Immobilier : une crise plus grave qu’imaginé

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##Sommaire
00:00 Intro
00:37 Prix immobiliers : la purge est-elle finie ?
04:27 Une perception erronée de la baisse des prix immobiliers
08:09 Une durée d’emprunt au pinacle : quelles conséquences pour les emprunteurs ?
10:18 Que se passe-t-il sur le marché immobilier du neuf ?
12:04 Ce que montre l’analyse du marché locatif ?
13:50 Taux d’emprunt : l’erreur à ne pas commettre
18:17 Les effets papillons
18:50 Une inflation durablement présente ?
22:48 La pénurie de logements peut-elle soutenir les prix ?
25:40 Une crise du logement aggravée à craindre ?
27:42 Pas de sortie du tunnel pour l’investissement locatif ?
30:39 Baisse des prix immobiliers : une tendance de long terme ?
36:40 Acheter sa résidence principale et/ou investir dans l’immobilier : bonne ou mauvaise idée ?
42:10 Un service à découvrir : Synapses LIVE +
42:32 La synthèse de Vincent

#immobilier #logement #taux

##Vidéo enregistrée le 15 mai 2024
Sommes-nous véritablement proche d’une reprise imminente du marché immobilier et de la fin du recul des prix de la pierre ?

Dans cette nouvelle interview de Synapses, Christian Auzanneau, analyste financier chez Alphavalue, prend le pouls et ausculte le marché immobilier.

Alors que l’on peut effectivement lire dans la presse que la baisse des taux directeurs de la BCE attendue avant l’été viendra redonner à coup sûr alléger le coût des crédits immobiliers et redonner du pouvoir d’achat aux emprunteurs, qu’ils soient primo-accédants soucieux d’acheter leur résidence principale ou particuliers en quête d’investissement locatif , Christian Auzanneau propose une vision nettement plus nuancée et critique du marché du logement. Loin de laisser entrevoir une reprise du marché de l’immobilier et des prix immobiliers, les chiffres révèlent d’après l’analyste une réalité bien différente.

Sa perspective, distincte de celle des économistes traditionnels et surtout des acteurs traditionnels de l’immobilier (promoteurs immobiliers, agents immobiliers), met en lumière les fragilités persistantes du marché de l’immobilier résidentiel.

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#synapses #economy #bourse #bourse2024 #marchéaction #marchéobligations #obligations #obligataire #vincentbezault #investissement #stratégieinvestissement #rendement #épargne #investissement #portefeuille #investir

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Bonjour à tous et bienvenue sur Synapses. Nous allons parler aujourd’hui d’immobilier avec un analyste financier non pas un économiste cet analyste financier c’est Christian Auzanneau, il travaille pour notre partenaire Alphavalue et il va nous apporter un angle de vue certainement un peu différent et très intéressant sur le sujet. Mais avant d’engager la discussion avec Christian, petit rappel rituel pour nous souvenir, car Synapse est une chaîne indépendante, abonnez-vous, c’est très important, partagez les émissions, commentez-les et mettez un pouce vers le haut si vous les appréciez. Christian, bonjour. Bonjour Vincent. alors la presse fait sa une sur la baisse des taux des crédits immobiliers on a même eu le monde qui a commis un article récemment en disant que Citant d’ailleurs Meilleurs Agents, les prix n’avaient reculé que de 3,1% en 2023. Les dernières études parlent d’une stabilisation des prix. Est-ce que nous sommes donc à l’aube d’une reprise du marché immobilier ? D’autant que la BCE, la Banque Centrale Européenne, ne fait pas mystère du fait qu’elle va bientôt baisser ses taux directeurs. Absolument, mais toute la question est ici, la réponse du marché. Beaucoup d’agents immobiliers qui d’ailleurs pour l’essentiel y ont intérêt et que le marché est en train de repartir, ce n’est pas du tout ma perception. C’est l’occasion aujourd’hui d’en parler. C’est au propos très simple que les volumes continuent de baisser très fortement sur le marché de l’ancien France. Le premier trimestre ne montre absolument aucun signe de reprise. Les prix continuent de baisser, nous y reviendrons un petit peu tout à l’heure, légèrement quand on regarde les prix affichés au mètre carré. Mais le plus important, le plus important, c’est de regarder ce qu’ils donnent net d’inflation. Et là, ils sont encore en reflux substantiel, notamment sur les grandes agglomérations. N’allons pas trop vite, déjà prenons les chiffres des transactions, pour avoir un peu une idée de la contraction de ces transactions, elle est de quel ordre ? Elle est de l’ordre de 30%, c’est-à-dire qu’il y a 3 ans, au pic du marché, c’est des chiffres largement partagés, il se faisait à peu près 1 200 000 transactions dans l’ancien par an, et cette année, avec de la chance, on sera positivement à 800 000 transactions, c’est-à-dire que le marché de la transaction dans l’ancien vient de perdre simplement, en l’espace de 3 ans, 30% de substance. Ça entraîne une conséquence importante sur la structure du marché. C’est-à-dire qu’il y a trois ans, le marché était très fluide, on vendait facilement, et la part des ventes contraintes, c’est-à-dire les décès, les mutations, le changement de taille de la famille, j’y ajoute les divorces, était dans cette part de 1,2 millions de transactions relativement modérée. Aujourd’hui, ce nombre de ventes contraintes reste à peu près stable, il n’y a pas moins de décès et moins de divorces qu’avant, dans un marché qui s’est fortement réduit, c’est-à-dire que la part de ces ventes contraintes dans le marché de la transaction a fortement augmenté. Et ça, c’est une conséquence assez simple et aisé à concevoir, c’est-à-dire que quand vous avez une vente contrainte, vous avez une sensibilité au prix qui n’est pas du tout la même, vous êtes prêt à consentir des baisses de prix plus rapidement, plus importantes, que si vous n’étiez pas pressé naturellement. Donc mon propos est de dire que dans un marché dont les volumes baissent, dans lequel la proportion de vente contrainte monte, il est tout à fait possible que la sensibilité au prix… soit différente et donc que le marché soit capable demain matin d’accepter plus de baisse de prix qu’aujourd’hui. Et c’est la tendance pour moi que nous continuons de voir en ce moment. Oui, parce que quand on n’a pas le choix, on vend quel que soit le prix finalement. Exactement. Donc c’est l’orientation, en tout cas la tendance qui peut se dessiner du fait de cette augmentation de la proportion de ventes en soins dans le stock de transactions. Je vais juste rajouter un élément, c’est que parmi tous les multiples indicateurs qu’on peut avoir dans le marché, les délais de transaction augmentent. Ont-ils baissé sur le premier trimestre ? La réponse est non. Ont-ils baissé sur avril, quatrième mois ? La réponse est non. Semblent-ils baisser en début mai ? La réponse est non. C’est-à-dire que sur l’ensemble du premier semestre, le délai pour commercialiser un appartement ou une maison monte à peu près partout en France. C’est dire si aujourd’hui il y a un vrai sujet d’écoulement du stock, potentiellement un stock qui monte, et vous savez quand il y a plus d’offres qu’il n’y a de demandes, les prix baissent. toujours une pression sur les prix s’est exercée. Mais je reviens à un point que vous avez mentionné tout à l’heure. Vous avez dit finalement qu’il faut prendre en compte une inflation dans la baisse des prix. C’est-à-dire qu’on a une perception erronée de la baisse des prix parce qu’elle semble relativement mesurée. Absolument, la baisse des prix aujourd’hui, elle est presque indolore et non significative pour beaucoup des propriétaires qui raisonnent très simplement j’ai acheté à Paris 9500 du mètre carré il y a 5 ans, aujourd’hui ça vaut à peu près 9500 euros du mètre carré 5 ans plus tard c’est simple le marché n’a pas baissé, je n’ai pas perdu d’argent. C’est oublié qu’en l’espace de cinq ans, que s’est-il passé ? C’est un phénomène assez nouveau dans les 40 dernières années, que les jeunes générations, dont j’espère encore faire partie quelques temps, mais plus très, n’ont pas expérimenté depuis le début des années 80, c’est-à-dire ce retour d’une inflation des salaires, des prix en général. Et pour faire très simple, depuis trois ans, nous avons en France, à l’échelle nationale, une inflation qui, en cumulée, s’est exprimée à hauteur de 15%. Pour faire simple, sur le marché parisien, qui aura bientôt perdu 8 ou 9% d’ici la fin 2024, sur les prix au mètre carré par rapport à son pic, auxquels viennent s’ajouter 10 à 15% d’inflation approximativement, vous êtes sur un marché parisien du logement dans l’ancien, qui aura reflué en termes réels net d’inflation de pratiquement 25%. C’est totalement inédit depuis la dernière grosse crise que nous avons connue à Paris depuis les années 90, 1994. C »tait 40 % à l’époque ? À l’époque, on a perdu 40% sur les prix de l’immobilier résidentiel en l’espace de 5 ans. 25% en effet, on n’a pas ce chiffre en tête. Non, non, non, c’est ça. C’est ça, c’est-à-dire qu’on a tous la capacité à regarder effectivement les chiffres nominaux, mais derrière il faut comparer tout simplement le coût de la vie qui a évolué dans l’intervalle. Et aujourd’hui, pour faire simple, avec le même appartement et un même prix nominal il y a 5 ans, vous achetez moins de baguettes de pain aujourd’hui, c’est aussi simple que ça à comprendre. Donc ce qui est important quand on fait un placement immobilier, et nous y reviendrons, je fais la différence avec l’acquisition d’une résidence principale, mais quand on fait un placement immobilier, c’est-à-dire qu’on veut dégager de l’argent, on veut gagner de l’argent par rapport à l’inflation, préserver son capital de l’inflation. Eh bien, le placement immobilier depuis 5 ans ne l’a pas permis. Bon, et vous ne voyez donc pas de stabilisation à court terme ? À court terme, mon point de vue est que je jugerai deux choses. C’est quelle est la situation en instantané. La situation en instantané est une augmentation du risque et une dégradation que nous connaissons au moment où nous nous parlons, c’est-à-dire l’augmentation des délais de transaction que je mentionnais. Des taux, nous y reviendrons, qui ne baissent pas sensiblement. Et dans l’ensemble, une tendance qui ne se ralentit pas matériellement encore sur la baisse des prix nets d’inflation. Donc j’ai envie de vous dire, à l’instant T, il n’y a pas de raison d’attendre quelque chose. L’année est faite. Nous sommes fin mai. Le premier semestre est bientôt terminé. En tout cas, ça se voit déjà dans les avant-contrats de notaires. On sait déjà que l’année 2024 ne sera pas bonne. Maintenant, vous dire quand sera le point bas, on aura l’occasion d’en reparler. Mais ma perception est que l’année 2024 se finira encore par une baisse sensible des prix, mais cette fois-ci, une baisse des prix nominaux, c’est-à-dire que jusqu’à maintenant l’inflation a compensé cette baisse des prix qui était sous-jacente, maintenant l’inflation est beaucoup plus basse, donc cette baisse sous-jacente que nous avons depuis plusieurs années, de prix nets d’inflation, va se révéler progressivement, et cette tendance va sans doute se continuer d’ici la fin de l’année. Alors on a mentionné les transactions qui reculaient, avec une augmentation de la proportion des ventes contraintes. Vous nous dites qu’en termes réels on a déjà assisté à une baisse significative. Oui. On est dans un marché où, en plus, il faut aussi le rappeler, la durée des emprunts est assez élevée. Absolument. C’est-à-dire que, et c’est un graphique que vous pourrez consulter, je pense, à l’instant, dans ces cas-là, c’est parfait. C’est-à-dire que ça vous montre, depuis 1967, l’évolution de la durée d’emprunt pour acquérir un bien immobilier. Avec de l’autre côté en rose les taux d’intérêt qui se pratiquent depuis 1967. Taux d’intérêt mais en échelle inversée ? Absolument, sur l’échelle inversée à droite. Et vous verrez tout simplement que la durée d’emprunt pour acquérir un bien immobilier n’a jamais été, c’est simple, aussi élevée aujourd’hui qu’elle ne l’est depuis 50 ans. C’est-à-dire que depuis 50 ans, aujourd’hui nous avons une durée moyenne d’emprunt de 22 ans approximativement, c’est très très très élevé. Et il est peu probable que ça aille bien au-delà, à moins d’un changement réglementaire que régulièrement certains appellent de leur vœu, mais qui, avec la modification du conseil, la composition du HCSF récemment, a éludé. Donc, la capacité d’emprunt est maximale en termes de capacité, de durée d’emprunt à emprunter plus long. C’est le premier élément. Le deuxième, il est très simple, c’est-à-dire que plus la durée d’emprunt est longue, plus le taux d’intérêt et ce sera un des points importants de la discussion, plus le taux d’intérêt a d’importance. Plus vous empruntez long et plus le taux d’intérêt est élevé, plus vos mensualités sont élevées. Donc, si les taux d’intérêt long montent sensiblement ou reste au niveau actuel aujourd’hui, la capacité des acheteurs pour leur résidence principale ou faire du locatif, elle n’est pas extensible. Elle a bénéficié pendant 15 ans de l’augmentation de la durée d’emprunt et d’une forte baisse, une conjonction avec une forte baisse des taux d’intérêt. La question importante, c’est est-ce reproductible ? Force est de constater qu’à l’instant T, ça n’est pas reproduit. La question est sur l’avenir. Et là. L’avenir on va en parler notamment avec les taux, mais là, on a parlé de l’ancien. Est-ce que du côté du neuf, on est en droit d’attendre des baisses de prix significative ou pas ? Alors le neuf est un marché particulier, qui n’obéit pas qu’à des questions d’offres et de demandes. C’est-à-dire que pour fabriquer un immeuble, vous avez besoin de deux choses, du foncier, certes, modérément, plus modérément que ce que l’on imagine intuitivement, et surtout de main-d’œuvre, tout simplement, et d’énergie, indirectement. Ce sont des postes, surtout la main-d’œuvre, et dans le bâtiment spécifiquement depuis quelques années, qui ont fortement monté, qui ont subi l’inflation. Donc les coûts des promoteurs immobiliers ont monté assez fortement depuis plusieurs années, et bien plus d’ailleurs que la solvabilité des acheteurs eux-mêmes, soit dit en passant. Le propos est donc de dire que les coûts de fabrication d’un immeuble neuf n’ont pas baissé significativement et mécaniquement ne peuvent pas sensiblement baisser, à l’exception d’une crise majeure à la suite de laquelle des promoteurs finissent par faire d’énormes rabais sur leurs appartements ou les maisons en vente. Et c’est quelque chose qu’aujourd’hui on ne voit pas, même si vous avez une multiplication des promotions de nos amis promoteurs qui aujourd’hui, on tendance pour favoriser les écoulements de leurs appartements en stock à consentir des rabais, mais des rabais sans commune mesure avec la problématique. C’est-à-dire qu’aujourd’hui vous avez approximativement 6-8% de baisse de prix de la part des promoteurs et c’est insuffisant pour relancer la demande, constatation faite au premier trimestre de cette année avec la baisse encore très forte des commandes des particuliers pour des appartements et des maisons neuves. Est-ce qu’un signe additionnel supplémentaire de grippage de ce marché immobilier, voire de tendance toujours baissière de celui-ci, n’est pas la faiblesse des rendements locatifs. Alors, c’en est à la fois la cause et la conséquence. C’est-à-dire que la faiblesse des rendements locatifs, aujourd’hui, elle est avérée. Je mets de côté le paramètre impôt sur la fortune immobilière, qui a aussi son rôle à jouer, mais qui ne concerne pas l’essentiel du marché immobilier français. Donc la faiblesse du rendement locatif, oui, rend difficile tout simplement le financement de biens à titre locatif, que ce soit par les HLM ou les loyers réglementés, et de l’autre côté, les personnes individuelles qui pourraient vouloir acheter un bien immobilier alloué à un tiers. Je fais le constat très simple, mais que fait le marché à ma place depuis déjà 18 mois, c’est-à-dire que quand vous achetez un appartement à Paris qui vous rapporte du 4%, dans le meilleur des cas, et que de l’autre côté vous avez une dette qui vous coûte 4%, c’est simple. Le loyer ne rembourse qu’à peine les intérêts, je ne parle même pas du capital, de l’emprunt que vous allez souscrire. La conclusion est simple, c’est que vous devez mettre énormément en proportion de capital pour pouvoir financer un bien locatif à Paris. La France n’est pas Paris, il y a d’autres marchés sur lesquels on peut avoir des calculs différents, mais ça donne une idée assez simple que 4% de taux d’intérêt, on ne finance pas d’acquisition locatif, a fortiori dans le neuf. qui coûte plus cher, et dans l’ancien, qui d’ailleurs, si on veut faire du locatif, commence à devenir beaucoup moins cher que le neuf. Donc l’ancien va avoir aussi son rôle à jouer, mais ce n’est pas ça qui va développer la capacité d’accueil et de logement en France, malheureusement. Revenons aux taux. Il faut tout de même évoquer ce paramètre-là qui est clé. Je le disais tout à l’heure, on a une ligne directrice qui se profile du côté de la BCE, c’est l’assouplissement monétaire puisque les taux sont appelés à reculer. En tout la BCE ne cache pas ses intentions. Est-ce que ça ne va pas tout de même jouer un rôle d’amortisseur et de stabilisateur du marché ? La conception généralement admise par ceux qui écoutent ou qui veulent écouter ce discours est que la baisse des taux par la Banque Centrale va entraîner une baisse des taux longs sur l’ensemble des marchés européens et des dettes souveraines nationales. Il faut se poser la question de, depuis qu’on attend cette baisse de taux, je crois que ça fait à peu près 18 mois ou 24 mois qu’on nous dit que les taux vont bientôt baisser, c’est donc les taux de la Banque Centrale Européenne. Dans l’intervalle, que se passe-t-il sur les taux longs ? Le 10 ans français souverain, l’OAT, Et tout simplement l’OAT n’a presque jamais été aussi élevé maintenant que depuis à peu près une dizaine d’années. Donc on a cette conjonction, voici les faits, on nous annonce une baisse de taux court, que le marché a commencé à intégrer d’ailleurs, et dans un marché supposé efficient, le marché des taux longs tient déjà compte de ce que la BCE va faire. Bref, pour faire simple, à mon échelle en tout cas, je ne fais pas de corrélation directe entre la BCE va baisser les taux courts, ce qui va entraîner une baisse des taux longs, et le problème principal, il est là. C’est-à-dire qu’on n’aura peut-être pas, dans une échéance immédiate de baisse des taux d’intérêt pour emprunter et acheter de l’immobilier. Alors Christian, je vais vous demander peut-être de développer cette partie-là, parce que c’est un peu contre-intuitif pour, je pense, la majorité de nos auditeurs. Généralement, on associe politique monétaire, donc, action sur les taux courts avec incidence sur les taux longs. Qu’est-ce qui ferait que, finalement, on aurait une forme de décorrélation ou, en tout cas, un effet très, très limité sur les taux longs de la baisse des taux courts ? Alors là, je vais prendre mon visage d’économiste, que je ne suis pas que de ce que va faire une politique de banque centrale. Les taux longs, ça dépend de la solvabilité de l’interlocuteur à qui on prête, en l’occurrence de la France. Deux, ça dépend, sur endettement à long terme, mais qui existe déjà depuis longtemps, est une question qui va continuer de se poser. Deux, de l’inflation, dont on sait, en tout cas nous disent les banquiers centraux, qu’elle n’est pas encore tout à fait vaincue, auquel cas si l’inflation n’est pas tout à fait vaincue, je ne vois pas pourquoi les taux longs baisseraient significativement prochainement. Et de trois, de ce qui peut se passer. C’est dans le monde, et là après c’est une envolée personnelle, mais gardons en tête que ce qui se passe au Japon peut finir par avoir un impact sur ce qui se passe en Europe, pour la bonne et simple raison que le Japon, pour protéger le Yen, peut vendre du monde du trésor américain, se faisant faire monter le taux d’intérêt du monde du trésor américain. et par effet de contagion faire monter le taux d’intérêt de l’emprunt français, et par nature finir peut-être par toucher le marché immobilier français. Donc vous voyez que ce qui se passe au Japon peut avoir une incidence sur le marché français, sur les taux longs, pas l’unique déterminant, c’est un parmi d’autres, mais ça participe dans mon esprit de ce sentiment que tout n’est pas fini dans une crise du logement, une crise immobilière, une crise qu’on voit aussi sur les bureaux, sur d’autres sujets, mais qui est assez jeune. Une crise immobilière dans l’histoire, ça ne dure jamais 9, 12 ou 18 mois, c’est souvent beaucoup plus long, en général plus pénible, mais là où vous pouvez rassurez vos auditeurs, peut-être, mais c’est qu’effectivement cela peut finir par se conclure par un jour, ce que nous avons déjà vécu dans les dix dernières années, une intervention monétaire des banques centrales qui se chargeront, si les taux longs monteront fortement, peut-être d’intervenir. Mais ce ne sera qu’une réaction politique et monétaire à un état de fait qui ira peut-être encore dégrader les choses sur le marché immobilier. Ce que vous êtes en train de dire, je reviens dessus parce que ça me semble très important, c’est qu’on est dans un environnement où on peut avoir des effets papillons, assez surprenants, mais assez lointains comme ça. Quand on tire le fil, on passe du Japon aux États-Unis, à l’Europe avec la contagion sur les taux. Mais en fait, ça, c’est un scénario que vous retenez et que vous estimez plausible. Alors, c’est difficile d’en envisager les conséquences exactes, mais c’est un effet cumulatif, comme vous le disiez, ce n’est pas, l’essentiel du déterminant ne se trouve pas à Tokyo pour ce qui va se passer dans le 6e arrondissement français. Mais de l’autre côté, vous avez, comme vous le savez, un appel à des émissions de dettes très importantes en France, en Italie. qui commence à faire la quête auprès de, l’Italie, de ses épargnants nationaux pour contribuer à l’effort de lever d’argent de dette italienne. Vous avez la même chose, beaucoup, beaucoup, beaucoup, bien entendu, aux États-Unis. Aux États-Unis, vous avez un montant d’émissions record qui va bien finir aussi, il ne va pas falloir par placer. Bref, donc il y a une concurrence de la dette entre États qui devrait avoir comme concurrence une augmentation du coût du capital pour l’ensemble des marchés, interprétation personnelle, mais aussi concurrence entre les États, est égale à un moment donné dette plus chère. Oui, le cheminement logique est assez clair, généralement quand on est dans un univers concurrentiel, il faut se battre et proposer la meilleure offre aux investisseurs. Pour vous, ça peut induire des tensions sur les taux longs. Je reviens à l’environnement inflationniste, parce que l’inflation, c’est aussi un aspect important des choses, puisque ça détermine bien souvent le comportement des banques centrales. Est-ce que vous jugez, dans votre analyse, qu’on est aujourd’hui dans un environnement plus inflationniste, qui donc appelle des taux longs supérieurs à ce qu’ils étaient lors de la décennie passée ? Alors là, vous faites appel à l’histoire, quelque part. C’est-à-dire que la maîtrise de l’inflation supposée par les banques centrales est un phénomène extrêmement récent dans l’histoire. C’est-à-dire qu’il se fait un mécanisme de contrôle. Le plan de la seconde guerre mondiale est-il supposé ou effectif ? Les politiques monétaristes ont ensuite popularisé le fait que les banques centrales pouvaient agir sur l’inflation. La question est, dans une histoire récente ou moins récente, c’est toujours de se poser la question de qu’est-ce qui est l’exception ? Est-ce que l’exception c’est ce que nous vivons ? Ou est-ce que l’histoire va se répéter ? Ma conviction personnelle, c’est que nous sommes rentrés dans un cycle inflationniste durable, mais qui peut éventuellement connaître une période de stabilisation, encore une fois sous l’impulsion des banques centrales qui agissent dans cette direction pour peut-être 5, 10, 15, 20 ans. Mais nous avons des ferments inflationnistes à très long terme qui sont extrêmement importants, qui sont de deux natures. La première, bien connue de tout le monde, c’est le surendettement des États et la meilleure façon d’y répondre est naturellement de l’inflation assumée. Et la deuxième, encore plus loin peut-être, c’est le réchauffement climatique qui… dada personnel, mais nous aurons peut-être l’occasion d’en discuter une prochaine fois, aura des effets inflationnistes significatifs à long terme. Je ne suis pas en train de vous dire qu’on est parti pour une vague d’inflation heureuse pour certains ménages qui ont connu cette bonne période des années 70 et 80 et financé ainsi leur résidence principale. Je dis juste que pour moi, il y a des ferments inflationnistes durables dans l’économie que nous connaissons et que nous allons connaître. Et ça se voit tout simplement par des salaires qui continuent de monter à hauteur de 4, en Europe et en France, 6% encore en instantané en Angleterre, par exemple, ce ne sont pas des chiffres qui sont neutres. Donc on a encore une pression, un marché de l’emploi qui se porte bien et une inflation naturelle, des gens qui cherchent par ces augmentations de salaire, à continuer de vivre correctement. Et l’illusion de l’inflation est ici. Et c’est pour ça que ça peut se poursuivre. Et si ça se poursuit, les taux d’intérêt à long terme, taux d’intérêt longs, ne baisseront pas aussi vite que ce que beaucoup espèrent pour se resolvabiliser le marché immobilier. Est-ce qu’il n’existe pas tout de même, Christian, un frein à baisse des prix du marché immobilier essentiel ? C’est la pénurie de logements. Bien sûr, la pénurie de logements est un frein. La question c’est, est-ce un frein suffisant ? J’ai pour habitude de dire que dans le marché immobilier, et c’est valable pour beaucoup d’autres choses, il n’y a qu’un besoin solvable, c’est-à-dire on aimerait tous habiter dans 150 m² avec une vue, nous tous, que sais-je, je préfère la montagne, mais avec vue sur le champ de Mars et la tour Eiffel admettons, ce qui n’est pas mon cas, loin de là. La question n’est pas ce qu’on aimerait, la question est ce qu’on peut faire avec ce qu’on a, ou éventuellement son salaire de demain, une fois qu’il y aurait eu un peu d’inflation. Donc la question est la solvabilité, et l’expression de la solvabilité de cette demande. Aujourd’hui, vous pouvez, et beaucoup de nos auditeurs sans doute le savent, il y a trois ans, pour ceux qui ont eu la chance de profiter avec des taux faibles pour pouvoir acheter leur résidence principale, certains de mes amis autour de moi me disent, aujourd’hui, avec 4% de taux d’intérêt, c’est simple, je ne pourrai plus. Malgré la baisse des prix, je ne pourrai plus. Ces gens-là ont eu de la chance. Aujourd’hui, ils ne sont pas suffisamment solvables pour faire en 2024 ce qu’ils ont pu faire en 2020-2021 avec des taux d’intérêt à 1%. Donc la question n’est pas l’envie, la question n’est pas le besoin, la question est à quel prix. Et malheureusement ici la réponse elle est simple, c’est soit les prix baissent, effectivement, et ensuite la proportion de gens solvables suffisamment fera que les prix se stabiliseront à un moment donné par pénurie. L’ennui là-dedans, c’est que ça nous prépare, et je ne suis pas le seul à le penser ni à le dire, mais ça nous prépare non seulement à une crise immobilière, une crise immobilière, comme disent certains intervenants, ce n’est pas très grave, on s’en sortira. Le plus pénible, c’est la crise du logement qui peut s’en suivre. On entend beaucoup de gens commencer à la craindre, et je fais partie de ceux qui, effectivement, commencent à dire que ne pas construire, ce n’est pas très grave pour aujourd’hui. La question c’est effectivement où mettons les gens demain ? Et là il y a un risque d’un marché qui se grippe et qui se focalise sur ceux qui ont le plus les moyens. Et la question c’est que fait-on de ceux qui ont le plus de besoins ? On a le parc aujourd’hui à loyers réglementés, le parc HLM qui est très important en France, qui est un outil de rappel qui est formidable, qui n’est pas loin d’être exceptionnel dans le monde, il ne faut pas l’oublier, qui est une chance pour nous, mais qui n’est pas suffisante, et qui ne se développe pas suffisamment vite pour satisfaire. le besoin de logement absolu. Donc, on peut aller vers un marché qui se grippe, qui se bloque, et qui est vraisemblablement prélude à une nouvelle intervention de l’État. Puisque vous envisagez la possibilité d’une crise aggravée, elle entraînerait de facto, du fait de cette pénurie de logements, des tensions accrues sur les loyers ? La logique voudrait que oui. Maintenant, l’État a son mot de dire. L’État a déjà, en France, mais c’est valable en Espagne, c’est valable en Allemagne, c’est valable plus curieusement dans certaines zones des États-Unis, c’est valable à Singapour, pour ceux qui se passionnent pour ce marché. C’est-à-dire que les États, dans certains moments, Leur vie et de la nôtre développent des mécanismes d’encadrement des loyers. Les plus anciens d’entre nous ou les plus passionnés se sont intéressés ou connaissent déjà la loi de 1948 en France, qui après la deuxième guerre mondiale a bloqué les loyers pour permettre la reconstruction et le logement de la plupart de nos ancêtres et aînés. Et ces mécanismes-là commencent à revenir à la mode. Parce que ce sont des outils faciles à appliquer, immédiatement, qui satisfont les électeurs. Le problème est qu’ils grippent justement le mécanisme de marché, et ne permettent pas à une augmentation des loyers de s’exprimer, et ainsi de financer de nouveaux logements. Donc on traite le problème de l’électeurs aujourd’hui, on lui permet de rester logé. Et demain, que fait-on ? Demain, ce sera comme en Argentine. Après un encadrement des loyers qui a duré fort longtemps, vient un homme supposé providentiel qui vient mettre à bas tous les anciens mécanismes et redonner la possibilité au marché de fonctionner avec les difficultés que ça entraîne. Pour faire très simplement, ce que je crains, ce n’est pas le trop d’État, ce serait difficile d’en avoir plus aujourd’hui que dans notre pays, mais c’est des conséquences. C’est une recherche à court terme de protection de l’individu, qui vont nuire, comme souvent c’est le cas dans ce genre de processus, à sa protection à long terme de nous, et accessoirement de ceux qui y suivront. Mais l’issue, elle est toujours la même, un déblocage. Mais ce blocage peut durer longtemps. Si on reste sur cette tendance au blocage des loyers, ça veut dire tout de même pour ceux qui propriétaires, en tout cas ceux qui veulent investir pour faire du locatif, que les rendements vont rester bas et que la seule façon de les accroître, c’est de consentir une baisse sur le prix. C’est ça. Ou d’obtenir une baisse sur le prix. Exactement. C’est-à-dire que vous avez un marché de la transaction qui, on l’a dit, a perdu 30 et peut-être bientôt 40% de volume, dont une des caractéristiques est que la frange des investisseurs locatifs dans le marché de l’ancien sont fortement atrophiée, parce que tout simplement ce n’est plus finançable. C’est-à-dire que les volumes sont en train de se concentrer petit à petit dans l’ancien sur des gens qui achètent pour se loger eux-mêmes à titre de résidence principale. Par nature, ils sont moins nombreux que ceux qui, si on enlève une tranche, il n’y en a plus qu’une seule, il y a moins de monde. Donc il y a moins de concurrence à l’achat, puisqu’on enlève les acheteurs locatifs. Donc l’avenir, il sera effectivement moins à la transaction pour faire du locatif, plus en faveur de l’acheteur résidence principale, qui va avoir donc peut-être demain, ce qui est déjà le cas aujourd’hui, plus de latitude pour acheter avec des décotes plus importantes, ce qui va aussi entraîner, il ne faut pas l’oublier, une modification, sans doute, une gentrification accélérée dans certains quartiers, des grandes villes principalement où comme vous avez un bien dont le loyer est plafonné par l’État, force est de constater qu’un jour vous aurez sans doute une rentabilité économique très faible, vous ne ferez quoi ? Vous le vendrez, mais vous le vendrez à qui ? À quelqu’un qui va se loger en résidence principale, qui va donc remplacer un locataire existant. Donc vous allez assister, avec ce type de mécanisme, à un renforcement de la proportion de propriétaires occupants dans les grandes villes, y compris dans les quartiers en partie populaires, qui va être un souci à la mixité sociale, à comment on vit ensemble, comment fonctionnent les villes. Et ça, je dois dire, personnellement, ça ne m’enthousiasme pas. Mais il est un fait que ce genre de politique de plafonnement de loyers a toujours, toujours, toujours les mêmes conséquences. Vous savez, les premiers plafonnements de loyers en France, sauf erreur de ma part, c’est sous François Ier. C’est des traditions qui ont la vie dure. À Paris, je crois, sauf erreur de ma part, je dois vérifier. Les premières tentatives n’ont jamais été durables, mais ce sont des outils politiques bien commodes en période d’élection, et qui sont une illusion, hélas, mais qui donneront pour beaucoup des opportunités, pour les investisseurs aussi. pour les locataires, et c’est ça ma peine, c’est que ça va engendrer des conséquences qu’on ne mesure pas aujourd’hui. Avec des effets de bord parfois insoupçonnés, mais que l’histoire nous enseigne, et vous dites que ça vous dirait une gentrification. La démographie, puisque c’est même le cœur aussi du sujet immobilier, est-ce qu’elle ne va pas servir de juge de paix ? Parce qu’on a, on le sait, une génération de baby-boomers qui atteint le grand âge, et qui, par la nature des choses, c’est les lois de l’existence. va disparaître petit à petit, c’est comme ça. Ces gens sont détenteurs, pour beaucoup, d’un patrimoine immobilier. Ce patrimoine va être liquidé. Est-ce que ça, ça ne va pas apporter justement de l’offre à un marché où la demande est en attente d’un patrimoine d’offre ? Absolument. Après, la démographie est un sujet qui n’est pas unique, loin de là, dans la détermination d’un prix pour l’immobilier. En revanche, là où vous avez raison, c’est que oui, Il y a en France et dans le monde quelque chose d’assez particulier, c’est que la taille des logements par ménage a fortement augmenté depuis 10 ans. On a construit beaucoup, beaucoup, beaucoup de logements depuis 40 ans, tout simplement pour permettre aux divorcés, aux gens qui vivent plus longtemps plus seuls, de se loger. C’est-à-dire que le nombre de logements a accru beaucoup plus rapidement que la population française depuis 40 ans. Beaucoup plus rapidement. Et la particularité, la réalité, elle est ici, c’est qu’on a beaucoup plus de logements qu’il y a 40 ans, et on nous dit toujours qu’il y a un problème de logement maintenant, alors que le nombre de logements par personne a bien grimpé. C’est un problème de répartition sur le territoire. Exactement, donc il y a un problème, un, d’occupation, qui peut devoir changer à l’avenir. Je prends parfois l’image d’une personne d’un certain âge qui vivrait dans une grande maison, seule, après le départ des enfants. et qui un jour cette maison va se retrouver sur le marché et va réhéberger à ce moment-là peut-être une famille avec deux enfants ou trois. C’est-à-dire que d’une personne sur une grande maison, vous allez en héberger cinq. Donc vous allez avoir une division entre guillemets par cinq du besoin rapporté à cet appartement ou cette maison. Donc ça, à long terme, mais c’est des effets qui sont très lents, ça va jouer. La deuxième chose, c’est qu’on est en train d’atterrir en France, par rapport à l’Allemagne ou ailleurs d’ailleurs, avec un peu plus de retard, sur l’évolution du nombre de personnes qui composent un ménage. Il y a 30 ans, on vivait à 4 ou 5 personnes. en moyenne, dans un logement. Aujourd’hui, on est à 2,3, 2,2, et en Allemagne, on est quasiment à 2. Cette transition, c’est-à-dire la transition du mode de vie vers plus de divorce, et aussi un âge plus prononcé, avec l’espérance de vie qui monte, et puis on finit parfois veuf ou veuve, c’est en train de toucher l’asymptote, si je puis dire. Donc cette transition qui a nécessité beaucoup plus de logements depuis 40 ans est en train de s’aplanir. Pour faire simple, dans 15 ans, il est certain, compte tenu de l’augmentation du nombre de décès en France et probablement d’un nombre de naissances qui diminue, les études démographiques, si on ne s’en tenait qu’à ça, vous disent que dans une quinzaine d’années, vous n’aurez besoin peut-être que de 100 000 logements supplémentaires par an. Et c’est négligé, c’était votre propos, le fait que la distribution de logements en France est absolument catastrophique. Je m’explique. Vous avez en France 8 ou 9% de logements vacants. Et nous sommes les recordmen et women, pardon, des résidences secondaires. C’est-à-dire que nous avons un parc immobilier en France qui pourrait absorber beaucoup, beaucoup, beaucoup de demandes. Quand on dit 8% de taux de vacances en France, je vous rappelle que dans les meilleures villes d’Allemagne aujourd’hui, qui est quand même, c’est un pays certes dynamique et absorbé de l’immigration, mais à Berlin, dans le privé, le taux de vacances est à 1. A Paris, le taux de vacances est très faible, dans le Paris intramuros, dans les logements français. En revanche, il faut comprendre que tous ces logements, c’est-à-dire 8 à 9% du taux de vacances en France, ça représente 3 millions de logements inoccupés. On nous dit qu’on a besoin de 300 000 logements par an en France. Je vous donne 10 ans de logements non construits disponibles tout de suite. La question est donc… pourquoi ou comment faire en sorte que ces logements retrouvent des occupants. Et là, soit la technologie, le travail à la maison, l’envie de la campagne, ou des villes moyennes, que sais-je, soit l’État, plus difficilement, comme on l’a vu avec les relocalisations des années 80 et la décentralisation, qui n’a pas eu d’effet majeur, reste à supposer que ça finira par avoir un effet. Mais oui, ce parc de logement inutilisé, qui est du capital, qu’on n’emploie pas, ou qu’on emploie très mal, il faut lui donner un avenir. Et ça, soit c’est une incitation qui vient du gouvernement, soit à un moment de toute façon, la pénurie finira par se traduire par un rééquilibrage du marché et par des gens qui, entre guillemets, migreront nationalement pour qu’ils tenaient un immobilier trop cher à Paris, pour aller se loger à Saint-Etienne, qui est une ville charmante d’ailleurs. Ça, c’est tout de même une tendance à moyen terme plutôt défavorable au prix. On est d’accord ? Défavorable au prix en partie, mais sachant que si on est dans une cocotte-minute dont la pression se maintient, il y a effectivement un moment où on peut avoir des prix qui se stabilisent, certes, et quand même un déplacement de volonté, de désir de louer ailleurs tout simplement puisqu’il y a une offre qui est présente mais pas aux endroits où on voudrait, mais à un moment on se logera où on ne pourra peut-être pas exactement où on voudra. Bon ça c’était pour le moyen-long terme, à plus court terme vous dites finalement attention le marché reste fragile. Parce que vous avez rappelé que généralement, une crise immobilière, ça ne dure pas 18 mois, ça dure davantage. Donc là, on serait plutôt dans la première phase de la baisse et de la crise de l’immobilier. Ça serait ça. C’est ça. Alors, qu’est-ce qu’on fait quand on est particulier, soit désireux d’acheter sa résidence principale, soit investisseur locatif ? Alors, investisseur locatif, j’ai envie de vous dire, la question est tranchée, puisque si vous voulez acheter un appartement, je prends l’exemple de Paris, ce n’est pas la totalité de la France certes, mais comme je vous le disais, si vous voulez acheter un appartement à Paris et que vous voulez que les loyers remboursent l’emprunt, il faut que vous apportiez 45% du prix de la transaction en cash. Vous avez vite compris que 45% du prix de la transaction en cash, ça fait une somme élevée qui est justement l’obstacle de la chose. Après, vous allez faire du marché immobilier ailleurs en région où c’est possible, où ça sera plus accessible parce que vous avez des rendements d’investissement plus élevés. mais en tout cas pour l’essentiel des marchés, c’est pour ça aussi que les prix se contractent, comme on l’a dit à Lyon, à Bordeaux, Lyon c’est assez sensible, j’y habite, et on a des baisses de prix qui sont assez importantes aujourd’hui. Bon, là la question elle est vite vue. Si vous voulez faire de l’investissement, j’ai envie de vous dire, il faut être malin dans ces cas-là. Soit vous avez envie, vous avez besoin, pour ceux qui sont multipropriétaires et qui ont déjà 15 appartements, la question ne se pose pas. Il y a trois ans, pour la bonne et simple raison que les frais financiers vous coûtent quatre fois, pratiquement plus cher qu’à l’époque. Ça nous amène à la résidence principale. Et la résidence principale, le mantra est toujours le même depuis mes jeunes années, c’est achetez le plus tôt possible dans votre vie. Achetez petit, mais achetez. Il y a quelques exceptions effectivement dans ce mantra, pour ceux qui peuvent, en tout cas qui peuvent assumer les contraintes, c’est compte tenu de ce qu’on appelle les coûts de transaction, qui sont habituellement appelés les frais de notaire, qui sont donc une somme à sortir au moment où vous achetez. Il ne faut pas trop bouger avant 5 ans. Avant 5 ans pour la bonne et simple raison que dans les 5 ans, si le marché baisse, vous perdez de l’argent. et que 5 ans c’est à peu près ce qu’il faut pour amortir l’emprunt bancaire à rembourser et les droits d’enregistrement, donc les frais de transaction et frais de notaire de l’autre. Donc il faut avoir quand même une perception, une envie de stabilité pour son logement, mais surtout, même petit, achetez le plus tôt possible dans votre vie. Si ce n’est pas possible, que les budgets sont trop élevés, que sais-je, là encore, associez-vous. Il y a des choses qui vont être possibles dans le marché de demain. Il est possible que, effectivement, dans le marché que nous allons connaître, il y ait ce que nous avons connu dans les années 80, qui sont des décotes de taille. Je m’explique. Vous savez que généralement les appartements de petite taille s’achètent plus cher au mètre carré que les grands. Cet écart s’est fortement compressé dans les années d’embellie du marché immobilier qui tournait fortement jusqu’en 2021 avant qu’il se contracte jusqu’au niveau que nous connaissons aujourd’hui. Si demain vous avez un appartement de 200 m2 qui ne trouve pas preneur parce que le budget est trop important, parce que les taux d’intérêt sont trop importants, achetez-le avec des amis et vivez-y, soit en colocation, soit coupez-le en 3 biens, 3 ça fonctionne très bien, je ne dis pas que vous ne vous fâcherez pas avec des amis, mais les soirées peintures, ça peut être marrant. Y a-t-il des signaux qu’il faille absolument surveiller aujourd’hui lorsqu’on veut intervenir, encore une fois en tant que particulier, sur ce marché immobilier ? Pour moi, oui. Le premier signal, c’est d’abord, et c’est comme en bourse, c’est les volumes. Aujourd’hui, pour parler à ceux qui se passionnent pour la bourse, quand on fait un achat ou une vente, vous avez ce qu’on appelle un carnet d’ordre, qui est la constitution des acheteurs et des vendeurs, qui se confrontent et qui créent un prix. Quand les deux sont trop écartés, il n’y a pas de prix. et généralement le marché finit par s’ajuster sur celui qui est le plus solvable, c’est-à-dire l’acheteur, et c’est là où on fait un prix. Aujourd’hui on a la même chose dans le marché immobilier, c’est-à-dire qu’on a très peu de volume, on a un écart acheteur-vendeur qui est assez sensible, mais qui est en train de migrer vers l’acheteur solvable, et ça, ça va recréer du volume dans le marché immobilier, sans doute les prochaines années, pas encore en 2024. Pas en tout cas au moment où nous nous parlons, le marché est encore en contraction sur les volumes. Donc ça c’est quelque chose d’important à surveiller, c’est-à-dire que quand vous allez voir les volumes qui reviennent, ça veut dire que le prix, entre guillemets, est bon. En tout cas que le marché a fixé un prix qui permet au volume de revenir. C’est valable dans beaucoup d’autres marchés, c’est-à-dire sur la bourse, c’est valable sur les bureaux, comme aujourd’hui en France, le marché des bureaux qui n’a pas connu de volume aussi faible depuis à peu près qu’il existe, c’est-à-dire à peu près deux siècles. L’année 2023 et 2024 étant cela particulière et partagée par les logements, on a des volumes qui sont en forte baisse et qui donneront à un moment une indication de resolvabilisation de la demande. Pour moi, c’est la première chose à regarder. La deuxième chose, c’est regarder autour de vous. Quand vous aurez des proches, des amis, de la famille qui vous disent sans doute aujourd’hui je n’y arrive pas, comment je fais, je ne peux pas quand ils vous diront ça y est, on commence à y retourner, ça vous donnera autour de vous le sentiment ou la conviction que ça a redémarré. Mais ce n’est pas, en tout cas force est de constater, d’après les indicateurs que nous avons, ce n’est pas pour maintenant. Alors Christian, je vais essayer de synthétiser tout ce que vous nous avez dit, mais avant de le faire, petit message, n’oubliez pas que si vous désirez accéder à des contenus exclusifs, des Lives, des sélections de valeurs, cliquez sur le lien en haut à droite dans la vidéo ou celui qui se trouve dans la description sous la vidéo. La synthèse à présent. Donc ce que vous nous dites, Christian, c’est que le marché immobilier, contrairement à ce qui est un peu seriné aujourd’hui par les agences immobilières, par la presse aussi, n’est pas en train de se stabiliser de votre point de vue. C’est ça. On a une baisse très sensible des transactions avec une montée au sein de ces transactions de la proportion des ventes contraintes. Or, ces ventes contraintes qui sont liées à des accidents de la vie, à des décès, à des divorces, que c’est. Ces ventes contraintes finalement induisent chez le vendeur une désensibilisation par rapport au prix. C’est ça. En français clair et rapide, on y fait moins attention et on essaie de vendre parce qu’on a besoin d’argent. Donc ça induit une pression sur les prix. On est dans un contexte où en plus la durée d’emprunt est historiquement élevée et rapportée au niveau des taux d’intérêt, ça devient de plus en plus dur. finalement, de mobiliser du capital pour pouvoir racheter. En gros, la solvabilité et l’accessibilité à l’achat est réduite. Alors, certains évoquent, finalement, le bout du tunnel avec la baisse des taux directeurs qui semblent se dessiner en Europe sous la férule de la BCE. Et vous dites, attention, en fait, la diffusion de la baisse des taux courts aux taux longs n’est pas si évidente que ça. Les taux longs sont gouvernés par un tas de paramètres et on peut avoir également des effets papillons. Alors, vous voyez que finalement, ce qui peut se produire au Japon peut avoir une incidence indirecte sur les taux pratiqués en Europe et malheureusement, fâcheusement, entraîner des taux plus élevés que ce qu’anticipe aujourd’hui un certain nombre d’acteurs. Et c’est exactement pour ça que je ne dis pas que le marché va s’effondrer. Mon propos est juste de dire que le marché reste à mon avis très fragile et beaucoup plus fragile que ce qu’on entend aujourd’hui et depuis six mois avec le crédit moins cher etc. A l’appui de cette conclusion que vous faites, le rappel historique que généralement les crises immobilières ne durent pas 12 ou 18 mois mais plutôt 4 ans. En général, il n’y a pas de règles historiques mais en tout cas force est de constater que 18 mois pour une crise immobilière c’est très court et c’est des moments où la psychologie est très importante. La psychologie est importante. On est dans un mouvement où votre génération et la mienne n’avons, et la plus jeune que nous, n’a connu qu’une envolée des prix immobiliers depuis 40 ans. Et là, on est dans un moment qui peut provoquer un changement de psychologie de la part de ceux qui sont intéressés à rentrer dans ce marché. Et ce sera la première fois depuis longtemps et ça aura nécessairement un impact. Et votre allusion aux prix nominaux me rappelle de dire qu’aujourd’hui, selon vous… Les prix réels ont d’ores et déjà baissé de 25%. Et ça, beaucoup de propriétaires n’en ont pas conscience. Donc, en prix réel, on a déjà une correction très sensible. Vous dites qu’en plus, l’environnement, selon vous, va rester davantage inflationniste. Donc, ça veut dire que les taux longs, là encore, risquent d’être plus élevés. Est-ce qu’il y aura une incidence ? Évidemment, sur le marché. Le conseil que vous formulez, c’est tout de même, lorsque l’on souhaite accéder à la détention de sa résidence principale, d’investir le plus tôt possible. Toujours. Le cas échéant de réviser peut-être un peu à la baisse les ambitions en matière de surface pour acheter et en tout cas le plus tôt possible et ça c’est un peu votre mantra : si on veut faire du locatif, ce que je comprends, c’est qu’il faut pouvoir mobiliser pas mal de capital pour constituer un apport qui permettra de rendre l’opération intéressante. Puisqu’avec le niveau d’intérêt, le taux d’intérêt actuellement et les rendements proposés, c’est très difficile de rentrer dans ces frais et d’avoir une opération qui ait une quelconque valeur au plan financier. Et ce que vous dites aussi, c’est que pour tous ceux qui veulent faire du locatif, il faut surveiller la reprise des volumes. C’est l’indicateur qui, selon vous, nous donnera une idée de la purge ou de l’achèvement de la purge sur le marché immobilier. De mon point de vue, oui. Je pense qu’on a tout dit là. Il y a beaucoup de choses à dire. C’est un marché qui est formidable, l’immobilier, parce que c’est un marché sur lequel on a de la donnée depuis le XIIIe siècle grâce à des recherches académiques, notamment d’une équipe française assez fabuleuse là-dessus. C’est un marché qui a beaucoup de déterminants différents, déterminants qui changent dans le temps. Donc c’est un marché sur lequel il y a une profondeur. Bref, c’est un marché fascinant. Il ne faut pas oublier néanmoins que derrière le mot marché, il y a des gens qui occupent, qui doivent se loger. Donc ce n’est pas qu’un support d’investissement, ce n’est pas qu’un support de spéculation. Et le logement doit rester avant tout un bien commun. Et souhaitons que demain le marché au moins s’y adapte, ou le comprenne, et que l’État ensuite puisse guider ses décisions. En tout cas, on va se retrouver nous pour une prochaine émission où on va parler d’immobilier d’investissement. 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