Réhabilitation, changement d’usage, voilà des termes qui sont connus.
Mais quand on parle d’optimisation d’un bâtiment dont les usages sont devenus obsolètes, optimisation pour remettre ce bâtiment dans de nouveaux usages, et donc dans la ville et dans la vie, s’ouvrent à nous des projets modernes et une vision complètement différente du cycle de vie de nos immeubles anciens.
Voici pour nous en parler Olivier WAINTRAUB, Président Nexity SEERI et Président de Patrimoine et Valorisation.
Un entretien enregistré au Sibca 2022, premier Salon de l’Immobilier Bas Carbone.
Retrouvez toutes nos interviews et nos sujets sur LES ONDES DE L’IMMO (https://ondesdelimmo.com)
©️Anne-Sandrine DI GIROLAMO et LES ONDES DE L’IMMO
©️Musique composée par Sham pour Les ondes de l’Immo. Propriété exclusive
N’hésitez pas à partager le lien d’abonnement aux Ondes de l’Immo avec votre entourage 🙂 (https://smartlink.ausha.co/les-ondes-de-l-immo)
[Musique] bonjour c’est Anne Sandrine digérolamoau au micro des ondes de limo le podcast immobilier attentif et curieux réhabilitation changement d’usage voilà des termes qui sont connus mais quand on parle d’optimisation d’un bâtiment dont les usages sont devenus obsolètes optimisation pour remettre ce bâtiment dans de nouveaux usages et donc dans la
Ville et dans la vie s’ouvrent à nous des projets modernes et une vision complètement différente du cycle de vie de nos immeubles anciens voici pour nous en parler Olivier vintrob président next City série et président de patrimoine et valorisation Olivier V bonjour bonjour Anne Sandrine on est ensemble ici
Aujourd’hui au cpka et je crois que vous allez nous raconter l’histoire de vos projets et l’histoire de vos projets c’est si je résume bien les choses remettre dans un usage des bâtiments afixiés par une obsolescence et vous le dites très très bien en parlant de récit
Urbain alors en plus ce bâtiment il est nécessairement dans une ville et c’est ça qui est fou et passionnant en vous écoutant et ben écoutez c’est exactement ça le récit urbain j’aime bien employer ce terme c’est comment la ville continue de vivre oui avec les bâtiments qui la constituent c’est un un
Patrimoine de paysage c’est un patrimoine de cœur et c’est surtout un patrimoine dans lequel on habite où on travaille dans lequel on vit et l’obsolescence des bâtiments pose la question de qu’est-ce qu’on fait de ces bâtiments oui et c’est là que notre philosophie en tout cas chez chez NeXT
City c’est de se dire on va les réutiliser on va leur redonner l’âme d’un nouvel usage et de les repenser euh pour réutiliser finalement le bâtiment et réutiliser le bâtiment c’est réutiliser les matériaux qui le composent donc c’est s’inscrire également dans une trajectoire d’économie
CO2 on est ici au S on sait de quoi on parle et pas forcément avec du bois al on peut faire du bois on parlera je pense de de carré invalide on a également utilisé le bois mais c’est avant tout une démarche de bon sens et une démarche extrêmement économe en
Carbone et ce bâtiment qu’on cherche peut-être que parfois on veut revaloriser parce que c’est un élément historique c’est c’est un éménement de notre culture de notre histoire et ben finalement vous vous dépassez ça et vous dites il faut absolument que ce bâtiment se réadapte aux usages et à des usages
De maintenant tout à fait et il trouve toute sa modernité par le fait d’assumer que les logements seront atypiques on va pas essayer de refaire les mêmes logements dans neuf oui on va pas retrouver les mêmes logements que dans l’ancien parce que de toute façon c’était pas des
Logements ça peut être des bureaux qu’on doit transformer et donc on il faut qu’il y ait énormément de créativité et de de subtilité pour conférer à ces logements oui euh les usages dont on a besoin mais également des usages modernes puisque c’est des logements qui peuTent être un peu plus grands on a
Souvent des plateaux on peut y télétravailler plus facilement on peut peut-être avoir des espaces pour les enfants euh ce qui est difficile à faire dans le neuf finalement on peut le faire dans des bureaux qui sont transformés et ce qui est aussi très intéressant dans votre discours c’est que vous filez la
Métaphore en fait vous parlez de de récit urbain et puis ensuite vous me dites mais il y a une écriture programmatique alors expliquez-nous l’écriture programmatique c’est un peu c’est le diagnostic du médecin ouiz aculter le bâtiment parfois avec les mains ça peut arriver certains bâtiments tape sur les mur mais on se
Rend compte que pour optimiser les usages qui sont devenus solette est transformé on va pas pouvoir mettre n’importe quoi n’importe où et c’est finalement en en croisant ce diagnostic avec des besoins qui sont présents sur un territoire besoins de logement logement social étudiant commerce crèche bureau à partagé qu’on se dit que
Finalement ces parties du bâtiment peuvent héberger dans leur transformation ces usages là de manière mixte et faire un bâtiment mixte finalement Osman l’avait inventé é ement génial Osman immortel on voit très bien dans un bâtim osmanien parisien comment un logement devient une agence une agence d’architecte ou une étude de
Notaire puis revient du logement et cetera ça ça bouge naturellement et sans aucun problème finalement le patrimoine qu’on a du 21e siècle il peut également s’y prêter mais avec d’autres codes d’autres fonctionnement et avec cette écriture programmatique pardon qui n’est pas problématique qui est programmatique qui nous permet de de finalement mixer
Des usages dans une ville qui est aujourd’hui économe sur son développement et donc faire ça dans au sein de bâtiment et comme on est dans la réutilisation de l’existant VI là une nécessaire obligation d’être créatif parce que tous les projets sont différents alors t les projets sont différents et c’est
L’adaptabilité un immeuble des années 50 années 60 70 80 90 et même maintenant 2010 on a un bâtiment des années 2010 qu’on est en train de transformer déjà il était malade ément plutôt que les autres euh fait que la la la complexité technique des bâtiments apporte des
Réponses spécifique à chaque fois et la seule façon d’y répondre c’est pas le systématisme c’est la créativité et la créativité ça passe aussi par le design euh le design et l’ergonomie c’estàdire la façon d’utiliser les espaces et de et de réfléchir à proposer des des utilisations des espaces qui ne sont pas
Aujourd’hui la norme alors je pense beaucoup notamment pour imaginer mon mon propos au au jardin d’hiver qui peuvent sur un bâtiment de bureau assez épais trouver un espace entre le mur rideau et et l’intérieur d’un appartement en créant une cloison en finalement une deuxième façade qui va isoler un jardin
D’hiver qui sera pas un balcon parce que c’est pas forcément joli de mettre un balcon sur des murs rideaux c’est même plutôt lait on va dire donc il faut il faut arriver à à trouver ces espace là à trouver de de nouveaux usages dans l’usage logement qui permettent de
Rendre en fait C produits désiraablees importer la mixité dans l’immeuble et apporter la mixité dans dans l’immeuble puisqueeffectivement dans la programmation qui résulte de la configuration on va chercher à travailler le socle d’une certaine manière avec certains usages h il y a le socle bas qui est celui qui est
Directement sur la rue et qui adresse l’espace public et qui peut contribuer à l’animer en amenant des finalement des des des commerces et des activités pour les usagers dans un quartier où il y avait un immeuble de bureau où il y avait strictement rien h
Et puis les étages bar on peut tout à fait imaginer du bureau à partager du coworking ou des espaces dédiés à des habitants du quartier et puis dans les étages haut du logement quel que soit le type de logement avec le roof toop la terrasse et autre chose qu’on peut
Intégré dans le bâtiment et donc on va prendre ensemble un exemple carré invalide vous dites que c’est le bâtiment alpha quel est l’histoire de ce projet de ce bâtiment de ce projet ensuite pourquoi c’était un bâtiment un projet et et comment est-ce que vous l’avez mené qu’est-ce qu’il est devenu
Alors c’est un projet alpha parce que en fait c’est une consultation qui éta organisée par la région île-de-fance qui était propriéire de l’immeuble oui en juillet 2018 j’ai révisé mes fiches et ce bâtiment appelait de par la réglementation du PLU un usage mixte oui vous aviez des obligations posées par la
Ville des obligations tout à fait posées par la ville et donc ça nous a amené à réfléchir comment comment mixer ces usages pour un bâtiment de tercière ce qui n’était jusqu’à présent pas la pratique puisque la plupart des investisseurs tertière souhaitait avoir des bâtiments tertière voà bâtiments résidentiel c’est
Résidentielle le tertière c’est du tertière ça c’est le négatif de l’habitude en fait l’habitude mentale qui fait qu’on peut-être on reproduit des schémas oui alors ils ont ils ont aussi des lignes dans leur SCPI où marqué bureau ou logement et pas faire des choses les deux à la
Fois le poid de la norme et et donc on a à comment transformer ce bâtiment et carré invalide donc qui est situé boulevir des Invalides al avec la la rue de Babylone et en face de Victor du Rui et à proximité de l’ambassade de Chine ou dans un quartier emblématique
De Paris tout à fait avec la pagode qui a étéilité par pierantoine gâtier juste à côté enfin beau quartier on s’est dit comment on fait comment on redécoupe le bâtiment alors redécouper c’est plus tranchage programmatique et on a on a réussi finalement à réutiliser les bâtiments qui s’y prêtent le mieux qui
Sont les bâtiment côté rue Monsieur et une partie des bâtiments rue de Babylone en étudiant oui quit à tranché un bâtiment de dans le sens longitudinale avec à gauche les étudiants et à droite les bureaux pour pouvoir y développer une programmation de5 logements étudiants h HM euh dans le quartier avec
Des extensions puisqu’on a utilisé le bois pour faire des extensions euh sur euh sur les bâtiments enfin sur les les murs mitoyens qui le qui le permettaient et donc on a un projet aujourd’hui qui permet d’avoir un centre d’affaires qui peut héberger environ 1200 collaborateurs avec un bel amphithéâtre
Qui est la réurgence de l’amphithéâtre qui existait à la région î-de-france et puis à côté euh des étudiants qui euh ont un site exceptionnel en plein milieu de Paris euh à proximité des des grandes universités et ce mix là vient un imel quartier oui qui était un peu un peu
Éteint comment est-ce que vous envisagez et comment est-ce que vous imaginez la la la vie au quotidien entre des étudiants et des salariés qui viennent comme ça dans le même immeuble tous les jours il y a déjà un contexte de quartier puisqu’on a vctor du Rui qui
Est juste à côté donc il y a une tradition étudiante il y a l’arrêt du bus un grand lycée parisien grand lycée parisien avec beaucoup de personnes célèbres oui qui sont passé certainement qui passeront encore on a la la ligne de métro station François Xavier juste en face non on est
En plein cœur de la capitale on est à proximité à pied de du centre de Paris on a en fait une une vie aussi qui est dur nou nocturne qui va être rendu possible par les étudiants qui ne le sera pas par les salariés et donc c’est cette cette animation perman qui va
Réinsuffler de la vie dans le quartier et et qui je pense contribuera à l’animation et qui donne tout son sens à l’idée de la mixité en fait sur le bâtiment c’est vraiment ça puisque finalement si c’est matérialisé par jour nuit en étant très schématique c’est beau en fait la mixité c’est avoir un
Bâtiment comme un équipement enfin un bâtiment qui permett d’adresser en permanence des gens que ces gens habitent dedans la journée enfin travaillent dedans pardon journée que ça soit des commerces qui viennent adresser les gens qui habitent dans le quartier que ça soit des gens qui dorment la nuit
En fait on a toutes les fonctions en permanence active dans ce bâtiment contrairement à un bâtiment obsolè où on va avoir peut-être que des gens qui viennent au bureau le matin qui partent le soir et puis puis c’est tout là on a un bâtiment qui vient contribuer à
L’animation du quartier et c’est vrai que cette mixité là cette micro mixité de quartier est essentielle pour l’appropriation d’un nouveau projet euh au sein d’un voisinage qui voit toujours arriver des projets avec avec angoisse là c’est des projets qui viennent également les adresser parce qu’il y aura des équipements qui les qui vont
Venir les toucher dans leur quotidien donc à vous écouter on perçoit bien l’aboutissement de ce projet que vous avez appelé bâtiment alpha et moi j’aimerais bien savoir donc le bâtiment beta gamma et cetera à quoi il va ressembler alors al ils sont tous différents parce qu’en fait comme on s’adresse à des
Personnages à des personnes hein personnes immobilières en tout cas des personnes ils ont tous leurs caractéristiques aujourd’hui on on adresse dans notre activité aussi bien des bâtiments du du 18e siècle on a actuellement l’hôtel pontsardin à reinceg l’ancienne chambre de commerce et d’industrie qui qui est un hôtel particulier et
Qu’on qu’on rénove un monument historique et qu’on transforme également en usage bureau en logement un bâtiment qui est en cours d’étude sur Clichy qui date de 2010 avec des grands murs rideau et des grands plateaux qu’on transforme en logement les logements sont évidemment complètement différents la façon de traiter les surfaces est
Différente et la mixité est également différente donc c’est pour la petite histoire sur sur pontardin on avait des caves pontardin c’est veuf clicot pont Sardin pont Sardin c’est mais elle avait des caves elle avait des caves voûté en pierre avec des énormes gris et donc on va réutiliser ces CAV là pour les
Commercialiser à destination de personnes qui voudraient stocker leurs vins logique et normal quelque chose qu’on va reproduire systématiquement dans dans tout dans tous nos projets mais là en l’occurrence ça existe oui ça a du sens stocker son vin idéalement du champagne dans les caves de Madame Ponsardin ça c’est bien ça peut être
Bien donc on on retrouve aussi des usages effacés en transformant les usages j’ai une dernière question un petit peu personnelle à vous poser qu’est-ce que vous ressentez dans dans l’aboutissement de tous ces projets qui s’accumule et et qui à chaque fois marque une vraie progression en fait
Puisquon est quand même à un moment où beaucoup de chos changeer très vite moi ce qui m’anime beaucoup c’est que c’est arrivé à à montrer des évidences souvent la la la complexité cache l’évidence et quand on arrive à à à montrer que finalement on avait sous nos yeux
Quelque chose de précieux qu’on ne s’en rendait pas compte oui et que on arrive finalement à à à transmettre cette évidence à chacun et tout le monde se dit ah bah oui c’est ce qu’il fallait faire et c’est une bonne idée que finalement tout le monde se réunit se rassemble je trouve c’est
Une grande satisfaction d’avoir réuni des gens autour de projets comme ça merci beaucoup [Musique] merci