Crise du logement : audition de François Rochon et Jacques Friggit

Mercredi 24 janvier 2024, la commission des affaires économiques a auditionné François Rochon, urbaniste et docteur de l’École nationale des ponts et chaussées, et Jacques Friggit, ingénieur général à l’inspection générale de l’environnement et du développement durable (IGEDD), sur la crise du logement.

Tarder commencer notre audition en vous remerciant d’avoir répondu à notre invitation de cette mission d’information qui est conduite au niveau de la commission des affaires économiques à la demande du président du Sénat sur la crise du logement bien sûr le constat mais surtout quelles sont les réponses qu’on peut y apporter qu’ell

Soi conjoncturell structurelle et puis nous souhaiterions aussi au vu des des des auditions que nous avons conduit et que nous conduiront jusque grosso modo à la mi-mars peut-être être force de propositions sur des propositions qui sont peut-être un peu plus innovante voire disruptive pour apporter des solutions à cette crise du logement qui

Est une crise particulièrement grave donc nous avons commencé nos auditions à la mi-décembre et nous pensons terminer pour rendre notre rapport à la mi-mars et en fonction ensuite de la présentation du rapport en commission euh soit on déclinera une partie des propositions dans une proposition de loi soit initialement on avait pensé aussi

Peut-être intégrer certaines des propositions dans le grand projet de loi logement que nous annoncé l’ex-ministre alors je dis pas je sais pas si l’ex futur ministre mais en tout cas l’ex ministre du Logement qui était annoncé pour le mois d’avril 2024 pour autant on pense qu’aujourd’hui alors qu’il n’y a

Plus de mise du logement et quand bien même il serait renommé en nous espérant en tout cas à la fin de la semaine prochaine ça semble difficile le calendrier qui était initialement prévu par rapport à ce grand véhicule législatif sur le logement donc nous conduisons cette mission à à trois trois rapporteurs de

Façon transpartisane Amel gaker qui est donc sénatrice du ptecalé pour le groupe centriste VI Artigalas qui est sénatrice des Hautes Pyrénées pour le groupe socialiste et moi-même sénatrice des Alpes Maritimes pour le groupe les républicains et on est accompagné de notre administrateur Mathieu Messonnier donc nous sommes heureus aujourd’hu

Aujourd’hui de vous accueillir vous êtes deux chercheurs deux éminents chercheurs l’un Jacques frégit et depuis de nombreuses années vous êtes renommé pour vos travaux historiques sur les prix du logement et vous Monsieur François Rochon Vous avez présenté votre thèse il y a peu d’années donc votre dernier

Livre qui est paru l’an passé qualifier la politique du logement de politique impossible j’espère que vous nous permettrez de surmonter cette affirmation au regard de vos travaux respectifs je souhaite que vous puissiez nous présenter votre analyse de la crise ou des crises du logement dans le sens où plusieurs phénomènes s’entremêlent

Aidez-nous à ne pas être Myop en ne voyant que l’actualité d’aujourd’hui mais en allant chercher plus loin les causes des difficultés que nous rencontrons j’ai pu lire que la crise de l’hiver 1954 prenait ses racines dans l’insuffisance de constr conruction dans l’entre de guerre et le blocage des loyers décidé en

1914 ce que nous vivons en 2024 ne prend-il pas ses racines au-delà même de la crise que nous avons déjà vécu en 2008 notre objectif est également je vous l’ai dit de formuler des propositions pour apporter des solutions structurelles nous avons l’intuition que le logement pourrait être arrivé à au

Bout d’un cycle économique mais aussi d’un cycle idé olique ce qui est peut-être la dernière réforme conceptuelle celle voulue par Raymond bar en 1977 à presque aujourd’hui 50 ans les aides fiscales à l’investissement locatif sont pratiqué depuis 40 ans n’y a-t-il pas besoin non pas d’un nouveau réglage des outils existants mais plutôt

D’une refondation il me semble enfin que cette nouvelle politique du logement doit s’appuyer sur plus que des slogans rebattus ou des des punchlines auquels nous sommes malheureusement trop habitués de plateau télé tel que sevrer le logement de la drogue fiscale ou encore une surdépense publique pour une inefficacité collective et encore les

Dos du dormant qui justifie une gestion qui est strictement comptable et budgétaire mais qui ne propose aucune vision avant de vous laisser la parole pour que nous vous interrogions je vous indique que cette audition est diffusée en vidéo sur le site internet du Sénat et sur les réseaux sociaux voilà d’ors

Et déjà je vous laisse la parole je vous remercie de vos interventions respective et après je ne doute pas que nous aurons un certain nombre de questions à vous poser je ne sais pas lequel des d’entre vous souhait commencer monsieur frégit c’est à vous mettez votre micro s’il vous plaît voilà c’est parfait

Parfait je vous remercie donc nous nous sommes entendu avec Monsieur Rochon je commence un quart d’heure de présentation un quart d’heure de questions-réponse puis ensuite il prend le relais donc je vais vous parler de mon sujet fétiche je vais vous parler du prix de logement sur longue période mais je

Crois que c’est c’est c’est très lié à votre sujet car je pense que les l’origine de la contraction des volumes à laquelle on assiste actuellement réside dans des événements survenus il y a 20 ans bien euh la diapo suivante s’il vous plaît bien alors tout d’abord comme je

Vous parler du prix des logements euh je voudrais faire deux préalables bon la première chose c’est quand on parle de logement il y a toujours de prix le prix du bien le prix du service le prix du bien c’est le prix de vente du logement

Et le prix du service c’est le loyer et il faut parler des deux vous allez voir que je vais vous parler beaucoup des loyers au début je vais commencer par les loyers bon deuxièmement on va beaucoup parler de croissance des prix quand on parle de croissance des prix il

Faut bien distinguer deux choses il y a la croissance du prix moyen et puis y a l’inflation du prix et c’est différent parce que imaginons que les logements soient de plus en plus grands et bien on va voir le prix moyen qui va augmenter ter alors même que le prix d’un logement

De taille donnée reste constant donc quand on parle d’inflation il faut défalquer de la croissance du prix moyen tout ce qu’on appelle des effets structur donc c’est la taille la qualité la localisation et vous allez voir que ces effets sont considérables et que si on ne prend pas garde on risque de tir

Des conclusions complètement opposées de la même constatation diapo suivante s’il vous plaît je commence par les loyers donc ici vous avez l’indice des loyers à structure constante de Lig C en gros c’est la composante loyer deanise des prix et la consommation euh depuis 1965 est rapporté au revenu par ménage moyen

Du Français moyen c’est complètement horizontal il s’est rien passé pas d’envoler bon donc c’est très sage et si on regarde un tout petit peu plus près euh en fait il y a eu ça reste valable par exemple si on regarde le parc privé en agglomération parisienne les petites courbes sont presque toutes confondu

Diapo suivante s’il vous plaît alors quand on entend ça aussitôt ça doit faire tilt quand on conna un peu le logement parce qu’on sait bien que le poids du loyer dans le revenu du locataire a doublé en 50 ans donc est-ce qu’il y a pas contradiction et bien non

Il y a pas contradiction simplement on compare des choses différentes donc à droite vous avez le doublement du du poids du loyer dans le revenu des locataires puis à gauche cette courbe horizontale donc on ne compare pas des choses différentes parce qu’à gauche on a l’indice des loyers à qualité

Constante et à droite on a le loyer moyen qui a augmenté beaucoup plus vite je vais vous montrer je vais l’illustrer tout à l’heure à cause des effets et puis en bas à gauche on a le revenu moyen du Français moyen alors qu’à droite on a le revenu moyen du locataire

Or les locataires se sont papéris papérisé par rapport à la moyenne et ça c’est un phénomène absolument structurant si on veut comprendre ce qui s’est passé les 50 dernières années diapo suivante s’il vous plaît voilà donc la courbe rouge la courbe bleue c’est la courbe qu’on vient de voir tout

À l’heure horizontale alors ce serait intéressant de discuter ce qui s’est passé dans les années 70 un jour un ministre mal’ posé la question question je savais pas répondre et depuis j’ai appris la réponse bon mais on en a pas le temps donc cette cour est pratiquement horizontale la courbe rouge c’est la

Paérisation des locataires donc on voit qu’en gros un locataire apporté à la moyenne était avait un revenu 50 % plus élevé en 1970 qu’aujourd’hui donc si vous cherchez à vous loger dans une ville où le prix moyen des logements le revenu moyen pardon est 3000 € et bien

Il y a 50 ans le locataire moyen il gagnait 3000 € et aujourd’hui il gagne 2000 € c’est pas du tout la même chose quand vous cherchez à vous loger avec 2000 € qu’ avec 3000 € donc ça c’est complètement structure ensuite en noir vous avez les effets structures c’est le

Loyer moyen rapporté à l’indice des loyers et lui il a doublé bon presque et donc quand vous combinez ces deux effets il y a une forme d’effet de ciseau hein et bien vous trouvez que le poids du loyer dans le revenu des locataires a plus que doublé

Voilà diapo suivante s’il vous plaît bon alors la baopérisation des locataires euh généralement bon c’est on en parle quand même mais en général on dir ah c’est parce qu’il y a eu de l’accession donc il y a eu un effet d’crémage les locataires revenus élevés sont devenus propriétaire et resplique les autres en

Fait ça suffit absolument pas parce que dans le même temps où la proportion de propriétaires occupant augmenté de 11 % entre 1970 et 2020 la proportion de locataire est restée constante vous allez me dire où est passé la différence ben ce sont une troème catégorie qu’on oublie généralement sur les logés

Gratuitement qui ont quasiment disparu voilà euh donc cette explication là ne suffit pason et quand on analyse les explications en fait une explication très importante c’est la popularisation des jeune qui a été massive il y a eu beaucoup de travaux à ce sujet notamment ces dernières années

Quand on a parlé des retraites bon et alors cette poérisation des locataires elle est au cœur de la problématique budgétaire de la politique de logement parce que la politique de logement c’est une politique qui est ciblée sur les locataire aujourd’hui 84 % des fameux 40 milliards du logement vont au locataire

Mais il y a 40 ans c’était déjà une grosse grosse grosse majorité et donc la politique logement est ciblée sur une cible qui se popérise c’est une politique sociale ciblée sur une cible qui se poérise donc si vous arriver au même niveau de d’efficacité je puis dire

Ça coûte de plus en plus cher et à l’opposé vous avez par exemple les politiques à l’égard des personnes âgées à cause de la revalorisation considérable des retraites il y avait 2 millions de bénéficiaires du minimum vieillesse en 1970 il y a plus que 500000 bénéficiaires de Lapa aujourd’hui

Voilà diapo suivante s’il vous plaît bien maintenant j’en arrive au prix des logements donc sur cette diapo vous retrouvez la courbe bleue c’est les loyers c’est ce on par tout à l’heure et voyz le prix des logement lui il a pas évolué du tout de la même façon entre

1965 et 2000 il est resté à peu près constant par rapport au revenu moyen par par ménage entre 2000 et 2007 en fait 2002 et 2007 ça c’est passé vraiment en 5 ans il y a une explosion de 70 % et depuis c’est à peu près constant on a

Par rapport au revenus par ménage on a bien toujours le revenu par ménage au dénominateur bon alors la question pourquoi diapo suivante si s’il vous plaît donc euh quel qu’est-ce qui explique cet envolie alors il y a une explication qui est souvent avancée et qui ne tient pas c’est l’explication par

Le rythme de construction on naurait pas construit suffisamment de logement et ça expliquerait l’envolier de 70 % du prix de logement par rapport au R venu pourquoi est-ce que ça ne tient pas pour deux raisons la première raison tout le monde est d’accord pour dire qu’ sil y

Avait plus de logement toute chose égale parilleur le prix serait plus bas c’est la loi de l’offre et la demande toute la question c’est de savoir de combien et là il y a une bibliographie qui porte sur ce qu’on appelle l’élasticité du prix des logements par rapport à leur

Nombre c’est la variation du prix des logements lorsque le nombre de logements augmente de 1 % toute chose égale par ailleurs donc en France il y a 40 millions de logements imaginons qu’il y en a 400000 de plus ilag de production il y a 2 ans de combien est-ce que prix

Logement serit plus bas toute une bibliographie et qui concorde sur un ord de grandeur de -1- 2 vent dit 1 % de logement en plus ça fait 1 ou 2 % de prix de logement moins donc vous voyez que on peut absolument pas expliqué par

Un raisonnement de ce type là le bon de 70 % du prix des logements qu’on vient de voir sur la diapo précédente par rapport au revenus bon et la deuxième raison c’est que si une inadéquation du rythme de construction avait causé l’envolet des prix elle aurait dû avoir

Un effet sur les loyers alors certes les loyers sont encadrés mais le sont surtout en cours de bail auou m du renouvellement de bail les loyers à la à la relocation en tout cas pendant la plus grande partie de la période que nous avons vu là était quand même relatif

Libre ils nont été ils n’ont été restreints que sur une partie du territoire or nous avons vu que la courbe des loyers est complètement plate complètement horizontal voilà donc ce n’est pas une question de rythme de la construction qui a causé l’envolé du prix des logs alors qu’est-ce que c’est bah parfois on

Entend dire c’est la faute du prix des fonciers qui est trop cher alors ici c’est le problème de la poulée de l’œuf est-ce que c’est le prix du foncier qui entraîne le prix du logement ou est-ce que c’est le prix du logement qui entraîne le prix du foncier et bien ici

C’est le le prix du logement qui entraîne le prix du foncier en vertu du compte à rebour compte à rebour c’est quelque chose que les promoteurs savent très bien vous expliquer quand ils entendent dire qu’un terrain est à vendre ils se rendent sur les lieux ils regardent le prix des logements dans le

Voisinage ils imaginent le logement qu’ils vont pouvoir construire ça c’est leur métier pour qu’il se vendent bien il détermine le prix des logements neuf en fonction des prix des logements du voisinage plus ou moins un certain prix contenu des caractéristiques du logement neuf bon ensuite ils enlèvent tout leurs

Coût c’est ce qu’ils appellent le compte à rebours et ce qui reste c’est ce qu’ils sont prêts à payer pour le terrain moins une certaine marge de négociation ils vont voir le vendeur il lui propose ce prix et si le vendeur de terrain accepte et bien il y a

Transaction donc il y a prix de transaction autrement dit c’est bien le prix des logements du voisinage qui détermine le prix des terrains alors ici il y a une ambiguïé c’est parce Queen fait quand les promoteurs nous parlent du prix des terrains ils nous parlent souvent non pas du prix de transaction

De la transaction qui s’est passée le mois dernier au cours de laquelle un promoteur a acheté un terrain qui qui lui permet de construire un logement sortant au prix permettant de vendre mais il parle du prix que le vendeur est prêt à accepter et qui est élevé alors

Donc en fait il y a un problème d’adéquation entre ce que les vendeurs sont prêts à accepter comme prix et ce que le promoteur peut payer pour sortir un logement compétitif contenu des capacités d’achat des ménages mais c’est bien l’effet l’effet de causalité va bien du prix des

Logement au prix du foncier pas l’inverse sur les prix de transaction alors qu’est-ce qui reste il ne reste plus qu’une chose qui soit à l’échelle du phénomène ben c’est l’ffet inflationniste d’environnement financier des 20 dernières années voilà donc il y a évidemment la baisse des taux d’intérêt mais il y a aussi

L’allongement de la durée des prêts qui a été une catastrophe pour les ménages je revenir et puis la croissance de l’endettement des ménages une tolérance à l’égard de l’endettement des ménages diapo suivante s’il vous plaît donc pour résumer les les les 25 les 30 derni les 35 dernières années tout en

Haut vous avez la courbe du prix de logement rapporté au revenus par ménage c’est celle que je viens de vous montrer à l’instant on voit bien l’envoler entre 2002 et 2007 puis la stabilité en rouge en dessous vous avez les taux d’intérêt donc ils ont baissé mais vous voyez

Quand même que la baisse des taux n’a pas coïncidé avec l’envolé du prix des logements les choses ne sont pas exactement ne coïncide pas exactement dans le temps alors en dessous vous avez en rose une courbe que que que nous nous aimons bien c’est la durée sur laquelle

Il faudrait emprunter pour acheter le même logement qui pouvait être acheté en en en en emprunteront sur 15 ans en 2000 bon et on voit que cette durée au tout début entre 2000 et 2004 resté compatible avec la durée constatée qui la courbe noire et ensuite elle s’est envolée

Elle s’est envolée parce que l’envolé des prix était sans commune mesure avec la baisse des taux d’intérêt bon et la même sortie du graphique hein euh et on voit d’ailleurs qu’en dessous en dessous on a quelque chose qui est pas exactement le même le nombre de transactions de logement ancien mais la

Vitesse de rotation c’est que c’est le nombre de transaction de logement ancien divisé par le nombre de logements du parc en gros c’est TR c’est à peu près 3 % par an ça veut dire que chaque année 3 % des logements à peu près en moyenne sont vendus logements ancien mais ça

Aussi et donc ce qu’on voit c’est quand la courbe rose explose et ben évidemment la courbe marron en dessous diminue parce que les gens ont plus les ont plus la capacité pour acheter é log bon et alors ensuite miracle il y a une grande crise mondiale il y a une grande crise

Mondiale importé en France qui n’était pas d’origine domestique en France Griss financière qui a fait que les autorités financières au sens large c’estàd la la Banque centrale européenne mais aussi en France les autorités qui ont la tutelle ont ouvert les vannes ont ouvert les vannes pour éviter un craque un craque

Complet donc à partir de ce moment-là on voit que les taux d’intérêt ont continué à baisser euh et puis il y a eu d’autres phénomènes qui qui ont qui on augmenté la liquidité alors la baisse t c’est pas tout à fait vrai voyez qu’il y a une

Exception entre 2005 et 2000 2009 où les taux remontaient les prix continu à exploser donc là on savait que ça pouvait pas durer on Savit que ça pouvait pas durer et nous nous pensions à l’époque qu’ aurait un agistrement par les prix et en fait il y a bien eu un

Ajustement mais pas par les prix c’est fait par les taux d’intérêt comme les taux d’intérêt ont été àissés un niveau très bas les prix ont pu l’éviter comme comme on le voit sur le graphique du haut voilà alors pourquoi est-ce que les les prix ont ement explosé entre 2002 et

2007 bien il y a probablement un contreeffet du craque des technologiques craque boursier savoir que les craqu boursiers sont généralement suivis par des envolés du prix du logement par des bosses c’est c’est évidemment c’est pas seulement des envolés ensuite après l’envolé il y a une rechute donc c’est

Une bosse ça n’a pas été le cas dans pour le craque de l’Union Générale à la fin du 9e siècle mais c’était un cas très particulier ça a été le cas après 1927 il y a une bosse du prix des logements à Paris au début des années 30

Ça a été le cas entre 87 90 après le craque de boursé de 87 ça a été le cas après le craque des technologiques et après le craque des subprimes bah quand même les prix ne pouvaient plus augmenter parce qu’il éent déjà très haut mais au moins ils ont l’évité ce

Crack a permis de l’éviter donc c’est c’est il y a eu un effet de ce type là qui est extrêmement difficile à mettre en évidence parce que mesurer la liquidité c’est beaucoup plus compliqué que de mesurer les taux d’intérêt les taux d’intérêt vous avez sur le site de

La Banque de France tout est clair les liquidités c’est plus compliqué voilà et et donc s’il avait pas eu cette administration des taux d’intérêt de cette cette grande ouverture du crédit et bien les prix serai vraisemblement retombé dès 2010 et j’ai ajouter tout en bas en tout petit et ça aurait été mieux

Ça aurait été mieux du point de vue du logement parce que aujourd’hui ben le ménage pourrait emprunter sur 15 ans pour acheter son logement vraisemblablement vous pouvez passer à la diapo suivante s’il vous plaît donc conclusion la récente remontée des taux d’interr n’est pas une surprise on savait bien que les taux

Administrés ça vous pouvez pas durer éternellement les Tau administré d’ailleurs pour nous qui n occuper de logement ça ressemble beaucoup au loyer administré puisque les taux d’intérêt c’est les loyers c’est c’est le loyer de l’argent hein mais euh donc je je reviens à mon sujet donc la récente

Remontée des taux d’intérêt n’est pas une surprise elle a interrompu l’effet inflationniste de l’environnement financier en désolvabilisant les accédents et en réduisant la compétitivité du placement au logement évidemment comme souvent en immobilier les prix ne se sont pas ajusté immédiatement à la baisse qui une proportion élevée des

Vendeurs environ la moitié pour les logements anciens et davantage pour les terrain battir ne sont pas pressés de vendre et beaucoup d’entre eux anticipent que les prix finiront par remonter d’ailleurs l’histoire leur a souvent donné raison malheureusement c’est pour ça que c’est un phénomène aut renforçant et donc il préfèrent attendre

Dans le 9U il y a un effet supplémentaire qui est la ha des C de construction d’ù baisse des volumes et puis avec des effets d’entraînement sur quantités de d’activités qui vivent dont les recettes sont indexées sur les montants de transaction de logement donc évidemment toutes les professions dont

La rémunération est indexée sur les transactions il y a les départements qui perçoivent des droits de mutation et cetera alors si on fait tout un petit peu de prospective et bien il faut faire une prospective sur l’environnement financier diapo suivante s’il vous plaît donc en conclusion des phénomènes

Peut-être trop souvent néglig négligé la grande modération de l’inflation des loyers en tout cas la croissance à structure constante deuxièmement la paupérisation des locataires malédiction budgétaire de la politique du logement à for thorie si en plus on veut améliorer les conditions de logement c’est ce qui s’est passé la qualité de logement c’est

Beaucoup amélioré il a fallu payer à la compenser à la fois la popérisation des locataires et payer l’amélioration des logements bon la faiblesseasticité du prix des logements par rapport à leur nombre si jamais quelqu’un que vous auditionnez vient vous dire que si les prix on augmentés c’est parce qu’on a

Pas assez construit posez-lui la question quelle est l’élasticité du prix des logements par rapport à leur nombres et écoutez sa réponse et faites-vous une opinion je vous ai joint dans le petit dossier une revue bibliographie à ce sujet vous verrez que c’est très concordant il y a deux références qui

Sont en dehors de la fourchette moins à moin 2 mais on sait pourquoi et on on sait pourquoi on les retient pas ensuite le compte àbour c’est bien le prix de qui détermine le prix foncier constructible et non l’inverse ensuite pour la première fois j’ai introduit le mot crise bon parce qu’on pourrait

Pendant pendant très longtemps discuter sur ce que c’est qu’une crise s’il y a vraiment une nouvelle crise ou pas et cetera la principale crise pour moi c’est que il y a 2 ans il y a 2 3 ans le ménage pouvait acheter à peu près le même logement que ses parents avaient

Acheté en 2000 contenu avec un revenu ayant cru comme le revenu moyen par ménage simplement fallait s’en Detter sur 23 ans au lieu de 15 ans alors dans la vie d’un ménage ça n rien à voir quand vous êtes accédant à la propriété généralement vous avez entre 30 et 35

Ans vous avez des enfants en bas âge imaginons que votre fille est 3 ans que vous empruntez sur 15 ans 15 ans plus tard elle a 18 ans vous allez pouvoir l’aider à pendant ses études puisque vous allez retrouver une petite marge de manœuvre si vous empruntez sur 23 ans

C’est absolument impossible bon puis le dernier évidemment l’effet inflationist de l’environnement financier depuis 2000 alors j’ai rajouté deux diapos à la fin à la demande de votre administrateur sur la fragilité des comparaisons internationales c’est un sujet sur lequel j’ai commis un rapport il y a peu

De temps je vous ai mis les les coordonnées du rapport dans dans le petit dossier je vous donner deux exemples première question on va comparer les aides personnelles au logement en France et en Allemagne en pourcentage du PIB et bien si je vais à l’OCDE on vous dit qu’en France

Çaappelle 0,7 % du PIB et 0,7 % en Allemagne bon donc c’est autant en fait c’est légèrement plus en Allemagne d’près si vous allez chez Eurostat on va vous dire qu’en France c’est 09 en Allemagne c’est 03 donc çaappelle trois fois plus en Allemagne bon alors dans ce

Domaine nous avons la chance d’avoir une bonne étude fouillée faite par Monsieur Cheffer euh qui qui a étudié à fond les aides personn au logement en Allemagne et qui nous laisse penser que c’est l’OCDE qui a probablement raison voilà alors évidemment il y a des tas de problèmes de comptabilité qu’est-ce

Qu’on appelle une aide au logement dans les années 70 quand le quand le prix du pétrole augmenté en France on a augmenté les aides au logement c’est la solution qu’on a pris pour compenser pour les ménage à revenus la hausse du du prix forfait de charge qui figure dans le

Barin aujourd’hui quand on est confronté à la même chose on a créé un chèque énergie qui évidemment ne rentre pas dans les aides personnelles logement les Allemands eux ont choisi l’augmentation des aides personnelles logement les Allemands depuis le début des années 2000 depuis les accords art ont énormément augmenter les aides

Personnelles au logement ils sont allés à fond sur les aides personnelles au logement financé par les collectivités locales bon la dernière diapo s’il vous plaît alors là la question c’est la comparaison des dépenses publiques en faveur du logement en France et en Allemagne donc euh je vous ai

Retranscrit un tableau fait par une ONG euh j’ai actualisé légèrement à à 2021 c’est tout mais le reste est en changé alors on se réfère à des nomenclatures comptables qui s’appellent les cofog c’est des nomenclatures internationalement internationalement connu bon alors la première ça dépense en logement donc on voit 0,4 pour la

France 01 pour l’Allemagne ensuite il a les équipements collectifs alors c’est quand même bizarre dans une comparaison euh dans une comparaison de la dépense ver du logement des équipements collectifs déjà est-ce que les gymnases c’est vraiment euh du logement je sais pasement il y a une autre chose qui est très bizarre c’est

Que c’est trois fois plus en France qu’en Allemagne alors quand je vais en Allemagne j’ai pas l’impression que les équipements collectifs soient vraiment négligé euh donc je me dis ici que d’une part c’est non pertinent et d’autre part c’est quand même douteux parce qu’il est tout à fait possible que les équipement

Collectif soit ailleurs et cetera la Cour des comptes qui a qui a fait un rapport il y a pas très longtemps dessus dit que souvent dans dans ces dans ces comparaisons les dépenses des collectivités locales sont ises par exemple est-ce qu’ils ont is les dépenses des collectivités locales en

Allemagne qui comme vous le savez on un rôle beaucoup plus important qu’en France je sais pas mais il y a quelque chose de très bizarre iciensite l’alimentation en eau bah je dirais pas que c’est du logement l’éclairage public non plus sauf pour les SDF peut-être la RD dans le domaine du

Logement des équipement collectif ça ça se discute mais c’est nul donc ça pose pas de problème et logement équipement collectif non classifié ailleurs on peut se poser des questions sur pertinente mais c’est tout petit donc quand j’ajoute tout ça on obtient 1,3 en France 0,5 en Allemagne ça fa déjà 0,8 % de

Différence alors quand même si on si on enlève le poste équipement collectif il ne reste plus que 04 % de différence et puis tout en bas il y a les aides personnels au logement donc ici on retient la la classification Eurostat que je vous a indqué tout à l’heure donc

09 contre 03 et en fait nous avons tout lieu de penser contenu des études fouillé que nous avons que c’est à peu près zéro d’où la colonne de droite qui est l’écart qui reste quand on a corrigé de tout ça B le 1,4 % devient 0,3 %. et

C’est pas fini car dans la manière de comptabilité de comptabiliser les dépenses euh il y a quelque chose on peut difficilement faire autrement mais qui qui qui est très gênant c’est que ce qu’on considère comme une dépense est ce qui est normal bon alors en Allemagne

Par exemple il y a une disposition qui consiste à pouvoir amortir les logements amortir en tout cas le prix foncier des logements mais comme c’est des droit commun c’est pas considéré comme une aide nous n’avons pas ça mais nous avons des aides fiscales à l’investissement locatif qui sont considérés comme des

Aides vous avez deux dispositifs je je ne me prononce absolument pas sur la pertinence de ces dispositifs mais qui ont un peu le même objectif qui ont le même objectif mais dont l’ est comptabilité comme dépense et l’autre non donc si onalysé de près ce 0,3 % qui reste résiduel peut-être qu’on

Trouverait encore des choses à creuser voilà et donc quand on alors quand on bon je pourrais vous donner des exemples comme ça je vous ai apparé pendant une heure j’ai rédigé un rapport qui est plein de choses comme ça mais la conclusion c’est quand même faut

Être très très très très prudent et si vous si quelqu’un vous parle de comparaison internationale en vous disant que la France dépense beaucoup plus que l’Allemagne ben je vous invite à demander la note de calcul à la regarder de près à l’expertiser au vu de ce que je viens vous montrer là

Merci merci beaucoup monsieur frigit pour cette présentation euh je vous laisse la parole Monsieur rochan Merci alors je pense mon approche sera complémentaire de celle de Monsieur frigit elle ne recours pas aux statistiques elle développe plus elle s’intéresse plutôt à interroger nos cadres de pensée et la façon dont les

Travail dont les travaillent les acteurs du logement elle part de l’idée que la question du logement implique une pratique politique démocratique et pas seulement technique à la recherche d’une vision d’ensemble pour reprendre l’expression de claud riant et où le secteur du logement social peut jouer un rôle important en terme de proposition

Dans cet exposé je reprends point par point les éléments qui m’ont été communiqués dans la note de cadrage dans une présentation volontairement assez incisive pour contribuer au débat vous m’interrogez sur la caractérisation de la crise je dirais que l’élément d’actualité que nous avons une crise peut-être classique de l’immobilier le

Marché est grippé par un retournement brutal de conjoncture il y a un problème économique indéniable c’est certainemente d’une gravité assez historique la spécificité de cette crise est que l’État ne dispose plus de contre-mesures puissantes immédiate de la même manière qu’il a été d’une certaine façon dépassé par

La crise sanitaire il y a un déficit de marge de manœuvre et de savoir-faire trois points à ce sujet après la crise de 2008 contrait efficacement l’hybridation entre le secteur privé le secteur social avec aujourd’hui la moitié de production de logements sociaux en VEFA et les pressions financières notamment avec la

RLS réduisent le potentiel contracyclique du logement social deièmement le niveau d’endettement actuel du pays et là je dois rappeler l’entretien que m’avait accordé monsieur philippe Dallier au au Sénat qui était très attentif à la fois les dépenses publiques et aux questions de logement rend extrêmement prudent l’usage de la

Relance par la dépense publique en particulier des dispositifs fiscaux je dis pas qu’il faut radicalement les remettre en cause d’un d’un revers de main mais mais la situation globale est tout à fait différente de celle qui prévalait il y a 20 ans de même l’allongement de la durée du volume des

Crédits immobiliers du de la durée et du volume des crédits mobiliers pour les ménages comme l’a souligné monsieur frigit lié à l’augmentation des prix la baisse parallèle des taux sur les dernières décennies rend impossible un accroissement du taux d’effort et donc c’est cela la réalité de la politique du

Logement aujourd’hui et il faut souligner que tous ces éléments déterminants n’ont pas été explicitement débatttu ils sont en fait la résultant d’une politique très silencieuse sur ces sujets comme toute crise nous sommes donc face à un moment de retour à la réalité des choses derrière l’apparence d’un marché du du logement jusque la

Dynamique en trompelœil ressort un problème structurel ancien interne et qui n’a pas été traité qui a été esquivé un problème fondamentalement politique et c’est cela qu’il nous faut déconstruire prioritairement à mon sens pour obtenir des propositions efficaces je pense que c’est c’est possible d’obtenir des propositions efficaces au

Fond que voulons-nous en matière de logement pour notre pays cette question n’est pas un sujet mondain de dissertation en artifice de communication c’est un travail politique à mener méthodiquement à l’instar de ce que fait votre commission vous m’interroger pour mettre en contexte dans le moment présent un regard sur la

Politique actuelle du gouvernement je ferai un bref rappel historique Jacques chabandelmas qui était premier ministre à l’époque faisait déjà ce raisonnement d’une surdépense publique pour une inefficacité collective dans des termes relativement proches je vous passe la citation le problème de cette considération générale est qu’elle esquive les connaissances spécifiques

Sur le sujet qui existe sur le logement on parle souvent de d’approche comptable monsieur frigit d’autre part a montré combien l’usage des instruments statistiques est une affaire délicate qui sert bien souvent à justifier des positions établies plutôt qu’à les remettre en question à les réinterroger c’est pourquoi il ne nous faut pas

Seulement nous baser sur sur les chiffres mais pouvoir dire aussi ce que nous attendons ce que nous prévoyons ce que nous préparons avec la politique de logement dans des termes que chacun peut que comprendre dans les termes du citoyen de l’électeur souvent figure oublié c’est le cœur du problème à mon

Sens qui entraîne le reste de la machine et au fond on ne sait plus où on va et cela n’a pas toujours été le cas je voudrais rappeler que Jacques Chirac en son temps poséit le diagnostic la fracture sociale et proposé de mettre de l’oxygène dans le système avec le préato

Zéro soit l’accession à propriété des couches moyennes tout en procédant aussi à des réquisitions on dir aujourd’hui fluidifier la chaîne du logement avec une attention à la cohésion sociale qui se manifeste par la suite sous la cohabitation par la loi SRU plus tard Nicolas Sarkozi va plus loin en

Proposant la France de propriétaire cette aspiration semble largement partagé par la population mais comme le noté dans l’audition de Romain dans une une une conférence que vous avez organisé voilà Robin Rivaton cela ne s’est pas traduit dans les fait malgré les taux d’intérêt historiquement faible c’est un problème enfin François Hollande proposait

D’équilibrer cette politique de régul cette politique par la régulation du secteur locatif privé qui a fait débat mais les outils aujourd’hui sont soutenus par une grande part des élus locaux on le voit la politique du logement avait donc une direction intelligible pour chacun et elle avait cette vertu d’entraîner le secteur dans

Alors dans une certaine stabilité et surtout dans une cohérence qui permet d’organiser le le secteur productif en conséquence et il me semble que depuis 2017 le récit de la politique du logement est en quelque sorte en panne celui-ci procède beaucoup par effet de retrait c’est un sujet privilégié de

Réduction budgétaire parfois par rabot donc qui interprète peu les questions de fond c’est un choc de l’offre qui n’est pas advenu et monsieur frigit a montré que ces effets d’offre fonctionnaient peu sur les prix c’est une suppression de la taxe d’habitation sans lien direct avec avec le sujet ou une création de l’IFI

Comme résidu de l’écief et non pas comme un projet pour le logement récemment monsieur vergrit allit jusqu’à remettre en doute la pertinence d’une politique nationale du logement au profit d’un puissant mouvement de décentralisation autrement dit depuis ces dernières années nous sommes dans une époque revendiquée de discrétion sur le sujet

Discrétion démocratique dans laquelle la question du logement se réduit un sujet technique qui explique du reste l’absence récurrente de ministre du Logement ce choix politique a le grand bénéfice de la constance il faut le le reconnaître mais on peut regretter parallèlement qu’il efface du débat public un grand sujet de société et

C’est la conséquence est de mettre de côté dans le débat les Français les électeurs au profit d’un dialogue qui est de plus en plus tendu entre les acteurs du secteur et l’État on peut sen rendre compte ce matin par la conférence de presse de l’Alliance pour le logement

Ainsi le gripage de la chaîne du logement qui a été évoqué dans les précédentes auditions se double d’un grippage de la chaîne des acteurs en amont qui se trouve au fond euh amené à prendre des positions politiques ou à des revendications qui n’étaient pas dans la trad dans la dans leur tradition

De leur positionnement et qui au fond les met en défaut sur des sujets qui ne sont pas leur sujet privilégiés d’expertise c’est sur ce point en fin d’exposé que porteront mes proposition au fond nous sommes avec des acteurs très engagés très mobilisés mais sans boussole politique et il est important

De compenser ce vide politique car ce n’était pas leur rôle jusqu’à présent ils sont amenés à se faire force de proposition sur un registre qui n’est pas le leur et force de constater que les débats sont souvent mal posés vous m’ interroger sur un point de vue sur les aides fiscales je dirais

Qu’évidemment les acteurs sont plutôt pour les aides et l’État plutôt scrupuleux c’est leur rôle respectif la controverse est inévitable et donc peu productive en matière de de de conception politique du du logement la question me semble plutôt est-ce que cela a fonctionné depuis les premiers dispositifs au début des an 80 que vous

Avez cité madame la Présidente la réponse et clairement non en volume le parc locatif privé a quasiment stagné depuis les années 70 tandis que le volume de l’accession a plus que doublé et celui de logement social a triplé dans le même temps un certain type de

Logement qui a présenté 15 % en 70 qui ces statut un peu particulierers loger gratuit lui s’est considérablement réduit oui nous av avons un problème structurel sur le locatif privé et par conséquent oui peut-être la professionnalisation de cette activité certainement une bonne piste le deuxième point que vous soullignez est les

Besoins en construction les acteurs veulent construire beaucoup l’État est plus réservé pour tenter de résoudre la question énergétique et le poids des dépenses publiques même querelle de position la réalité est que le niveau de production ne se décrète pas on le voit aujourd’hui par cette crise très

Preignante et ce qui est important n’est pas l’objectif annuel mais la structure de parc que nous souhaitons on atteindre à terme je pense que c’est une façon de poser le sujet qui qui est utile pour le débat public veut-on briser le plafond de verre des 57 % d’accession et si oui

Peut-on le faire avec la politique des bas revenus que nous avons les statistiques de Monsieur frigit apportent des éléments de réflexion quelle innovation financière concevoir en ce sens deuxièmement veut-on continuer la concentration du parc de du parc locatif privé dans les mains des ménages multipropriétaires est-ce un bon

Choix n’y a-t-il pas là un risque pour la cohésion sociale enfin veut-on poursuivre l’effort national pour développer le logement social qui est le premier bénéficiaire de la politique du logement sur le demisècle passé en croissance en volume je pense que c’est pas souvent redit en ces termes et dans

Quelle direction faire évoluer ce modèle pour son 2e siècle d’existence enfin vous m’interrogez sur les politiques contracycliques indépendamment du fait évoqué précédamment que l’État a peu de marge de manœuvre aujourd’hui clairement une grande partie des acteurs interprètent les position du gouvernement comme le choix résolu d’une régulation automatique par le marché acceptant les

Tensions que cela risque de provoquer pour les ménag et dans les entreprises je pense qu’à tout le moins ce choix s’il est avéré mériterait d’être explicité mais pour l’avenir veut-on préserver une marge de sécurité dans le secteur pour préparer les amortisseurs réguliers dont il aura immanquablement besoin tous les 15 ans environ ou

Fait-on le choix d’ajustement violent par le marché enfin vous m’interrogez sur l’opposition entre lli et plli j’ai peu d’éléments à à indiquer sinon que le plli est vraisablement un bon investissement pour le patrimoine de la nation à travers le logement social quant au lli s’il ne coûte pas trop cher

En finance publi c’est un c’est aux investisseurs d’arbitré par principe dans une époque financière cependant troublée je voudrais ajouter un point complémentaire de façon plus générale le débat sur le logement d’une certaine manière tourne en rond du fait de sa fragmentation qui peut se résumer en trois grandes approches spécialisées

Certes complémentaires mais pas coordonnées je fais une longue démonstration de cela dans le livre logement critique d’une politique impossible pour faire des propositions pour le dépasser il il me semble dans le débat public il y a une très grande place à la dénonciation du problème du mallogement une urgence sociale mais qui

Est paradoxalement installée sur le temps long parallèlement nous avons un travail d’optimisation de l’action publique qui a euh le revers de se concentrer sur les détails souvent sur l’épaisseur du trait et au fond noie le poisson par une multiplicité de sujets périphériques à la question centrale du logement enfin l’approche par le système

De l’habitat plus théorique a l’intérêt de décrire des processus complexes de chaînes on parle souvent de chaînne du logement mais qui sont difficiles à traduire en action ce triptique vient en fait de travaux de recherche des années 90 qui reposaient la question du logement de façon avec une très grande acité et qui

Qui se sont progressivement spécialisés dans ces trois voies et il me semble qu’aujourd’hui l’enjeu est de les recoordonner de trouver des outils pour les coordonner ce qui nous aidera à à faire cette révolution intellectuelle sur la politique du logement vous avez situé la la la référence de la grande réforme de

77 je pense que c’est vraiment cela qu’il faut viser j’en termine par quelques propositions proposition conjoncturelle je voudrais rappeler que le secteur du logementmobili est fortement capitalistique et pour obtenir des résultats rapides il faut forcément déplacer très vite beaucoup d’argent c’est compliqué et cela passe par de l’innovation financière dans le crédit

Immobilier je peux pas aller plus loin je reprends simplement l’idée de Christian Topalov dans le logement histoire d’une politique impossible qui avait inspiré un peu en réponse le livre sur la critique d’une politique impossible deuxième point sur le logement social sur un registre un peu disruptif puisque vous êtes ouvert à à

Ce type de proposition euh le rapport de Courson évoqué un impôt des sociétés dans le logement social cela fait débat s’il est considéré comme un dispositif de substitution à la RLS qui est un dispositif très très complexe pour les organisme peut-être c’est une piste euh de souplesse de gestion à examiner je ne

Sais pas si c’est une bonne piste mais je pense que ça mérite mérite d’y regarder de près d’autant plus que ça répond à des questions européennes enfin il semble que les acteurs soient ouverts à une régulation du foncier qui est la boîte noire des prix vous l’avez indiqué Monsieur frigid

Donc avancer sur ce point et certainement une bonne chose sur les propositions structurelles qui se renvoient au cœur du du travail d’analyse que j’ai produit la grande réforme de 77 à bientôt un demi-siècle le livre blanc du logement social en 75 avait contribué fortement au débat je pense qu’il serait bon de s’inscrire

Collectivement dans un dans une disposition d’esprit une logique de travail qui consiste à préparer patiemment et méthodiquement le prochain tournant de la politique du logement en le pensant comme tel pour cela il est incontournable de reposer la question question politiquement sens large cela implique de dépasser les écueils

Identifiés dans le débat public j’ai essayé d’en pointer quelques-uns ce que je propose en réponse à la spécialisation des trois approches c’est de décomposer aujourd’hui le sujet en deux approches complémentaires qui me semble-t- touche à l’identité de notre nation premièrement une politique de cohésion sociale qui doit faire du parcours

Résidentiel la preuve du pacte républicain deuxièmement une politique urbaine qui doit nous permettre de relever au la main le défi des transitions énergétiques et climatiques en améliorant la qualité du cadre de vie je fais une démonstration assez longue pourquoi j’arrive à ces deux éléments qui sont finalement assez schématiques

L’enjeu est de garantir une capacité de capitalisation des contributions qui émanent des différentes positions du champ du logement ce travail semble engagé dans votre commission mais doit se poursuivre également dans d’autres lieux pour y parvenir il faut si vous me permettez l’expression muscler les grandes organisations d’expertise

Transvers de haut niveau au sein même des organisations il y a un enjeu d’organisation de ce travail en interne et aussi de coordination du champ du logement parce qu’il me semble chapater les l’ensemble des écueils que nous poitons dans le débat public et celui-ci doit être être clairement posé comme une

Condition pratique de réarmement de la politique du logement pour reprendre le terme présent dans notre actualité je pense que la politique du logement en France a une chance de pouvoir s’appuyer sur un secteur constitué et surtout de faire souvent l’objet de consensus républicain qui dépasse leséclivage politique habituel

Et je pense qu’il est essentiel de de se concentrer sur ces éléments là voilà je vous remercie merci beaucoup monsieur Rochon c’était l’un et l’autre très intéressant je ne sais pas qui souhaite commencer à poser des questions mesdames alors Viviane oui moi je voulais aussi vous remercier pour vos exposés vraiment

Passionnants et qui qui apporte beaucoup à nous vont apporter beaucoup à notre à notre travail j’en suis sûr moi j’avais une deux questions trois questions peut-être sur la question des euh des de l’augmentation des taux des taux des des crédit euh ça a mis un petit certaines banques ont mis un peu

De temps à comprendre que les taux augmentaient et dans les et ceux qui font les prêts dans les des banques j’ai eu quelques informations sur des banques qui avaient tardé et donc il ont refait des prêts encore alors que les taux augmentai qui ont continué à proposer

Des taux à faible taux et à très long sur du long terme donc et qui se trouve maintenant du coup un petit peu en difficulté voilà c’était je j’ai cru de banques j’ai eu l’information que deux banques étaient avait un petit peu continué leur marchand de de crédit

Avait continué alors que les taux augmentai bon euh juste est-ce que vous pensez vraiment que c’est les taux l’augmentation des taux va faire baisser les les les prix peut faire baisser les prix et ou est-ce que c’est uniquement euh euh si si le le la la longueur des

Prês le la longueur des prêts baisse aussi voilà est-ce que c’est c’est un mécanisme qui peut faire faire baisser les prix vous dites que des gens attendent beaucoup attendent ne vendent plus et attendent que les prix remontent est-ce que vous pensez que ça peut ça peut arriver ou alors où est-ce qu’on

Doit nous penser que c’est mieux de rester avec des taux des taux qui sont plutôt plutôt haut sur la question de la donc dont Dominique a beaucoup parlé sur la question de la du sevrage de la le logement de la drogue fiscal voilà est-ce que est-ce que certains de voix

Disent aussi compris que le les la les la défiscalisation fait monter les prix aussi du coup du du logement du coup du logement fait monter les prix que que ça peut être cela et puis sur la la question euh la plus plus générale sur euh sur la la la construction

Euh sur sur les deux nous nous on pense aussi que dans le modèle économique du logement c’est important parce qu’il n’y a pas que que le le fait de construire des logements il y a le fait aussi de faire tout travailler toute une économie qui est autour du du logement et que là

Avec la crise et la baisse de la construction euh on est dans une dans nombreuses entreprises qui suite à la crise aussi financière à la crise du du covid et puis la crise qui s’en est suivie qui vont se trouver qui doivent déjà rembourser les PGE qui doivent

Aussi maintenant repartir dans leur dans les charges sociales et on a été alerté par de nombreux acteurs de économique comme quoi des entreprises allaient être en défaut est-ce que il y a pas des mesures là à prendre rapid rapidement pour essayer de faire en sorte de de relancer au-delà de la vision globale

Qu’on peut avoir dans une perspective assez sur court terme sur le logement de relancer le la construction de logement merci personnellement j’ai pas d’information sur des banques qui auraient pendant plus longtemps octroyé des frais bateau c’est pas mon domaine euh est-ce que est-ce que la la hausse

Des taux va faire baisser les prix en tout cas fait baisser les volumes par le le phénomène qui est bien connu c’est qui est que beaucoup de vendeurs sont pas pressés de vendre et donc attendre bon mais alors en gros c’est la moitié pour les ventes de logements anciens et

On on sait de comment constituer cette moitié hein il y a un tiers des ventes de logement anciens qui font suite à une mutation à titre gratuit et la moitié de ce tiers fait suite rapidement à une mutation à titre gratuit typiquement c’est les enfants qui ont besoin de

Vendre les logements après le décès des parents pour se partager les tes eux ils vendent ils vont baisser les prix rapid c’est grâce à eux que les que les transactions continuent de se faire il y a un deuxième type de mutation un/ers grosso modo des achats

De logement sont le fait de ménag qui sont déjà propriétaires de le résidence principale qui décident d’en changer donc ils en achètent une puisevendent l’autre pardon dans les TR qu des cas il vendent l’autre et dans ce cas-là ça fait aussi une offre qui est qui qui est

Prête à baisser les prix quand vous êtes pressé quand vous avez déjà acheté un logement vousz et ça fait la moitié ça fait la moitié et les autres ils ont tellement entendu dire que les prix ne pouvaient que que monter ou dans l’immobilier quand on attend on s’en

Sort toujours qui qu’s sont pas pressés voilà donc la question c’est combien de temps ça va prendre pour que il passe de la deuxième catégorie à la première je je ne sais pas la réponse dépend énormément de votre prévision de taux d’intérêt et là ça ça m’amène

À à faire un point vous allez devoir faire des des propositions euh vos propositions devront être adapté à l’état du marché quand elle quand vos propons commenceront à être appliqué mettons dans 6 mois ou dans un an bon que seront les taux d’intérêt dans un an

J’en suis je suis incapable de le dire sinon je serai milliardaire he vous aussi et tout serai en or ici donc euh vous êtes malgré tout obligé de faire de des hypothèses donc je peut-être aa-t-il que lorsque vous ferez vos propositions que vous que vous fassiez faisons l’hypothèse que faire de

Scénarios sur tau d’intérêt voilà personnellement je je vois pas trop une baisse des taux d’intérêt bon mais je peux me tromper je me suis trompé en 2006 2007 j’avais absolument pas vu venir les taux d’intérêts qui qui allaient devenir nul ou négatif et donc ma prévision en 200627 c’est que les

Prix allaient revenir vers le revenu par ménage seule question c’était dans quel délai le scénario rapide c’était 5 ans le scénario long c’était 10 ans je crois voilà bon c’est pas du tout ce qui s’est passé euh donc je ne me demandais pas de faire des prévisions de taux d’intérêt mais si

Les taux d’intérêt restent au niveau ils sont je vois pas comment les à partir d’un certain moment les volumes ne pourraient pas enfin les prix ne finiraient pas par s’ajuster et les volumes par partir question c’est combien de temps et là ça fait appel à des phénomènes comportementaux que je connais pas mais

J’aurais tendance à dire toujours si c’est rapide ça sera 5 ans donc vous voyez c’est pas instantané bon euh sur les effets inflationnistes vous m’interrogz les dépenses fiscales B pour nous c’est une obsession euh en tant que service d’audit nous passons une bonne partie de notre temps à au tié des

Politiques publiqu et donc il y a deux obsessions c’est les effets d’auben qui consiste à payer les gens pour enfin subventionner les gens pour qu’ils fassent quelque chose qu’ils font déjà et les effets inflationnistes B en matière de d’aide fiscale l’investissement locatif il y a eu l’article tranois bonau qui est qui est

Le premier qui soit parti qui a ma connaissance n’a jamais été invalidé qui reste valable donc je pense qu’en effet au vu de ce que la biographie il y a eu des effets inflationnistes des aides fiscales à l’investissement locatif voilà tout ce que je peux vous dire j’ai pas travaillé personnellement dessus

Mais la bibliothèque biographieque que j’ai vu m’a plutôt convaincu voilà euh ensuite comment relancer la construction bon euh les les mesures vous allez prendre vont dépendre du niveau des taux d’intérêt donc je reviens à ce que je disais à l’instant alors déjà faut pas faut pas prendre des

Mesures qui risquent pas trop de de marché donc je l’ai pas dit mais les ménages empreunent à peu près 60 % du montant des achat de logement ça vous ça peut vous paraître peu mais dans les 40 % différence il y a tous les logements des ménages qui changent de résidence

Principale et qui sont revendus c’est pour ça qu’on arrive à 60 %. donc en gros il y a 2 3 ans il y a 2 ans ils empruntaient 300 milliards aujourd’hui il doiventpr 150 milliards par an à peu près quand vous regardez l’effet d’une hausse de taux d’intérêt de 2 % sur des

Sommes de cet ordre il suffit de 2 % de hausse des taux pour annihiler les fameux 40 milliards du logement c’est la la solvabilité qui a été retirée de la poche des acheteurs par la hausse des taux est équivalente à la totalité euh de de des 40 des fameux 40 milliards du

Logement donc vous voyez que des mesures budgétaires sont pas vraiment à l’échelle je pense voilà même si on vous dit ça on va être très malin on vaê faire du Smart euh ça il y a des gens qui vous expliquent qu’on peut faire des choses très smart je crois que c’est pas

À l’échelle euh alors faut surtout pas endetter davantage les ménages euh des fois j’entends des gens dire mais il faudrait que les gens puissent emprunter sur 30 ans au lieu d’emprunter sur 2 je trouve je pense ce serait catastrophique ça aurait été tellement mieux B on on a

Des on a des taux d’intérêt de des taux d’usure ça aurait été tellement mieux si on avait interdit de prêter à plus de 20 ans en 2000 voilà maintenant c’est un peu facile de le dire hein euh voilà alors euh donc euh bon il y a il y a une première chose

Parce qu’on est au Sénat ici je dirais c’est c’est donner l’exemple parce que je pense aux collectivités local une partie importante du foncier sur lequel les logements sont construits provient de la sphère publique euh donc là faut pas hésiter à mettre ce foncier à à à

Vendre ce foncier et à un prix qui permett au aux promoteurs de sortir des logements à un prix compétitif ça veut dire qu’il faut sérieusement baisser les prix par rapport à ce que les les propriétaires état ou collectivités locales pouvaient espérer il y a 2 ans voilà mais il faut réviser

Complètement donc la méthode des comparaisons par exemple doit être adaptée pour tenir compte du fait que entre une mutation qui a eu lieu il y a 2 ans et aujourd’hui et bien les taux d’intérêt ont énormément augmenté puis les construction peut-être aussi voilà donc la première chose c’est donner

L’exemple ça me para important parce que ça crée des références qui ensuite peuvent entraîner le reste donc la sphère publique ne V ne vend qu’une partie minoritaire du foncier construit mais elle peut donner l’exemple bon mais autrement c’est la des prix hein qui peut ramener le marché aux jours heureux

Où on devenait propriétaire en 15 ans il y a 25 ans sur la défiscalisation peut-être ce qu’on peut dire pour commenter cette assertion de drogue fiscale c’est que vous l’avez noté depuis plusieurs décennies nous avons ce dispositif là on peut questionner son efficacité mais il fait partie des

Outils importants et donc les les arrêter ou les remettre en cause au moment où nous avons une crise économique qui n’est pas qui vient pas du logement en fait qui vient d’éléments beaucoup plus MACR je je comprends pas bien la logique et je pense ça mérite d’être interrogé voilà c’est juste ça je

Voudrais juste en commentaire aussi indiquer que les éléments desfiscalisation donc vont dans la construction des prix du logement et il ont le défaut d’influencer souvent la composition des programmes parfois on on peut voir des programmes dont la typologie la forme est optimisée par pour optimiser l’avantage fiscal et ça

C’est un biais en fait technique dans la mise en pratique de ces outils qui est connu donc qui a regardé aussi de près puisque c’est pas seulement des éléments financiers il y a une traduction dans la ville qui dure ensuite des dizaines d’années quand on construit un logement

Et c’est ça qui qui est très important avoir à l’esprit de quand quand on travaille sur ces dispositifs Amel merci madame la Présidente encore un grand merci à vous pour vos exposé mené au pas de course pour tout vous dire mais tellement riche dommage que nous ayons aussi peu de temps mais nous

Onons certainement l’occasion de de reparler de tout cel parce qu’il y a des choses très concrètes dans ce que vous avez dit et et qui moi m’ont interpellé je vais m’adresser d’abord à vous monsieur frigit concernant un postulat qui est de dire que la situation actuelle en fait du logement s’explique

En tout cas sa chireté essentiellement par le contexte inflationniste de l’environnement financier euh Viviane vient d’évoquer hein les taux d’intérêt forcément c’est c’est une question qui revient souvent vous avez personne ne sait aujourd’hui la façon dont ils évolueront mais vous avez raison en parlant de scénaris de scénarios

Intéressants peut-être à poser et si demain comme cela est annoncé aujourd’hui les taux d’intérêt venaient à être stabilisés pas forcément baissés mais à stabilisé quel impact cela aurait et puis euh et parimement à quelle échéance vous avez parlé tout à l’heure de baisse et donc d’une échéance à ans

Donc est-ce que si on part sur des taux qui seraient stabiliser euh cette option tiendrait parce que la grande question là et nous avons aujourd’hui des voilà certains se position disons que fin 2024 si on restait sur des taux comme ceci hein c’est une hypothèse qui nous a déjà

Été exprimée ici dans le cadre de nos auditions dans un an nous aurions déjà des effets sur sur le marché du logement j’ai été aussi euh personnellement fortement interpellé par ce que vous avez évoqué en terme de popérisation des locataires euh notamment de des jeunes des jeunes particulièrement touchés euh

D’un point de vue macro euh donc vous avez dressé le constat une explication mais quel moyen quel levier est-ce que demain mettre en place des politique ciblé auprès de ces publics serait une solution selon vous faut-il le faire parce que il y a les chiffres et puis il

Y a euh la cohésion sociale dont nous sommes aussi garants et nous sommes bien sûr garants des chiffres puisque que les deux sont très liés pour pour pouvoir mener nos politiques publiques mais est-ce qu’il serait judicieux d’avoir en tout cas une aujourd’hui en urgence une politique ciblée auprès de ce public là

Puis enfin vous l’avez dit il faut que les prix baissent quid de l’impacte des réglementations aujourd’hui sur notamment le foncier le fameux objectif du Zéro artificialisation nette est-ce qu’ aujourd’hui vous avez des éléments sur l’impact que cela pourrait avoir euh et puis la lutte pour les poirs thermiques parce que pareillement on

Peut faire fi même dans le contexte économique de ces réglementation qui dont on parle beaucoup mais qui peut-être certainement auront un impact quel est votre avis là-dessus monsieur Rochon je continue dans les questions et puis je vous laisserai y répondre en tout cas n nous apporter vos éclairages

Alors vous avez parler et pareilence j’ai trouvé ça très très vraiment aussi très intéressant d’une politique très silencieuse la politique du logement qui est une politique très silencieuse ici au Sénat lorsqu’on l’exprime je pense que là-dessus on partage complètement on parle d’un manque de cap en fait d’un

Manque de cap sur sur sur la politique logement et qui en fait aujourd’hui et vous l’avez dit de façon très très claire hein qui est aujourd’hui une politique qui est tout c’est une politique qui est tout sauf politique en fait et c’est là où ça peut être vraiment une source d’inquiétude compte

Tenu de l’état de cohésion j’ai parler de cohésion sociale mais de notre pays euh sans revenir voilà sur justement l’état dans lequel se trouve notre pays hein de de division quelle serait pour vous votre quelle est votre vision des choses par rapport à cela vous avez évoquer quelques pistes mais des pistes plutôt

Ciblées moi j’aimerais bien avoir votre regard plus macro sur l’approche qu’on pourrait avoir pour dessiner cette future grande politique logement et euh oui ce qui est indéable aujourd’hui c’est ça c’est que c’est vraiment une source de fracture sociale donc est-ce que ça veut dire derrière vous l’avez évoqué il y a une

Vraie réflexion à mener sur le parcours résidentiel et je je lis en fait cette réflexion là à ce qu’on a évoqué tout à l’heure c’est-à-dire ces jeunes qui sont particulièrement touchés aussi sur cette sur cette sur cette politique vous avez évoqué bon je je le dis parce que

Pareiment j’ai réagi là-dessus et je pense qu’on est nombreux à le partager hein l’ancien ministre qui a clairement annoncé pas annoncé qui défend une une vision très territoriale de de la politique logement vision que sur certains aspects on peut partager lorsqu’on parle de différenciation territoriale mais là où

Je vous rejoins complètement c’est que ça ne peut pas nous exonérer d’une vision nationale très concrètement j’en viens au sujet de l’organisation est-ce qu’il y a selon vous des sujets qui doivent justement rester euh être traité uniquement au niveau national et là je pense que vous

Comprenez que je je fais le lien avec les les discussion que nous avons aujourd’hui beaucoup sur notre organisation l’organisation de la politique logement et des du grand sujet autour de la décentralisation donc qu’est-ce qui aujourd’hui doit nécessairement rester ou revenir ou rester aux mains aux mains de de l’État

Et enfin sur les aides fiscal j’ai terminé là-dessus quantitativement vous dénoncez vous exprimez le manque de résultats euh des aides fiscales hein vous le dites en terme de de je l’aurais dit bien quantitativement maintenant la question peut se poser d’un point de vue qualitatif c’est-à-dire tout ce que

Amène finalement ces aides fiscales euh est-ce qu’il ne s’agit pas en fait d’un moyen essentiel d’accession ou d’ascenseur en fait social et est-ce que finalement on ne doit pas faire attention dans les choix ou les décisions que nous devons prendre à intégrer aussi cette dimension sociale sociétale extrêmement importante je vous

Remercie bien je vais essayer de répondre à certaines de vos questions la première fait stabilisation des taux d’intérêt si les taux d’intérêt par rapport au niveau extrêmement bas où il étaient descendu augmente de 3 % se stabilise à plus 3 % ça enlève presque 30 % de capacité d’achat donc il faut

Que les les prix qui étaient montés baissent de 30 % moins l’augmentation du revenu par ménage pendant le même temps mais l’augmentation du revenu par ménage sauf si jamais il y avait reprise de l’inflation chose que personnellement je je ne ENF je suis pas non plus un de

Mais j’ai pas l’impression en tout cas l’augmentation du pouvoir d’achat j’y crois pas vu les tas de choses qui les tas de problèmes qu’on r compre donc il pourrait y avoir qu’une reprise d’inflation qui est pas que ce qui est pas mon hypothèse au-delà des 2 % objectif de la Banque centrale

Européenne donc en 3 ans ça ferait 6 % donc l’essentiel devrait venir d’une baisse d’une baisse des prix si si la hausse des taux se stabilise à + 3 pour qu’on revienne à la situation antérieure de marché ayant la même fluidité autrement dit où le pouvoir d’achat des

Ménages serait serait le même il faudrait une baisse de cet ordre dans quel délai je sais pas en en 2006 200007 je disais euh le seul modèle qu’on estit c’est ce qui s’est passé à Paris modèle récent ce qui s’est passé à Paris en 1980 90 on a commencé par monter puis ensuite

On n pas eu de parachute contrairement à ce qui s’est passé ici en 2009 où la banque centrale est venue prix donc on est retombé et on est redescendu à la vitesse à laquelle on est monté et vous voyez c’est c’est pas très scientifique ce que je vous dis là donc j’aurais

Tendance à dire qu’il faudrait la même durée pour descendre que pour monter c’est pas je je sais pas vraiment répondre à votre question la deuxième question la poupérisation des jeunes les problèmes de la politique du logement c’est qu’on subit les conséquences de phénomènes qui n’ont rien à voir avec le

Logement popérisation des jeunes n pas n’est pas un phénomène d’origine logement est-ce qu’il faut ou non une politique ciblée je ne sais pas j’ai pas réfléchi à la question l’effet des réglentation sur les prix alors les réglementation en effet sur les prix de construction dans 20 ou 30 ans quand on

Se demandera ce que la France a fait de de la MAN céleste que la banque centrale a déversé sur elle en abaissant les taux d’intérêt enfin en déversant sur une partie d’entre elles parce que les épargn n’ont pas bénéficié cette man c’était plutôt l’inverse pour eux euh et

Ben on se on on se rendra compte qu’en matière de logement l’essentiel est parti en inflation c’est pas perdu pour tout le monde hein parce que les vendeurs nets ont été les grands gagnants c’estàd les personnes âgées on retend encore une fois les personnes âgées qui sont gagnant les les les

Jeunes se sont endettés sur 25 ans sur 23 ans au lieu de 15 et pendant ce temps-là les vendeurs nets qui sont les personnes âgées ça c’est bien c’est bien identifié ont bénéficiit euh de l’équivalent de de 6 mois de revenus disponibles des ménages c’était une man céleste et donc leur consommation c’est

Bien porté le marché des croisières c’est très bien porté bon donc quand on se demandera ce qu’on a fait de tout ça une grande partie est partie en effet inflationniste et c’est traduit par de la consommation ce qui est ce qui est une aberration une partie

Bon c’était pas le cas sur les HLM les HLM on un régime tout à fait à part et alors une autre partie probablement à financer la les hausses desnmes de construction en ce sens que comme il y avait comme les ménages av la capacité de payer beaucoup

Plus quand on quand on augmente les normes de construction alors que la capacité des ménages est constante faut que les vendeurs de terrain baissent leur prix d’utant pour les transactions continu faire et ça c’est pas facile à obtenir par contre quand il y a un effet haussier général ça veut dire simplement

Que la hausse du prix des terrains était un peu plus faible que ce qu’on aurait pu attendre voilà donc je pense que une quand on fera le bilan not an on se dira tiens on a payé pendant cette P là une partie de la transition écologique disons si on considère que Nord

Supplémentaire de la transition écologique avec la baisse des taux et ça c’est pas une aberration en soi c’est pas une aberration c’est un investissement sur le long terme on peut dire mais ça c’est prix de construction les prix de vente des logements anciens ne sont pas déterminé par les de

Construction c’est c’est indépendant bon les partoir thermi je’ je n’ai rien à dire sur ce sujet j’ai pas étudié alors sur le ce que vous qualifiez de manque de cap je je dirais que ces dernières années peut-être on a on a pour l’interpréter hein on a fait

L’hypothèse que au fond la politique du logement pouvait se résumer à un sujet technique avec des boîtes à outils et euh pourquoi pas mais la réalité d’aujourd’hui montre que euh cette boîte à outils ne permet pas de prévenir les crises et ne permet pas de les traiter

Donc ça remonte ça redevient un sujet politique on pouvait faire cette expérience historique de regarder comment ça se passe si on est uniquement dans le technique bon ben je pense pense que c’est la conclusion c’est que non on peut pas continuer dans dans cette direction là mais donner un cap évident

Tout de suite ça me paraît compliqué puisqueau fond il y a une perte de savoir-faire dans l’élaboration de cette de ce cap là c’est pas seulement une incantation en fait c’est un travail à produire moi c’est c’est ça en fait ma ma conviction profonde donc forcément ça met un petit peu de

Temps je crois aussi que la situation présente montre que la crise est valable pour la France pas seulement pour certains territoirees et donc on a de fait une politique nationale puisque là on est confronté à une crise immobilière et du logement qui est générale donc ça cela signifie en miroir que la

Politique du logement elle doit se préparer à ce type d’événements qui sont quand même relativement récurrents sur un pas de temps assez long euh et moi il me semble que le le débat sur la structure du parc est important parce que on a beaucoup débattu il y a un peu

Plus de 20 ans avec la loi sus sur sur la place qu’on devait donner au logement social j’ai indiqué que on a quand même ce succès majeur d’avoir 5 millions de logements sociaux c’est c’est vraiment une chance mais c’est aussi un élément la structure du parc qui est composé du

Locatif privé et de l’accession et je pense que maintenant on arrive après un quart de siècle de la loisu à un moment où il serait intéressant de regarder l’équilibrage de l’ensemble et pas seulement cbler sur le logement social qui est un succès faut peut-être continuer à le développer mais avoir une

Vision beaucoup plus je pense que ça ça peut apporter des choses et on sait pas trop le faire encore et sur les aides [Applaudissements] fiscal on revient en fait sur les limites de la politique du logement et dans les années 90 on a bien identifié que et bien la politique du logement

Aussi était mise en défaut avec cette avec le la la remise en scène du de du de l’abbé Pierre en fait après 54 il revient les années 90 parce qu’on retrouve une crise du logement pourquoi et bien parce qu’on a un problème d’une partie de la population qui s’est

Précarisé et la conséquence est le problème du logement mais on peut pas le résoudre par la politique du logement puisque le problème est en amant moi j’ai toujours cru enfin j’ai longtemps cru que la que la politique du logement avait des effets en cascade au fond si

On résout la politique du logement on résout le problème d’échec scolaire de tout un ch chose en en en cascade par suite aujourd’hui je pense plutôt à l’inverse par que la politique du logement agit dans un réseau de contrainte de la situation sociale qui lui échappe en très grande partie et

Donc on a réussi à améliorer très consididérablement depuis les années 70 la qualité du parc de logement des Français c’est c’est c’est quand même un résultat tout à fait significatif on a globalement des beau logements qui sont grands on peut critiquer un petit peu bon on a eu tout ce travail

D’amélioration qui était pensé à partir des 70 où on s’est dit on a résolu le le déficit de construction on va travailler sur l’amélioration de la qualité aujourd’hui après une cinquantaine d’années on a d’autres sujets qui sont la la transition écologique c’est le grand sujet d’avenir pour le logement et on

A ce ce problème de euh tenter de dépasser les limites de la politique du logement par le constat des difficultés sociales qui qui voilà peut-être qu’il y a un enjeu de de retrouver d’inventer de nouvelles marges de manœuvre qu’on a qui n’étit pas les sujets des des dernières décennie pour

Le dire de façon très euh intuitive comme ça hein merci peut-être juste encore deux questions de ma part euh comment est-ce que vous voyez l’avenir de l’accession à la propriété et puis euh comment et dans quel délai pensez-vous qu’il pourrait avoir de nouveau un marché de l’immobilier qui soit de nouveau qui

Retrouve une certaine fluidité bon sur sur le premier point les le le pourcentage de propriét occupant et à peu près stabilisé à 58 % oui c’est ça pas à 62 comme le disent certaines comparaisons internationales euh en France euh par contre sur pour certaines personnes sur certaines cl d’âge à 40

Ans peuvent dire qu’ le pour certaines classes d’âge le taux de propriét occupe pendant 40 ans est 10 % plus faible que ce qu’était ceux de leurs parents c’est-à-dire que cette stabilisation est très différenciée selon le profil une fois de plus je suis désolé c’est encore les personnes âgées qui sont gagnantes mais

Là il y a des classes d’âge moyen force de l’âge où le taux de propriétoccupant a vraiment baissé et on peut comprendre que c’est personne a un sentiment d’éclassement d’ailleurs je me compare mes parents ben je vois que je ah ils étaient propriétairesage là pas moi bon comment je vois

L’avenir j’ai l’impression que le taux moyen de 58 est pas aberrant parce qu’il faut tout il faut tous les marchés différents types de marché j’ai pas l’impression que ça puisse ça vaille la peine de viser plus haut ensuite quand vous demandez combien de temps faudra–il on retombe sur la

Question tout à l’heure commencez par faire une prévision de taux d’intérêt et ensuite une fois que vous avez fait votre prévision de taux d’intérêt demandez-vous combien de temps il faudra pour que les prix baissent au niveau permis par le par les taux d’intérêt et on n pas beaucoup d’expérience

Antérieure il a fallu Fall seulement 5 ans pour que les prix augmentent de 70 % si on descend à la même vitesse faudrait 5 ans pour que les prix baissent de 30 %. je je pense si les taux d’intérêt ne baisse pas on est parti pour plusieurs années de contraction des volumes voilà

J’en sais pas plus merci sur l’accession peut-être on on pourrait indiquer que quand on a imaginé la réforme de 77 ou dans dans cette époque un petit peu lointaine maintenant euh l’idée que le logement était aussi un patrimoine financier et aussi quelque chose qu’on pouvait transmettre n’existait pas on était dans une autre

Époque où ce qu’il fallait c’est trouver des solutions pour que les gens soient correctement logés et amélior leurs conditions de vie aujourd’hui il me semble qui est très installé dans dans la population une aspiration à la propriété qui n’est pas seulement technique pour obtenir un logement plus

Grand ou avec d’autres aménités qu’on a pas forcément dans un logement locatif mais qui a aussi une visée financière euh comme si voilà cette France de propriétaire c’était une France voilà qui qui se pr qui qui se voit comme un investisseur hein avec cette figure de de l’entrepreneur qui est très présente

Aujourd’hui en France et donc ça c’est quelque chose totalement nouveau par rapport au demiiècle passé et dont on ne peut pas ne pas tenir compte qu’on soit pour ou contre hein voilà je pense que c’est un élément très important un complément de revenu pour les c’est le logement qui fait la

Référence c’est voilà c’est que on on on on a réussi à faire du logement non seulement le lieu d’habitation et il est devenu un véritable actif à l’échelle de ménage qui dans les qui ne visait pas une épargne une capitalisation il y a quelques dizaines d’années c’était pas le projet de

Société qu’on avait aujourd’hui je pense que c’est très incrusté dans notre projet de société donc ça il faut le travailler quoi voilà très bien question sur un seul point juste revenir sur un seul point vous avez évoqué d’ailleurs à deux reprises dans dans dans votre exposé en préambule le manque de

Savoir-faire pour penser élaborer la future vision du logement le logement de demain d’aujourd’hui et de demain qu’entendez-vous par savoir-faire est-ce que c’est la capacité à mobiliser des données donc sur tous les sujets de données fibles ou est-ce qu’il s’agit de d’une organisation ou d’une volonté tout simplement qui n’est pas alimenté donc

Par des ressources pour le faire merci je alors je pense pas que ce soit un problème de de de volonté parce que j’ai dit qu’on avait un secteur qui est bien organisé mobilisé je crois que aujourd’hui nous n’avons plus de partis politiques qui sont des laboratoires d’idées à l’époque

J’ai pris l’exemple de jaces Chirac le Prato zéro c’était tout un travail qui était fait en amont par Pierre-André Perissol qui lui-même était acteur logement élu et donc ça c’est ça c’est c’est quelque chose qui n’est pas une concertation qui est une forme d’engagement politique et aujourd’hui

Notre secteur il a la la force d’être très professionnalisé mais on est dans une société aujourd’hui où la transposition de l’analyse de terrain en projet politique et bien c’est quelque chose je suis désolé mais que qu’on ne sait plus trop faire ou qu’on a perdu de vue et et pourtant c’est passionnant

Enthousiasment et les laboratoires d’idées qu’on trouve aujourd’hui en fait produisent assez peu de choses sur la question du logement ou assez rapide et c’est quand même assez long à faire voilà oui et puis on voit peut-être que ça se déplacé que ce sont plus tellement les partis politiques qui met plutôt des in

Enfin des qui qui prennent le relais après cela vient aussi oui on a presque fini monsieur cela vient aussi peut-être du fait que depuis malheureusement pas mal d’années le logement n’est jamais n’est plus considéré comme une priorité on le voit dans le casadre des différentes campagnes qui ont pu avoir

Lieu voilà c’est c’est jamais au cœur des des principaux débats qui sont portés sur le devant de la scène politique et je crois pouvoir dire tout parti politique confondu c’est c’est aussi le ce vide don dont je parlais là mais qui qui est au fond une page blanche pour sauter un

Oui on n pas obligé de s’incrire dans uneé une crique de ce qui s fait moi je pense qu’on peut justement entrer dans le sujet assez directement donc c’est pas une opportunité mais en tout cas c’est une occasion de regarder les choses et bien merci beaucoup messieur pour vos interventions et voilà toutes

Ces ces idées que vous avez porté maintenant à notre réflexion et on vous souhaite une bonne fin de journée une bonne soirée merci