Oui, la crise immobilière est presque terminée !

Si l’anticipation des marchés boursiers quant à une baisse des taux d’intérêt de la BCE se confirme, cela pourrait relancer le marché immobilier en 2024. Quel scénario pourrait empêcher les prix de baisser ? Les explications de Patrick Artus, conseiller économique de Natixis. Ecorama du 29 décembre 2023, présenté par David Jacquot sur Boursorama.com
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[Musique] question à un milliard de dollars à quand la fin de la crise immobilière bonjour Patrick Artus bonjour David bon on distingue les États-Unis de l’Europe ah oui il faut distinguer en matière d’immobilier le cycle américain immobilier comme le cycle global économique est toujours en avance sur le

Cycle européen et alors là-bas alors qu’observe-t-on aux États-Unis ben on observe un redressement des prix de immobilier les prix de l’immobilier sont plus haut de 6 % à peu près d’immobiliers résidentiels sont plus haut de 6 % qu’il a un an donc il

Remonte mais il y a il y a eu de la baisse avant alors il y a eu très peu de baisse il y a eu quelques quelques mois de baisse mais les les prix sont passé assez vite en positif la baisse c’était au début de 2023 hein oua euh et même

Les prix de l’immobilier commercial alors baisse encore mais baisse moins rapidement hein se redresse mais concentrons-nous sur l’immobilier résidentiel alors alors qu’est-ce qui se passe quand les prix de l’immobilier recommencent à augmenter et bien les taux d’intérêt plus élevés sur l’immobilier sont deviennent beaucoup moins pénalisant parce que quand vous

Achetez un bien immobilier vous calculez le taux d’intérêt réel avec les prix de l’immobilier donc tant que les prix de l’immobilier baissent le taux d’intérêt réel est très élevé donc dit banalement ça veut dire qu’il faut attendre avant de d’achcheter de l’immobilier quand les quand les prix de l’immobilier

Remontentah vous compensez les taux les taux d’intérêt plus élevés par la plus-value que vous avez escomé faire sur votre achat immobilier et donc l’immobilier repart et donc effectivement on a vu repartir les ventes de maisons neuvees par exemple qui qui qui ont augmenté de 150000 en

Rythme annuel he qui et qui est don le point bas aussi et le début de 2023 et qui et qui progresse c’est pas ce qu’on voit en Europe notamment en France en France en 2023 BAE de transaction de 20 % des baisse de 5 % et tout le monde dit

Enfin beaucoup de personnes disent que ça va en 2024 même ser oui oui oui alors le le à nouveau le le cycle alors le le cycle immobilier dépend beaucoup du cycle de la BCE si la BCE faisait ce que croient les marchés financiers c’est-à-dire baissait fortement ses taux

D’intérêt en 2020 24 euh cela a déjà cette anticipation des marchés financiers a déjà abouti à une baisse considérable des taux d’intérêts à long terme les taux d’intér à long terme ont baissé de pratiquement de 100 points de base depuis leurs point haut du début du mois d’ 10 an français la dette

Française à 10 an était à 3,5 % elle est descendu à 2,70 euh oui mais oui oui mais c’est presque 100 % sur le taux d’intérêt moyen de de de la zone euro et donc si si les si les marchés financiers ont raison sur les taux d’intérêt à

Court terme donc ils ont raison sur les taux d’intérêt à long terme les les les taux d’intérêt sur l’immobilier vont baisser et et et d’ailleurs les les taux d’intérêt sur les prê immobiliers ont commencé à baisser un petit peu hein et et et et ça peut eff ça pourrait effectivement relancer le cycle

Immobilier de d’achat de construction et cetera plus vite mais je ne crois pas que cette anticipation de marché des taux d’intérêt de la BCE ou et en conséquence des taux d’intérêt à long terme soit raisonnable donc non la crise immobilière n’est pas finie en donc la crise immobilière n’est pas finie alors

L’autre particularité de cette crise immobilière c’est qu’on a une crise beaucoup plus des volumes que des prix si vous regardez les prix de l’immobilier par en France entière je crois qu’il baisse de 5 ou 6 % sur un an les alors vous citiez les volumes de transaction Imob iliaire les volumes de

Les mises en chantier ont baissé de 30 % et cetera et donc il y a il y a une réaction des volumes beaucoup plus forte que celle des prix de l’immobilier alors ça il faut aussi expliquer ça et ça c’est assez traditionnel c’est c’est en

Fait lié à ce que il y a une forte demande de de biens immobiliers il y a y a il y a plein de gens qui sont rationnés sur la possibilité d’acheter un bien immobilier et donc vous restez dans un marché qui qui qui construit moins parce que les les les les les

Primos accédants en particulier ont du mal à s’endetter et cetera mais mais où il y a encore beaucoup beaucoup beaucoup une forte demande de gens qui qui qui ont des qui sont déjà propriétaires qui ont déjà acheté dans le passé qui qui ont hérité qui on et cetera et donc la

Demande d’immobilier baisse assez peu par rapport à à l’activité de construction immobilière et donc vous renforcer la rareté il y a dans les périodes de chute de la construction et de chute des ventes vous avez une rareté des biens qui devient extrêmement forte et donc ça stabilise les prix avoir

Avoir des prix à moins moins 5 % au moins 6 % en France entière et avoir une chute de des ventes vous citez 20 % et de la construction de 30 % c’est c’est déséquilibré dera s’il y a s’il y a une forte chute de la demande

Il devrait avoir une forte chute des prix mais les les les prix de l’immobilier sont sont soutenus par cette ce contexte de rareté des biens immobiliers donc donc la conclusion c’est quoi c’est que alors la conclusion c’est que ça va repartir mais à nouveau les taux d’intérêt vont rester beaucoup

Plus haut ce qu’il faut comprendre c’est que la période anormale c’était la période 2013 2019 on avait des des des crédits immobiliers des crédit hypothécaire à 1,2 % en France hein on reviendra jamais à ça mais à nouveau on avait une forte activité de vente de construction immobilière dans la période

2002 2007 avant la crise des subpres avec avec des taux d’intérêt qui étaient entre 3 et 4 % des taux d’intérêt des des banques des des des taux d’intérêt des états et donc des taux d’intérêt immobilier à peu près 100 points de base

Plus haut donc entre 4 et 5 % et donc il y a pas de raison que il y ait pas une normalisation à nouveau le le le le déclic de normalisation de marché immobilier ça sera le moment où les prix de l’immobilier remontent hein parce que

À ce moment-là tout le monde et ben quand les prix de l’immobilier commenceront à remonter tout le monde se dira bah c’est le moment d’y aller parce que je vais c’est quoi le timing alors c’est quoi le timing alors le timing alors je je crois alors malheureusement

Que la BCE va aider beaucoup moins vite que ce que les marchés financiers attendent donc effectivement les taux d’intérêt à long terme des États-Unis ils sont pas complètement déraisonnables taux d’intérêt à long terme pour l’État américain de 4,1 % ça ça fait ça fait des taux d’intérêt

Immobiliers qui sont autour de 6 et demi et ils sont pas déraisonnables mais simplement c’est sur une anticipation raisonnable de baisse des taux de la Réserve fédérale les les marchés anticipent 150 points de base de baisse des taux pourra se produire qui qui va pas peut-être entièrement se produire

Mais il y aura une baisse substantielle des taux de la réserve fédale zone et mais on aura pas en zone euro je pense que c’est les marchés sont beaucoup trop optimistes sur le le calendrier de la baisse des taux de la BCE et donc il y a

Au moins 6 mois de décalage entre le cycle immobilier européen et le cycle américain ça veut dire que les prix de l’immobilier vont recommencer peut-être à a monter au 2e semestre de la prochaine et et pas et pas et pas déjà comme on observe aux États-Unis c’est déjà le cas au début de

À la fin de 2023 donc le cataclysme immobilier que certains prévoient que certains cassandres prévoient ne se produira pas mais euh enfin le cataclisme enfin vous vous vous allez construire à peu près pas pas beaucoup plus de enfin un peu moins de 300000 logements cette année il y a quand même

Un vrai problème d’immobilier alors tout le monde s’entreredéchire sur le le le niveau de souhaitable de de de la construction immobilière si si vous prenez en compte le fait qu’il y a 2 millions de Français qui sont extrêmement mal logés et qui devrai être logés il faudrait il faudrait produire

Probablement 500000 logement pendant 5 ou 6 années et on est à combien on est on est à 300000 cette année hein et donc on on construit pas assez pour loger dignement tous les Français donc il y a un vrai problème de de d’immobilier qui qui va se doubler en plus d’un problème

De perte d’emploi dans la d’industrie de la construction parce que l’emploi a été calibré sur 400000 mises en chantier il va il va se recalibrer sur 300000 mises en chantier et donc il y a une vraie crise de l’immobilier simplement le l’expérience du du de la période 2002

2008 montre que on peut avoir un immobilier avec une demande forte une croissance forte du moment que les prix de l’immobilier recommencent à monter raisonnablement avec des taux d’intérêt qui qui qui qui qui vont redevenir les taux d’ intérêts normaux dans le futur et et alors on va le problème c’est un

Ajustement à partir des taux d’intérêt extraordinairement bas qu’on avait connu entre donc année année de bascule année charnière 2024 pour 2024 et 2025 on devrait avoir une vraiment un redressement de la construction des ventes de logements et des prix de l’immobilier résidentiel et ben on signe tout de suite pour ça merci beaucoup

Explication signée Patrick gartus merci Patrick merci David