère la SCPI plus la SCPI génère des revenus et finalement plus votre prix de New propriété est faible on va l’illustrer dans dans un dans un slide et donc c’est une illustration très concrète hein sur sur l’une de nos SCPI là on a pris euh un démembrement de de 7 ans donc on imagine une personne qui a 58 ans elle veut partir à la retraite à 65 ans euh et elle recherche donc cette année de démembrement elle va acheter sa SCPI à un prix de 73 % de la valeur faciale et puis au bout de 7 ans elle sera en pleine propriété de s CPI donc ce qu’elle avait acheté 73 ça vaudra 100 à à minima dans dans dans 7 ans peut-être plus si la SCPI aura été revaloriser et il va commencer à toucher ses revenus à partir de la 7e année et donc ça c’est un point fondamental ça veut dire que aujourd’hui quand vous avez entre 50 et 65 ans quand vous commencez finalement à à rechercher de l’épargne pour votre retraite on a la possibilité de calibrer très finement la durée de votre démembrement en fonction de l’âge auquel vous souhaitez partir à la retraite bon je pense que le message est passé en tout cas je l’espère mais en tout cas c’est une solution intéressante beaucoup de questions ont été posées alors on n’ pas pu répondre à toutes mais ça sera fait ultérieurement par les conseillers de Maïf solution financières alors vous pouvez retrouver l’actualité justement de Maïf solution financières sur la page LinkedIn de Maïf solution financière je dis bien de Maïf solution financière le replay sera disponible fin juin et transmis par mail et puis si vous avez des questions qui vous viennent encore hein je précise à nouveau que toutes les questions qui ont été posées seront adressées et si vous avez encore des questions ben un lien vous a d’ors et déjà communiqué pour prendre rendez-vous avec un conseiller financier qui vous apportera toutes les réponses messieur merci beaucoup merci merci à vous